Du 31 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01418 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMSY

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Z] [I], [C] [B] divorcée [I]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 31/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Mme [N] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [I]

né le 15 Août 1977 à [Localité 13] (MAROC)

[Adresse 4] [Adresse 1]

[Localité 8]

Absent

Madame [C] [B] divorcée [I]

née le 15 Juillet 1969 à [Localité 11]

[Adresse 4] [Adresse 1]

[Localité 8]

Présente à l’audience du 19/09/2024

Absente à l’audience du 21/11/2024

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 février 1995, la société anonyme d'[Adresse 12] a donné à bail à Madame [C] [B] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6]).

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2015, la société anonyme d’HLM LOGEVIE a donné à bail à Madame [C] [B] épouse [I] et à Monsieur [Z] [I] le même bien immobilier.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (ci-après DOMOFRANCE), venant aux droits de la société LOGEVIE, a fait signifier à Monsieur et Madame [I] le 12 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 30 mai 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Madame [C] [B] épouse [I] et à Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2024 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 9 septembre 2015 à la date du 24 janvier 2024 et que Madame [C] [B] épouse [I] et à Monsieur [Z] [I] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— en tant que de besoin fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— de les condamner solidairement à payer par provision la somme de 833,02 euros au titre des loyers dus au 24 janvier 2024(terme de décembre 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de les condamner solidairement à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 24 janvier 2024 jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— en tout état de cause, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 21 novembre 2024, après un renvoi accordé le 19 septembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 569,31 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience et donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire en dépit de l’absence des défendeurs.

Madame [C] [B] a comparu lors de la première audience. Elle a soutenu qu’elle était divorcée de Monsieur [I] et que ce dernier n’était plus dans le logement depuis quatre ans. Elle n’a pas comparu lors de l’audience du 21 novembre 2024, bien qu’ayant été avisée de la date de renvoi de l’affaire.

Monsieur [Z] [I], bien que régulièrement assigné pour l’audience du 19 septembre 2024 puis avisé de la date de renvoi de l’affaire, n’a pas comparu et n’était pas représenté aux deux audiences.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DE BAIL

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE établit avoir qualité à agir en lieu et place du bailleur initial, la SA LOGEVIE.

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et les locataires disposent d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur et Madame [I] le 12 décembre 2023, pour la somme en principal de 1101,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 février 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par DOMOFRANCE le contrat de bail en date du 9 septembre 2015 consenti à Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [I]. Ce contrat ne comporte que la signature de Madame [B] mais les déclarations de cette dernière à l’audience du 19 septembre 2024 ainsi que les mentions du Commissaire de justice dans l’assignation tendent à établir une absence de contestation sérieuse sur la qualité de locataire de Monsieur [I].

DOMOFRANCE verse également un décompte mentionnant que Monsieur [I] et Madame [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (139,52 euros + 80,32 euros), la somme de 429,79 euros (et non 569,31 euros) à la date du 20 novembre 2024 (mois d’octobre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’est pas démontré que Monsieur [I] ait quitté les lieux objets du bail ou ait donné congé à son bailleur, le Commissaire de justice lui ayant délivré l’assignation mentionnant qu’il s’agit toujours de son domicile et le jugement de divorce des époux [I] n’est pas produit aux débats, de sorte que Monsieur [I] reste tenu au paiement des sommes dues en vertu du bail.

Madame [C] [B] et Monsieur [Z] [I] ne démontrent pas que la créance sollicitée par leur bailleur n’est pas due et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 429,79 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La preuve de la publication du jugement de divorce à l’Etat civil n’étant pas rapportée, le divorce allégué par Madame [B] n’est pas opposable à DOMOFRANCE. Il sera en conséquence fait droit à la demande de condamnation solidaire formée par la demanderesse.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que le paiement du loyer courant a été repris et que Monsieur [I] et Madame [B] apparaissent en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance dès lors que le bailleur l’accepte en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [I] et de Madame [B] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 596,69 euros.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [I] et Madame [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 13 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2015 et liant la société anonyme DOMOFRANCE, venant aux droits de la société LOGEVIE, à Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ([Adresse 7]) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B] à payer à la société anonyme DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 429,79 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 20 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B], à s’acquitter de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 40 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B],d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMOFRANCE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B], seront tenus de payer à la société anonyme DOMOFRANCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 596,69 euros, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS les plus amples demandes de la société anonyme DOMOFRANCE ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [I] et Madame [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE