TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01645 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4BP

Minute : 24/01154

S.A. LOGIREP

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [W] [O] épouse [J]

Monsieur [D] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [O] épouse [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [D] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [W] [O] un appartement sis [Adresse 2], [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2023, la SA d’HLM LOGIREP a fait signifier à Madame [W] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2066,58 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 04 février 2023, reçue le 09 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024, la SA d’HLM LOGIREP a fait assigner Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [W] [O] au paiement de la somme de 4589,41 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

«  la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la quittance locative à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

«  la condamner au paiement de la somme 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

«  rappeler l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024 et renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024 pour permettre au bailleur d’assigner Monsieur [D] [J], époux de Madame [W] [O] qui n’était pas dans la cause.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, la SA d’HLM LOGIREP a dénoncé à Monsieur [D] [J] l’assignation signifiée le 08 février 2024 à Madame [W] [O].

À l’audience, la SA d’HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes à l’encontre de Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] et actualise sa créance à la somme de 8441,34 euros, loyer de septembre 2024 inclus.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM LOGIREP indique que le bail du logement a été égaré et se prévaut de l’existence d’un bail verbal. Elle note que les loyers et charges n’ont pas été payés malgré un commandement de payer. Elle relève que la créance est justifiée. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, expliquant que les incidents de paiement ont commencé à partir de décembre 2022 et que le dernier prélèvement de 150 euros est revenu impayé.

Madame [W] [O] ne discute pas le principe de la dette mais en conteste le montant en faisant valoir qu’elle a effectué un paiement de 1580 euros le 08 octobre 2024 non comptabilisé dans le décompte produit par le bailleur. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Elle indique percevoir un revenu mensuel de 2100 euros et avoir trois enfants à charge. Elle précise avoir rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi et ajoute que son mari, Monsieur [D] [J] ne travaille pas.

Monsieur [D] [J] régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, n’est pas présent ni représenté. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée par le juge, la SA d’HLM LOGIREP a transmis un décompte actualisé

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

En vertu de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. A l’inverse si le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d’HLM LOGIREP se prévaut de l’existence d’un contrat de location verbal, expliquant que le contrat de bail a été égaré.

Madame [W] [O] ne conteste pas l’existence d’un contrat de bail entre les parties. La SA d’HLM LOGIREP produit les avis d’échéance attestant de versement par [W] [O].

Il résulte du commandement de payer et des décomptes comprenant les appels de loyers, des versements réalisés par Madame [W] [O] que l’occupation est faite en contrepartie du paiement d’un loyer.

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la SA d’HLM LOGIREP à Madame [W] [O], portant sur l’immeuble désigné, est établie.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 30 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 18 octobre 2024 que la SA d’HLM LOGIREP rapporte la preuve de l’arriéré de loyers.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 205,79 euros au titre des frais qui ne s’analysent pas en des loyers et charges.

En vertu de l’article 220 du code civil, les époux sont obligés solidairement au paiement de la dette locative qui a pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 6646,35 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 18 octobre 2024, loyer d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 février 2024 en vue d’une audience prévue le 30 mai 2024 s’agissant de Madame [W] [O] et d’une audience prévue le 14 octobre 2024 s’agissant de Monsieur [D] [J], soit pour chacun plus de deux mois après.

En outre, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la caisse d’allocations familiales le 09 mai 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 08 février 2024 et sa dénonciation à Monsieur [D] [J] le 08 février 2024, sans que la dette n’ait été réglée depuis lors.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même Code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte de l’article 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que les locataires restent redevables de la somme de 6646,35 euros. L’examen du décompte démontre l’existence de paiements mais insuffisants à rembourser la dette, plusieurs prélèvements ayant été rejetés.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, Madame [W] [O] justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où elle ne respecterait pas ce délai.

A défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [W] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, et de condamner les locataires à son paiement, à compter de cette date jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM LOGIREP aux fins de prononcer de la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 6646,35 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 18 octobre 2024, loyer d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [W] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [W] [O] à s’acquitter de la dette en vingt-quatre fois, en procédant à vingt-trois versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

«  l’échelonnement sera caduc,

«  la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

«  le bail verbal concernant les locaux situés [Adresse 2], [Localité 6] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM LOGIREP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Monsieur [D] [J] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE la SA d’HLM LOGIREP de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE