TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/04583

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKYX

Minute : 1410/24

Monsieur [Y] [P]

Madame [F] [X] épouse [P]

Représentant : SPE BRUMM & ASSOCIES

IMPLID LEGAL, avocats au barreau de LYON,

C/

Monsieur [J] [R]

Représentant : M^e Virginie BREUILLER, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 258

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SPE BRUMM & ASSOCIES

Copie, dossier, délivrés à :

M^e BREUILLER

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 Décembre 2024 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [P], représenté

Madame [F] [X] épouse [P], représentée

Demeurant tous deux [Adresse 3], ayant pour Avocats la SPE BRUMM & ASSOCIÉS IMPLID LEGAL, Avocats au Barreau de Lyon

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne assisté de Maître Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée le 23.07.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-007125, AJ Totale.

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 mai 2017, M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] ont donné à bail à M. [J] [R] un logement situé [Adresse 4] outre un emplacement de stationnement et une cave situés à la même adresse, pour un loyer hors charges de 720,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 70,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] ont fait signifier à M. [J] [R], par exploit de commissaire de justice du 3 janvier 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 244,93 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] a fait assigner M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 juin 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2024.

M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P], comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [J] [R] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de M. [J] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [J] [R] à payer :

? la somme de 2 539,82 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 23 mai 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [J] [R] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré.

M. [J] [R], comparant, assisté, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de lui octroyer de réduire les frais à de plus justes proportions. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 6 mai 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort qu’il bénéficie d’indemnités journalières de l’assurance maladie, qu’il vit seul, qu’il a engagé une procédure de surendettement pour gérer son endettement.

Le 08 juillet 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de M. [J] [R].

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 23 mai 2017 que M. [J] [R] doit payer un loyer d’un montant de 720,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 70,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 904,43 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [R] restait devoir la somme de 2 539,82 € euros à la date du 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, ce que ce dernier ne conteste pas.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [R] au paiement d’une somme de 2 539,82 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 mai 2017 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 3 janvier 2024 pour la somme en principal de 3 244,93 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

En conséquence, l’expulsion de M. [J] [R] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [J] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 5 mars 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 23 mai 2017.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 05 mars 2024, 00 heure, au 31 octobre 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mai 2017 entre M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] et M. [J] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] outre un emplacement de stationnement et une cave situés à la même adresse sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [J] [R] à verser à M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] la somme de 2 539,82 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, date du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [J] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [J] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 01 novembre 2024, terme de novembre 2024 et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [J] [R] à payer à M. [Y] [P] et Mme [F] [X], épouse [P] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 12 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION