TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01017 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YY3H

Minute : 24/00441

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [F] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Cabinet LEGITIA

Copie délivrée à :

Mr [B] [F]

Le

JUGEMENT DU 29 Avril 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 29 Avril 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDAjuge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 8 octobre 2020, la société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné à bail à Monsieur [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 9].

Par procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 31 juillet 2023, la SA ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait l’objet d’une fusion-absorption au sein de la SA BATIGERE HABITAT.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2022, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.328,80 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner Monsieur [F] [B] à lui verser la somme de 6.556,78 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2024.

A cette date, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à hauteur de 8.249 euros au 8 mars 2024, terme de février 2024 inclus. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Elle est autorisée à faire parvenir en cours de délibéré et avant le 10 avril 2024 son éventuelle réplique à la note en délibéré éventuellement produite par le défendeur.

Monsieur [F] [B] comparaît en personne. La décision sera contradictoire.

Il reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement les plus larges possibles. Il indique avoir connu une période difficile financièrement, mais être désormais en CDI. Il affirme avoir repris le paiement du loyer courant et est autorisé à faire parvenir au tribunal avant le 1er avril 2024 la preuve de ladite reprise.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 29 avril 2024.

Par courrier parvenu au greffe le 22 mars 2024, Monsieur [F] [B] fait parvenir au tribunal la preuve d’un paiement par carte bancaire, au bénéfice de BATIGERE HABITAT, d’un montant de 569,66 euros, le 21 mars 2024.

Par message électronique parvenu au greffe le 4 avril 2024, la SA BATIGERE HABITAT produit un décompte actualisé indiquant le bon encaissement du paiement de l’échéance de février, et actualisant le montant de la dette à hauteur de 8.258,23 euros au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 janvier 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 6 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA BATIGERE HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 13 septembre 2022, pour la somme en principal de 2.328,80 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 14 novembre 2022.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 8.258,23 euros au 2 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse (dernier versement au crédit : 569,66 euros le 21 mars 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 13 septembre 2022, date du commandement, sur la somme de 2.328,80 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a exprimé son désaccord pour l’octroi de délais de paiement. Toutefois, il a reconnu dans sa note en délibéré que le loyer courant avait été réglé pour ce qui concerne le terme de février 2024. Ce paiement est intervenu trois jours après la date de l’audience, mais les échanges en cours de délibéré et le calendrier de procédure établi et accepté à l’audience conduisent le tribunal à estimer que la date d’audience peut être considérée comme étalée jusqu’au 10 avril 2024, date limite d’envoi en cours de délibéré de la réplique de la SA BATIGERE HABITAT, ces échanges de conclusions et de pièces ayant pu relever d’une réouverture des débats ou d’un renvoi qui ont été écartés au profit d’une bonne administration de la justice et au bénéfice des parties, sans que ce choix procédural ne puisse être préjudiciable aux droits du locataire.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 220 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [F] [B], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA BATIGERE HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [F] [B] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 14 novembre 2022 du contrat de bail conclu le 8 octobre 2020 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [F] [B],

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 8.258,23 euros au titre de sa dette locative au 2 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse, portant intérêts à compter du 13 septembre 2022, date du commandement, sur la somme de 2.328,80 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 220 euros, et une 36e mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Monsieur [F] [B] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Monsieur [F] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Monsieur [F] [B] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 29 avril 2024.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection