TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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[Localité 12]

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N° RG 24/01597 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZT6G

Minute :

Madame [F] [O]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

C/

Société SEMISO

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Madame [F] [O]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Représentée par M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société SEMISO

[Adresse 5]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.

Copie exécutoire : M^e Dominique LAURIER

Copie certifiée conforme : SEMISO

Le 04/11/2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte extra-judiciaire du 9/07/2024, Mme [F] [O] a fait assigner la société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de Saint-Ouen (la société « SEMISO ») devant le juge des référés du Tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile :

— Désigner un expert judiciaire, avec pour mission de :

— Convoquer les parties, se rendre sur place,

— Se faire communiquer tous documents,

— Entendre tous sachants

— Examiner les désordres, en particulier ceux décrits dans l’assignation et les pièces annexées, décrire les dommages, en déterminer les causes et en préciser l’origine,

— En rechercher la date d’apparition, la nature, l’importance, en procédant à toutes mesures techniques utiles, dire s’ils compromettent la destination et/ou l’usage de l’ouvrage ou d’une partie de l’ouvrage,

— Préciser les moyens propres à y remédier, évaluer les coûts des travaux nécessaires, préciser la durée,

— Fournir tous éléments techniques et de fait, permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, notamment de jouissance,

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, et décrits dans un pré-rapport,

— Dire que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations,

— Dire que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

— Juger que Mme [F] [O] sera dispensée de payer les loyers jusqu’à complète exécution des travaux et remise d’un logement décent, à titre subsidiaire, dire que le montant des loyers fera l’objet d’une consignation,

— Condamner la société SEMISO à verser à Mme [F] [O] une provision d’un montant de 18000 euros à valoir sur son préjudice,

— Condamner la société SEMISO à verser à Mme [F] [O] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société SEMISO aux dépens.

Elle expose aux termes de sa citation être locataire de son logement depuis 2004 ; que des désordres, liés à une humidité excessive et à des moisissures, ont commencé à apparaître dans l’appartement et n’ont cessé de s’amplifier depuis 2020, peu après le remplacement par la bailleresse des menuiseries bois par des fenêtres en PVC ; que trois expertises amiables ont été réalisées, dont une contradictoire en février 2023, au cours de laquelle la société SEMISO a pris acte de sa responsabilité dans les désordres observés ; que des travaux sont intervenus ; que toutefois ces derniers n’ont pas permis de mettre fin aux désordres dès lors que de nouvelles traces de moisissures et d’infiltration sont apparues depuis lors ainsi qu’il ressort de la dernière expertise amiable réalisée en juin 2024.

A l’audience, Mme [F] [O] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Citée à étude, la société SEMISO n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

MOTIFS

Sur l’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En vertu de ces dispositions, il appartient seulement au juge des référés de déterminer si la demande d’expertise est justifiée par un motif légitime étant rappelé que la mesure sollicitée doit présenter un intérêt probatoire technique c’est à dire être utile et que l’action envisagée ne doit pas être manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des 3 expertises amiables produites que logement pris à bail présente depuis plusieurs années des désordres liés à une humidité excessive. Compte tenu de la persistance des désordres après que des travaux ont été entrepris, il est par ailleurs manifeste qu’un doute sérieux demeure quant à l’origine technique du sinistre et les moyens d’y remédier.

Le motif légitime d’ordonner une mesure d’expertise est donc établi. L’action qu’envisage d’exercer Mme [F] [O] à l’encontre de la société SEMISO n’apparait pas en outre manifestement vouée à l’échec. Il sera dès lors fait droit à la demande d’expertise, dans les termes du dispositif. La provision à valoir, sur les frais d’expertise, devra être consignée par Mme [F] [O].

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En matière de bail, il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Aux termes de l’article 1721 du code civil, il doit également garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage.

En l’espèce, l’imputabilité, à tout le moins d’une partie des désordres, à un manquement de la société SEMISO à ses obligations au titre du bail n’est pas sérieusement contestable dans la mesure où :

— Si l’origine exacte des désordres n’a pu être identifiée précisément eu égard à leur persistance, il n’en demeure pas moins que les trois expertises amiables produites, en ce compris l’expertise contradictoire du 14/02/2023, concluent toutes à la responsabilité au moins partielle du bailleur ;

— la société SEMISO, y compris lors des opérations d’expertise contradictoire ayant donné lieu au rapport du 14/02/2023, n’a jamais mis en cause les conditions d’occupation ou la faute de tiers dont elle n’avait pas à répondre dans la responsabilité des désordres ;

— Il résulte au contraire de ce rapport que la société SEMISO « a pris acte de sa responsabilité » et a manifestement, ainsi qu’il ressort des termes de l’expertise amiable non contradictoire du 11/06/2024, entrepris un certain nombre de travaux.

Compte tenu des doutes subsistant à ce jour quant à l’origine exacte des désordres subis – qui ne permettent pas d’exclure à ce stade avec l’évidence requise en matière de référés une exonération partielle de responsabilité, en particulier s’agissant des désordres apparus postérieurement aux travaux entrepris – et à leur étendue, le montant non contestable de la provision devant être allouée à Mme [F] [O] par la société SEMISO sera évalué à 3000 euros.

Sur la demande de suspension ou de séquestration du loyer

La demanderesse fonde sa demande sur l’article 835 du code de procédure civile qui dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit pour prévenir un dommage imminent.

En l’espèce, la suspension des loyers ne constitue stricto sensu ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état au sens de l’article 835 du code de procédure civile précité.

En tout état de cause, des doutes demeurent à tout le moins quant à l’origine et l’imputabilité précises des désordres survenus ou réapparus à la suite des travaux entrepris par la SEMISO. Le caractère manifestement illicite du nouveau trouble subi n’est dès lors pas caractérisé. Compte tenu des difficultés manifestes des experts intervenus à ce jour pour identifier la cause des désordres litigieux, il est du reste loin d’être évident qu’une mesure de suspension ou de séquestration de loyer « s’impose » afin de faire cesser le trouble subi, à supposer que ce dernier puisse être qualifié de « manifestement illicite ».

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer dans la présente instance. Il lui sera dès lors alloué la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront quant à eux réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, assortie de l’exécution provisoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder M. [W] [Y], expert honoraire près la Cour d’appel de Paris, domicilié [Adresse 6] [Localité 9],

Tél : [XXXXXXXX02]

GSM : [XXXXXXXX04]

Fax : [XXXXXXXX03]

Mail : [Courriel 14]

Avec pour mission de :

— Se rendre dans les lieux litigieux situés [Adresse 8] [Localité 12] ;

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur si nécessaire

— relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,

— décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,

— donner son avis sur l’existence ou non de préjudices tant matériels qu’immatériels et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer le cas échéant et donner tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les éventuelles responsabilités,

— par une note de synthèse au terme des opérations d’expertise mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport ;

DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties ;

FIXONS à la somme de 3000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de Mme [F] [O] et devra être versée (par chèque à l’ordre du régisseur du Tribunal de proximité de Saint-Ouen) avant le 31/12/2024, terme de rigueur, faute de quoi l’instance sera, en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, « poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner », à charge pour le greffe de convoquer sans délai les parties ;

DISONS que l’expert déposera son rapport en original au greffe du Tribunal de proximité de Saint-Ouen dans un délai de 6 mois à compter du jour où il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il pourra en cas de nécessité être remplacé par simple ordonnance ;

DISONS qu’il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessité de provoquer la mise en cause d’autres parties ;

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité ;

DISONS que l’expert devra rendre un pré-rapport dans un délai de 3 mois adressé aux parties, préciser à ce moment s’il sollicite un complément de provision, répondre aux dires des parties sur ce pré-rapport et le rapport final,

PRECISONS que l’expert peut informer le juge chargé du contrôle de l’inutilité du pré-rapport sur la base des premières opérations, dans l’hypothèse où aucun complément de provision n’est à envisager,

CONDAMNONS la société SEMISO à verser à Mme [F] [O] la somme provisionnelle de 3000 euros à valoir sur le préjudice subi ;

CONDAMNONS la société SEMISO à verser à Mme [F] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

RESERVONS les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT