TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01942 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5YI

Minute : 24/

S.A. ESPACIL HABITAT

Représentant : M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Monsieur [M] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR( :

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 janvier 2022, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement meublé situé [Adresse 9] à [Localité 5], lot n°0003, pour un loyer mensuel de 331,75 euros, augmenté des provisions sur charges et forfait mobilier inclus pour une durée d’un an à effet au 10 janvier 2022.

Selon avenant au contrat du 30 août 2022, le contrat a été renouvelé pour une durée d’un an, à compter du 10 janvier 2023.

Par lettre recommandée du 17 août 2023, non réclamée, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a indiqué à Monsieur [M] [N] , l’absence de renouvellement du contrat à son échéance du 09 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [N] aux fins de :

constater que le contrat a pris fin par l’arrivée du terme le 10 janvier 2024 et que Monsieur [M] [N] est occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,supprimer les délais prévus aux articles L412-3 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [M] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable majoré des charges, à compter du 16 novembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner à payer à la SA ESPACIL HABITAT la somme de 1191,62 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 19 février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf à parfaire et actualisation de la dette,le condamner à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3346,87 euros arrêtée au 7 septembre 2024, loyer du mois d’août inclus.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM ESPACIL HABITAT expose que Monsieur [N] n’a pas quitté les lieux à l’expiration du contrat, conclu pour un an, renouvelé jusqu’au 9 janvier 2024, et qui n’a pas été renouvelé, ce dont il a été informé par lettre du 27 juin 2023, alors que R442-3-4 du code de la construction et de l’habitation a été abrogé, ce qui justifie son expulsion et sa condamnation au paiement des indemnités d’occupation, conformément à l’article L631-12 du même code et 1728 du code civil, jusqu’à son départ des lieux.

Monsieur [M] [N], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

Selon l’article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L301-1.

En l’espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif de résidence étudiante, selon l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l’article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de location signé entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT et Monsieur [M] [N].

Sur la demande de constat de résiliation par arrivée du terme :

Selon l’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation, la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective qui accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage.

Il résulte de ce texte que le contrat de location a une durée maximale d’un an et peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions qui y sont précisées.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales du contrat prévoit que le résident doit remplir des critères d’admission et que contrat est consenti pour une durée d’un an, sans bénéfice du droit au maintien dans les lieux. Le bailleur peut décider de ne pas renouveler le contrat, et en ce cas le locataire est avisé trois mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat de location a été conclu à compter du 10 janvier 2022 pour une durée d’un an, soit jusqu’au 9 janvier 2023, a été renouvelé une fois jusqu’au 9 janvier 2024, puis et n’a pas été renouvelé.

La SA d’HLM ESPACIL HABITAT a notifié l’absence de renouvellement par lettre recommandée du 17 août 2023, en vue de l’échéance du 09 janvier 2024.

L’absence de renouvellement a été faite selon les modalités et dans le délai prévu au contrat.

Le contrat a donc été résilié après son expiration le 09 janvier 2024.

Il ressort des modalités de signification de l’assignation que Monsieur [M] [N] est resté dans les lieux à l’expiration du contrat, l’état des lieux de sortie n’ayant pas été fait. Il est dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 09 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant du loyer et des charges dus si le contrat s’était poursuivi, que le locataire devra payer, à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation de Monsieur [M] [N], il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 3 des conditions générales du contrat, le locataire est tenu de s’acquitter d’un loyer, loyer mobilier et un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de la quote-part de loyer est fixé à 469,48 euros selon l’article 2 des conditions particulières du contrat.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 janvier 2022, et du décompte de la créance actualisé au 7 septembre 2024 que la SA d’HLM ESPACIL HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 3346,87 euros, au titre des sommes dues au 7 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ESPACIL HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail le 3 janvier 2022 entre la SA d’HLM ESPACIL HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 5], lot n°0003, par l’arrivée du terme du contrat le 09 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 10 janvier 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du sursis prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [N] à compter du 10 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 3346,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 septembre 2024 échéance d’ août incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 septembre 2024, échéance de septembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA d’HLM ESPACIL HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SA d’HLM ESPACIL HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Page