TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Mai 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Mars 2025

GROSSE :

Le 07 mai 2025

à M^e BONACA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 mai 2025

à M^e VOISIN

Le 07 mai 2025

au service expertises

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02952 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4557

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Y] [O] épouse [I]

née le 29 Juillet 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005025 du 02/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentée par M^e Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [P]

né le 28 Juin 1970 à TUNISIE (99351), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2019 à effet au 1er janvier 2020, Monsieur [G] [P] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [I] un logement situé [Adresse 1].

Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [O] épouse [I] se sont mariés le 15 juillet 2017 à [Localité 4] (13).

Madame [Y] [O] épouse [I] a déposé une main courante au commissariat du premier arrondissement de [Localité 4] le 17 juin 2023 pour signaler que son mari, Monsieur [T] [I], a pris toutes ses affaires et a quitté le domicile conjugal le 16 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 02 mai 2024, Madame [Y] [O] épouse [I] a fait assigner Monsieur [G] [P] en référé devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 06 juin 2024 aux fins de voir :

A titre principal :

Vu l’urgence,

Condamner Monsieur [G] [P] à réaliser les travaux propres à rendre le logement décent tels que décrits dans la lettre de mise en demeure du service de l’hygiène du 25 janvier 2022 et sur l’attestation de la société ELECSUD du 14 mars 2024 :. Rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau du mur et du placard du salon, ainsi que dans la salle de bains et y remédier,

. Assurer l’étanchéité du système d’évacuation des eaux usées au niveau de la salle de bain,

. Rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du salon et de la chambre et y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées ;

. Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement,

. Remplacer le tableau électrique qui n’est pas aux normes

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée :

Désigner tel expert qu’il plaira aux fins de réalisation de la mission telle que définies ci-dessous :. Se rendre sur les lieux,

. Constater les désordres,

. Dire et juger les travaux préconisés pour rendre décent l’appartement occupé par la requérante,

. En chiffrer le coût,

. Préciser si durant la période de réalisation des travaux, il est nécessaire de reloger la locataire,

. À défaut, dire si cet immeuble doit être déclaré insalubre avec obligation pour le propriétaire de reloger définitivement sa locataire,

. Évaluer l’ensemble des troubles subis par la requérante (préjudice de jouissance, préjudice moral, préjudice matériel),

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme provisionnelle de 5.600 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme provisionnelle de 80 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice matériel,Autoriser Madame [Y] [O] épouse [I] à consigner les loyers à la caisse des dépôts et consignations,Dire que l’accomplissement des travaux devra être constaté par un commissaire de justice ce qui fixera le point de départ du paiement des loyers,Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner Monsieur [G] [P] aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile.

Après une réouverture des débats par ordonnance du 12 septembre 2024 et trois renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Y] [O] épouse [I] sollicite de :

Débouter Monsieur [G] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal :

Vu l’urgence,

Condamner Monsieur [G] [P] à réaliser les travaux propres à rendre le logement décent tels que décrits dans la lettre de mise en demeure du service de l’hygiène du 25 janvier 2022 et sur l’attestation de la société ELECSUD du 14 mars 2024 :. Rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du salon et de la chambre et y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées ;

. Aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement,

. Remplacer le tableau électrique qui n’est pas aux normes

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire :

Si par extraordinaire la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée :

Désigner tel expert qu’il plaira aux fins de réalisation de la mission telle que définies ci-dessous :. Se rendre sur les lieux,

. Constater les désordres,

. Dire et juger les travaux préconisés pour rendre décent l’appartement occupé par la requérante,

. En chiffrer le coût,

. Préciser si durant la période de réalisation des travaux, il est nécessaire de reloger la locataire,

. À défaut, dire si cet immeuble doit être déclaré insalubre avec obligation pour le propriétaire de reloger définitivement sa locataire,

. Évaluer l’ensemble des troubles subis par la requérante (préjudice de jouissance, préjudice moral, préjudice matériel),

En tout état de cause :

Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme provisionnelle de 7.200 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme provisionnelle de 80 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour le préjudice matériel,Autoriser Madame [Y] [O] épouse [I] à consigner les loyers à la caisse des dépôts et consignations,Dire que l’accomplissement des travaux devra être constaté par un commissaire de justice ce qui fixera le point de départ du paiement des loyers,Condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [Y] [O] épouse [I] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,Condamner Monsieur [G] [P] aux dépens prévus à l’article 696 du code de procédure civile.

En défense, aux termes de ces dernières conclusions, Monsieur [G] [P] sollicite de :

Débouter Madame [Y] [O] épouse [I] de l’intégralité de ses demandes,A titre reconventionnel, condamner Madame [Y] [O] épouse [I] à payer à Monsieur [G] [P] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 06 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de travaux et la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe qu’il s’agit d’un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Enfin, selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Par ailleurs, en application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, il résulte des éléments soumis à l’appréciation du tribunal que le 25 janvier 2022, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille, après avoir visité le logement loué par Madame [Y] [O] épouse [I], a adressé à Monsieur [G] [P] un courrier le mettant en demeure de prendre les dispositions suivantes, dans un délai d’un mois et de leur adresser les justificatifs et factures attestant de la réalisation :

rechercher les causes d’humidité et d’infiltration au niveau du mur et du placard du salon, ainsi que dans la salle de bains et y remédier,assurer l’étanchéité du système d’évacuation des eaux usées au niveau de la salle de bains,rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du salon et de la chambre et y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées,aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement.

Madame [Y] [O] épouse [I] a été accompagnée dans ses démarches auprès du bailleur par l’ADRIM qui a envoyé plusieurs courriers au bailleur :

un courrier du 21 décembre 2022 par lequel l’ADRIM a sollicité le bailleur pour une intervention rapide afin de solutionner les problèmes techniques du logement dus à une infiltration d’eau,un courrier du 23 novembre 2023 par lequel l’ADRIM relance le bailleur quant à l’état technique du logement et notamment les signes d’humidité et de moisissures du fait des infiltrations du logement voisin.

Monsieur [G] [P] justifie que suite à une recherche de fuite le 17 octobre 2022, deux fuites ont été localisées sur l’alimentation en eau froide et réparées le même jour, ces réparations n’ayant pas solutionnées les désordres.

Il produit également des échanges de mails avec la société UNICIL, syndic, du 17 mai 2024 au 24 octobre 2024 au cours desquels il enjoint celle-ci à relancer les investigations s’agissant de la persistance du désordre. La société UNICIL a fourni à Monsieur [G] [P] une facture du 8 novembre 2024 pour des travaux réalisés le 31 octobre 2024 sur la colonne d’eau usée concernant les locataires [Z] et [I].

Madame [Y] [O] épouse [I] reconnaît elle-même dans ses écritures que les désordres relatifs à l’infiltration d’eau ont été solutionnés.

Néanmoins, Madame [Y] [O] épouse [I] souligne que le bailleur n’a pas solutionné les autres désordres énumérés dans la mise en demeure du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] du 25 janvier 2022, à savoir :

rechercher les causes de développement de moisissures au niveau du salon et de la chambre et y remédier. Faire procéder au traitement et à la remise en état des surfaces contaminées,aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement.

Elle fait valoir également que le tableau électrique n’est pas aux normes et qu’il doit être remplacé.

Monsieur [G] [P] fait valoir que le logement était en parfait état lors de l’entrée de la locataire dans les lieux et produit des photos qu’il dit avoir prise lors de l’entrée des locataires dans les lieux sans qu’il ne soit possible de les dater, ni de déterminer si elle concerne bien le logement loué à Madame [Y] [O] épouse [I]. Il affirme que l’état des lieux daté du 31 décembre 2019 fourni par Madame [Y] [O] épouse [I] est un faux sans étayer son assertion et sans fournir un état des lieux d’entrée dans le logement.

Monsieur [G] [P] invoque également la suroccupation du bien loué, Madame [Y] [O] épouse [I] vivant avec ses trois enfants dans l’appartement de 40 m², qui aurait des conséquences sur le bien, son usage et son aération. Il indique avoir constaté que les deux prises d’air de la salle de bains et de la cuisine sont bouchés, obstruées par la poussière ou le gras et que la locataire accroche son linge sur les fenêtres des chambres pour le faire sécher, empêchant ainsi toute aération de l’appartement et créant de l’humidité.

À l’appui de son assertion, il fournit des photos qui sont là encore impossibles à situer tant dans le temps que quant au lieu concerné.

Madame [Y] [O] épouse [I] fait valoir quant à elle que le service d’hygiène de la ville de [Localité 4] dans sa mise en demeure du 25 janvier 2022 n’a nullement constaté d’obstruction des ventilations par de la poussière et du gras mais a mis le bailleur en demeure d’aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement, aucune démarche en ce sens n’ayant été entreprise. Elle ajoute que le service d’hygiène n’a pas plus incriminé une quelconque suroccupation du logement.

Ainsi, si les parties s’opposent sur l’imputabilité des désordres affectant le logement, la réalité des désordres est établie.

Cependant, leur cause et leur étendue, les responsabilités en découlant, ne sont pas démontrées à ce stade.

Partant, l’exécution de travaux est prématurée et Madame [Y] [O] épouse [I] sera déboutée de sa demande à ce titre.

En revanche, Madame [Y] [O] épouse [I] justifie d’un motif légitime à voir réaliser une expertise judiciaire, afin d’établir contradictoirement la nature et l’ampleur des désordres, et d’évaluer, le cas échéant, les préjudices en présence dont le préjudice de jouissance, pour l’engagement éventuel d’une procédure judiciaire au fond.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il sera fait droit à l’expertise sollicitée, la mission de l’expert étant celle précisée au dispositif de la présente décision.

Aucune responsabilité n’étant en l’état déterminée ni déterminable, il n’y pas lieu à référé sur les autres demandes. L’existence de contestations sérieuses sur ces points justifient que les parties soient renvoyées à mieux se pourvoir.

Enfin, les demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DEBOUTONS Madame [Y] [O] épouse [I] de sa demande de travaux ;

ORDONNONS une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Madame [M] [E], architecte,

[Adresse 3],

expert judiciaire inscrite sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel d’Aix en Provence,

DISONS que l’expert répondra à la mission suivante :

• se rendre dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 1], dans l’appartement de Madame [Y] [O] épouse [I], et dans les parties communes nécessaires,

• se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

• entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des exercices et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis doit être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

• relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,

• préciser au regard de ces constatations et du règlement de copropriété si les désordres trouvent leur origine dans une partie commune, une partie privative, voire dans chacune des parties, dans une telle hypothèse de déterminer la proportionnalité ;

• fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

• établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, en chiffrer le coût et fixer leur durée ;

• le cas échéant, dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable ;

• préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée ;

• décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,

• donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer, le cas échéant donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices ;

• par une note de synthèse au terme des opérations d’expertise mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport,

• Faire toutes observations utiles à la solution du litige ;

DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties,

DISONS n’y avoir lieu à consignation, les frais et honoraires de l’expert étant avancés par le Trésor, conformément aux dispositions de la loi 91-647 du 10.07.1991 (article 40) et du décret 91-1266 du 19.12.1991 (article 119), la partie qui devrait consigner bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale ;

DISONS qu’il est pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DISONS que le rapport sera déposé au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine ;

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes des parties en l’état de contestations sérieuses ;

RESERVONS les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION