TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03284 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZERY

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 Novembre 2024

Monsieur [P] [L]

C/

Monsieur [F] [Z] [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier et en présence de Madame [I] [O], auditrice de justice ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [L]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Arthur BOSC, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°N786462023005507 en date du 28-11-2023

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Présent et assisté de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Pasquale BALBO

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 5 mai 2019, Monsieur [F] [E] a donné en location à Monsieur [P] [L] un immeuble à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700,00 € outre provisions sur charges de 50,00 € et un dépôt de garantie d’un montant de 1 400,00 €.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 3 juillet 2023, Monsieur [P] [L] a adressé congé à Monsieur [F] [E] à la date du 30 août 2023.

Par assignation remise à étude en date du 2 avril 2024, Monsieur [P] [L] a attrait Monsieur [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2024 après un renvoi.

À cette audience, Monsieur [P] [L], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du tribunal de :

condamner Monsieur [F] [E] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 400,00 €, avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement ;condamner Monsieur [F] [E] à lui verser la somme de 420 € au titre de la majoration due en l’absence de restitution du dépôt de garantie versé, avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement ;subsidiairement, ordonner la compensation judiciaire entre les sommes éventuellement dues par chacune des parties, condamner Monsieur [F] [E] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 048, 73 € avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement, condamner Monsieur [F] [E] à lui verser la somme de 420 € au titre de la majoration due en l’absence de restitution du dépôt de garantie versé avec intérêts au taux légal jusqu’à parfait règlement ;débouter Monsieur [F] [E] de ses demandes ;condamner Monsieur [F] [E] à lui verser la somme de 950 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.Au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [P] [L] expose avoir rendu les clés du logement le 3 septembre 2023 et que le bailleur refuse de lui restituer depuis son dépôt de garantie, malgré ses demandes et une saisine du conciliateur. Il conteste les dégradations invoquées par le bailleur pour justifier cette retenue. Il fait état de désordres qui étaient déjà présents lors de son entrée dans les lieux. Il soutient en outre que Monsieur [F] [E] ne justifie pas des charges qui lui sont réclamées, que lui sont imputés des travaux liés à un dégât des eaux antérieur à son entrée dans les lieux et qu’une partie des sommes demandées est prescrite.

Monsieur [F] [E], assisté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge de :

débouter Monsieur [P] [L] de ses demandes ;condamner Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 475,20 € ;condamner Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 1 440 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Il expose ne pas avoir de dépôt de garantie à restituer du fait de la déduction des sommes dues par le locataire. Il fait état en premier lieu de dégradations locatives, établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie et les devis et justificatifs des coûts de remplacement des éléments endommagés. Monsieur [F] [E] soutient en second lieu démontrer les charges dues par le locataire. Il déclare que ce dernier lui est, après retenue du dépôt de garantie, toujours redevable d’un solde de 475, 70 €.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [P] [L] a versé un dépôt de garantie de 1 400,00 €.

Il est justifié, par courrier recommandé en date du 3 juillet 2023, que Monsieur [P] [L] a donné congé à Monsieur [F] [E] pour le 30 août 2023. Les délais et la forme du congé ont été respectés.

Il est constant également qu’au 3 septembre 2023, Monsieur [P] [L] avait quitté le domicile et remis les clés à Monsieur [F] [E].

Par la suite, Monsieur [F] [E] n’a pas restitué le dépôt de garantie en exposant que Monsieur [P] [L] lui devait des sommes au titre de dégradations locatives et de charges impayées qu’il convient d’examiner.

1) Sur les dégradations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La vétusté est l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

Il est admis que le bailleur n’est pas tenu de produire des factures acquittées, ni même de réemployer les sommes retenues sur le dépôt de garantie et / ou facturées au titre des dégradations locatives pour effectuer les travaux ; la présentation d’un devis précisant le montant des travaux suffisant à rapporter la preuve des sommes lui restant dues.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 5 mai 2019 et l’état des lieux de sortie, signé par Monsieur [F] [E] et Madame [B] [H], mère de Monsieur [P] [L] qui le représentait, le 3 septembre 2023, que :

Concernant les WC : sur l’état des lieux d’entrée, aucun commentaire ou aucune case n’est fait/coché spécifiquement concernant les WC ; sur l’état des lieux de sortie, il est indiqué que l’émail de la cuvette s’est totalement écaillé suite à un défaut d’entretien et qu’elle doit être changée. Le représentant du locataire a ajouté un commentaire spécifiant que les WC étaient déjà entartrés à l’arrivée. Cependant, il doit être rappelé qu’à défaut d’état des lieux ou de mentions suffisamment précises, une présomption de bon état a vocation à jouer en application de l’article 1731 du code civil précité. Monsieur [P] [L] doit donc rapporter la preuve de l’état dégradé de la cuvette à son entrée dans les lieux, ou d’une cause d’exonération de responsabilité, ce qui n’est pas le cas. En effet, dans son courriel du 30 octobre 2023 au bailleur, il déclare lui en avoir fait part verbalement à son arrivée dans les lieux mais ne produit aucun élément objectif permettant de corroborer ses dires.Concernant le radiateur électrique de la cuisine : sur l’état des lieux d’entrée, il est précisé qu’il y a des traces de chauffage sur ce dernier mais il est désigné comme étant à l’état d’usage ; sur l’état des lieux de sortie, il est indiqué par deux mentions distinctes de chacune des parties d’une part qu’il ne s’allume pas et d’autre part qu’il n’a jamais été utilisé. Monsieur [P] [L] soutient de fait que le radiateur n’a jamais fonctionné depuis son entrée dans les lieux, mais n’apporte pas de preuve en ce sens (constat, mise en demeure du bailleur…) autre que ses propres déclarations. Un courriel de sa part du 4 octobre 2020 évoque des prises non fonctionnelles mais pas de difficulté concernant le radiateur. Concernant le réfrigérateur : sur l’état des lieux d’entrée, il est indiqué que la poignée du frigo est manquante ; sur l’état des lieux de sortie, il est précisé que la poignée est manquante, qu’il n’est pas nettoyé et qu’il y a des moisissures. Il n’est pas contesté que cet élément n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux. Or, la présence de moisissures ne peut à elle seule démontrer que le remplacement intégral de l’élément visé était nécessaire. Seul le nettoyage peut être retenu à la charge du locataire.Concernant le canapé-lit : sur l’état des lieux d’entrée, aucun commentaire ou aucune case n’est fait/coché spécifiquement concernant ce meuble, entraînant là encore une présomption de bon état ; sur l’état des lieux de sortie, il est indiqué que le matelas est totalement tâché et à changer. Monsieur [P] [L] a déclaré dans son courriel du 30 octobre 2023 qu’il s’agissait d’auréoles apparues lorsqu’il a nettoyé le matelas avec une centrale vapeur et reconnaît in fine que ces tâches sont de son fait. Son représentant n’a fait aucune mention sur ce point lors de l’état des lieux de sortie. Monsieur [F] [E] a par la suite précisé dans un courriel du 6 octobre 2023 que l’armature du canapé a été cassée et réparée avec du scotch, justifiant son remplacement intégral. Cette observation, qui ne figure pas sur l’état des lieux de sortie et n’est donc pas contradictoire, faite un mois après la restitution des clés, ne peut fonder l’imputabilité de cette dégradation au locataire. Seul l’état du matelas sera retenu.

Concernant la porte du placard vitrée : aucun commentaire ou aucune case n’est fait/coché spécifiquement concernant ce meuble sur les deux états des lieux. Les photographies produites ultérieures, non contradictoires ni circonstanciées sont insuffisantes pour établir une dégradation en cours de location. Ainsi, ce poste ne pourra être retenu.Il ressort des échanges de courriels entre Monsieur [P] [L] et Monsieur [F] [E] que d’autres désordres ont été évoqués notamment quant au ménage dans les lieux ou des objets entreposés dans les parties communes, mais aucune somme n’a été prise en compte par Monsieur [F] [E] à ce titre.

En conséquence, il résulte des éléments précités que doivent être mis à la charge de Monsieur [P] [L] les dégradations locatives suivantes :

WC et radiateur électrique : dont Monsieur [F] [E] justifie le prix de remplacement (soit respectivement 139 € et 89,90 €) ;nettoyage du réfrigérateur : somme forfaitaire de 50 € allouée ;remplacement du matelas du canapé-lit : somme forfaitaire de 120 € allouée.Soit la somme totale de 398, 90 €, à déduire sur le dépôt de garantie de Monsieur [P]

[L].

2) Sur les charges

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, le bailleur peut réclamer pendant trois ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, en premier lieu, Monsieur [P] [L] fait état de la prescription pour une partie de l’arriéré de charges demandé. Il résulte des pièces du dossier que les charges les plus anciennes sollicitées par Monsieur [F] [E] sont celles au titre de l’exercice 2021-2022 et qu’elles ont été sollicitées par le bailleur dès l’état des lieux de sortie, avec précisions sur les sommes dues dans son courriel du 6 octobre 2023. La prescription n’est donc pas acquise.

Sur le montant des charges :

2021 : le relevé individuel des charges fait état d’un total dû au titre des charges locatives de 1 442, 18 €. La provision sur charges étant de 50 € par mois soit 600 € à l’année, le différentiel fait apparaître le solde de 842, 18 € demandé par le bailleur.2022 : le relevé individuel des charges fait état d’un total dû au titre des charges locatives de 786, 72 €. La provision sur charges étant de 50 € par mois soit 600 € à l’année, le différentiel fait apparaître le solde de 186, 72 € demandé par le bailleur.Monsieur [P] [L] conteste le montant des charges d’eau, d’électricité et la facturation de travaux.

Il appartient à l’usager du service de distribution d’eau qui invoque l’inexactitude de la facturation établie à partir du relevé de son compteur de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement du compteur ou de toute autre anomalie. En l’espèce, le locataire interroge la somme facturée quant à la consommation d’eau froide sans produire d’élément de nature à remettre en cause le relevé établi.

Par ailleurs Monsieur [P] [L], dans son courriel du 30 octobre 2023, fait état d’une information d’EDF sur le fait que deux logements du même pallier seraient reliés à son compteur. Il n’en fournit pas de trace (courriel…) ni d’élément corroborant (constat, ou même photographie). La capture d’écran montrant une augmentation de sa consommation ne suffit pas à établir qu’il ne s’agit pas de sa propre consommation et que le relevé est erroné.

En ce qui concerne les travaux, les sommes contestées sont facturées comme telles sur le relevé de charges 2021 : « 511-TRAVAUX URGENTS, 747,72 € » et « 511-TRAVAUX URGENTS, 29,91 € ». Ces sommes apparaissent dans le relevé de régularisation de charges sous l’intitulé « CHARGES BATIMENT B ».

Il est en l’état de la cause non contesté par les parties qu’il s’agirait de travaux sur le plancher entre le deuxième et le troisième étages de l’immeuble.

Monsieur [P] [L] soutient que ces travaux ont été rendus nécessaires par un dégât des eaux antérieur à son entrée dans les lieux et qu’en outre l’assurance a été sollicitée. Il produit en ce sens un courriel de Monsieur [F] [E] du 28 octobre 2019 qui fait état d’un dégât des eaux d’avril 2019, sans cependant que le lieu et l’ampleur de ce dégât des eaux soient précisés.

Dans son courriel du 3 septembre 2023, Monsieur [F] [E] explique quant à lui que ces travaux sont liés à la dégradation de la colonne d’eau descendante localisée sur la façade côté cour de l’immeuble. Il n’est pas versé de justificatif en ce sens.

Il en résulte que la cause de ces travaux n’est pas clairement identifiée en l’état et qu’il n’est donc pas possible d’établir que Monsieur [P] [L] en est redevable. Dès lors les sommes sollicitées à ce titre seront déduites.

En conséquence, Monsieur [P] [L] reste redevable de la somme de 64, 55 € pour la régularisation des charges 2021 et de 186, 72 € pour la régularisation des charges 2022 soit 251, 27 € au total.

*

Dès lors, Monsieur [F] [E] était fondé à déduire les sommes de 398, 90 € (dégradations locatives) et 251, 27 € (régularisation de charges) du dépôt de garantie de 1 400 €.

Une fois déduites, il restait redevable de la somme de 749, 83 € auprès de Monsieur [P] [L], à restituer avant le 4 décembre 2023 (deux mois après la remise des clés en présence de sommes restant dues au bailleur, en vertu des textes précités).

Par suite, il convient de condamner Monsieur [F] [E] au paiement de la somme de 749,83 €, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023.

Cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel, soit la somme de 70 € depuis le mois de décembre 2023, soit 11 mois pour un total de 770 € jusqu’à la présente décision.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle en paiement de Monsieur [F] [E].

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [E], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Chaque partie étant partiellement fondée en ses demandes, Monsieur [F] [E] ayant justifié certaines dégradations locatives et charges, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes faites en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par jugement contradictoire et public, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [E] à verser à Monsieur [P] [L] la somme de 749,83 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 ;

DIT que cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel, soit 770 € supplémentaires;

DÉBOUTE Monsieur [P] [L] et Monsieur [F] [E] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [F] [E] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE