TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1408

N° RG 24/02943 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JDMA

Section 3

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [I] [T] épouse [W]

née le 12 Mai 1965 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [U] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 août 2018, Madame [I] [T] épouse [W] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [B] portant sur un appartement, lot n° 01, situé à [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Monsieur [E] [B] est décédé le 27 juin 2024 et son fils, Monsieur [U] [B], occupe ledit logement.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, Madame [I] [T] épouse [W] a fait assigner Monsieur [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de

— dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 07 août 2018 aux torts exclusifs de Monsieur [U] [B] ;

— condamner Monsieur [U] [B], ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe [Adresse 2], sous peine d’une astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois sui-vant la signification du commandement d’avoir a quitté les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [U] [B] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros plus charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [U] [B] à payer à la demanderesse la somme de 2.285,07 € au titre des impayés locatifs arrêtés au 29 novembre 2024 avec intérêts au taux lé-gal à compter du jour de l’assignation ;

— condamner Monsieur [U] [B] à lui payer en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre la date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement

— condamner Monsieur [U] [B] à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs en cours de validité, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé un délai de huit jours après signification de l’assignation ;

— condamner Monsieur [U] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation ;

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [U] [B] en tous les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 1217 et 1224 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, Madame [I] [T] épouse [W] indique qu’après le décès de Monsieur [E] [B], son fils, Monsieur [U] [B], s’est maintenu dans le logement, qu’il est devenu titulaire du bail par effet de la loi ; que depuis le mois de juillet 2024, le défendeur n’a pas procédé au règlement des loyers et des charges. Elle ajoute que Monsieur [U] [B] n’a pas produit de justificatif d’assurance du logement pris à bail. Elle précise avoir pris contact avec la société d’assurance, laquelle lui a confirmé que le contrat d’assurance a été résilié depuis le 13 novembre 2024.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 11 décembre 2024.

L’affaire a été fixée et plaidée à l’audience du 24 avril 2025.

A l’audience, Madame [I] [T] épouse [W], représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation. La demanderesse ajoute que le décompte de la dette locative a été arrêté au 29 novembre 2024 et qu’elle ne possède pas un décompte à jour.

Monsieur [U] [B] comparant, indique que le bail est au nom de son père, Monsieur [E] [B]. Il explique que son père était placé sous tutelle, que le tuteur disposait des documents concernant son père et qu’il ignorait que l’appartement n’était plus assuré. Sur la dette locative, il reconnaît ne pas avoir réglé les montants dus, précisant que depuis le décès de son père toutes les ressources sont bloquées et qu’il n’est pas en mesure de pouvoir verser le loyer et les charges.

Il ajoute avoir vidé une partie du logement et avoir effectué des travaux pour pouvoir restituer les clés. Il précise avoir pris attache avec l’agence en charge de la gestion locative et être en attente d’un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie. Il déclare qu’il vivait avec son père depuis 2016 et confirme vivre dans l’appartement situé au [Adresse 3] depuis 2018.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de pro-cédure civile.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Sur le titulaire du bail

Selon les dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [E] [B] était titulaire du bail.

S’il est exact que Monsieur [E] [B] a seul signé le contrat de bail conclu le 07 août 2018, son fils, Monsieur [U] [B], confirme à l’audience qu’il vivait avec son père depuis 2018 dans l’appartement pris à bail situé au [Adresse 1].

Dès lors, en application des dispositions susvisées, au décès de son père, le 27 juin 2024, le bail a été transféré et Monsieur [U] [B] est devenu titulaire du bail.

En conséquence, il était tenu de respecter les obligations du contrat du bail et, notamment, de régler le loyer et les charges et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Sur la résiliation judiciaire

Les articles 1227et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seule-ment des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

De plus selon l’article 7 g) de la loi précitée le locataire est obligé de " s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer et les charges, ainsi que l’obligation de souscrire une assurance locative font partie des obligations essentielles du locataire ; que le défaut de paiement du loyer et des charges pendant plusieurs mois et le défaut d’assurance caractérisent un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la demanderesse produit un décompte faisant état d’impayés de loyers et charges depuis le mois de juillet 2024. Elle verse également aux débats une attestation d’assurance établie au nom de Monsieur [E] [L] pour la période du 01 août 2023 au 31 juillet 2024.

Le 09 août 2024 une première mise en demeure a été adressée au locataire, demeurée infructueuse. Selon courriel adressé à la requérante en date du 05 septembre 2024 par l’agence en charge de la gestion locative de l’appartement, Monsieur [U] [B] souhaitait conserver le bail, il s’engageait à régler le loyer courant et à procéder au versement de la dette locative. Pour autant, ces déclarations n’ont pas été suivies d’effet.

A l’audience, Monsieur [U] [B] reconnaît ne pas avoir procédé au règlement des loyers et des charges depuis le mois de juillet 2024, ni n’avoir souscrit à une assurance locative. Les motifs qu’il invoque ne sont cependant pas de nature à justifier les manquements constatés. En sa qualité de titulaire du bail il lui appartenait, d’une part, de se renseigner sur la situation du bien occupé au regard de l’assurance et de procéder, le cas échéant, à la souscription d’un contrat d’assurance à son nom permettant de couvrir les risques locatifs ; d’autre part, de procéder au règlement des loyers et des charges quand bien même les comptes de son père étaient bloqués après le décès intervenu au mois de juin 2024 ; et, ceci est d’autant plus vrai, qu’il résulte des pièces transmises et, plus particulièrement du mail adressé à Madame [I] [T] épouse [W], que le défendeur exerçait une activité professionnelle et disposait donc de ressources.

Au vu de ces éléments, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du contrat de bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [U] [B], et ce, à la date du présent jugement.

La demande d’injonction à justifier une assurance sous astreinte est sans objet par suite de la résiliation du bail.

L’expulsion de Monsieur [U] [B] sera ordonnée, en conséquence. Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [U] [B] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [B], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [U] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 17 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occu-pant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contre-partie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de 800 € plus les charges.

Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 517,85 € et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

En application de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Sur le règlement de la somme de 2.285,07 euros

Madame [I] [T] épouse [W] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail liant les parties et le décompte de la créance.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’au 29 novembre 2024, la dette locative de Madame [I] [T] épouse [W] s’élève à la somme de 2.285,07 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], échéance de novembre 2024 incluse.

Monsieur [U] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat et de l’absence de contestation, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [B] à payer à Madame [I] [T] épouse [W] la somme de 2.285,07 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur le règlement en deniers ou quittances

Madame [I] [T] épouse [W] sollicite une condamnation en deniers ou quittances s’agissant des montants des loyers et des charges dus pour la période échue entre la date du décompte et le jugement à intervenir.

Monsieur [U] [B] reconnaît à l’audience ne pas avoir procédé au règlement des loyers et des charges sur la période considérée.

Dès lors, Monsieur [U] [B] sera condamné à payer à Madame [I] [T] épouse [W] en deniers ou quittances les montants dus au titre des loyers et avance sur charges pour la période du 1er décembre 2024 au 16 juillet 2025 soit la somme de 517,85 € par mois sous réserve des justificatifs de régularisation des charges afférentes à cette période.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le pré-cise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une frac-tion à la charge de l’autre partie.

[U] [B] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation écono-mique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considéra-tions, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [B], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Madame [I] [T] épouse [W] la somme de 800 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent juge-ment.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 17 juillet 2025 du bail d’habitation conclu le 07 août 2018 entre Madame [I] [T] épouse [W] d’une part et Monsieur [E] [B], bail transféré à Monsieur [U] [B] d’autre part concernant l’appartement lot n°01 situé à [Adresse 10] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [T] épouse [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer à Madame [I] [T] épouse [W] la somme de 2 285,07 euros (deux mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser à Madame [I] [T] épouse [W] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 517,85 €, à compter du 17 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer à Madame [I] [T] épouse [W] en deniers et quittances les loyers et provisions sur charges échus sur la période du 1er décembre 2024 au 16 juillet 2025 (loyer et avance sur charges : 517,85 €) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Madame [I] [T] épouse [W] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer à Madame [I] [T] épouse [W] la somme de 800 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 juillet 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,