TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/06497 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVWG

Minute : 24/01069

S.A. WAKAM

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Madame [S] [Z]

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [H] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 Novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.A. WAKAM,

demeurant [Adresse 3]

représentée par son mandataire SAS GARANTME

[Adresse 5]

ayant pour avocat Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [G],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 8]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2024, Madame [S] [Z] a donné à bail à Madame [H] [G] un appartement situé, [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 1 025 euros, et 150 euros de provisions sur charges.

Par acte séparé du 19 juin 2023, la SA WAKAM a conclu un cautionnement pour le paiement des obligations Madame [H] [G] au bénéfice du bailleur, pour une durée de 36 mois et dans la limite de 36 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2023, Madame [S] [Z] a fait signifier à Madame [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2998,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 07 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Madame [S] [Z] et la SA WAKAM ont fait assigner Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,En tout état de cause,

condamner Madame [H] [G] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,ordonner, à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps imparties, l’expulsion de Madame [H] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [H] [G] au paiement des sommes suivantes :6 470,10 euros au titre de la dette locative arrêtée à juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante : 684,84 euros à Madame [S] [Z] et 5 785,26 euros à la SA WAKAM, subrogée dans les droits de Madame [S] [Z] à hauteur de ce montant,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 04 décembre 2023.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024.

À l’audience du 30 septembre 2024, Madame [S] [Z] et la SA WAKAM, représentées, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 8110,71 euros arrêtée au 24 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus, dont 5785,26 euros au bénéfice de la caution et 2325,45 euros au bénéfice du bailleur. Elles déclarent s’opposer à l’octroi de tout délai en l’absence de paiement total du loyer.

Madame [S] [Z] et la SA WAKAM soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [H] [G] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 04 décembre 2023. À titre subsidiaire, elles font valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [H] [G], comparant en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et des délais de suspension de la clause résolutoire. Elle conteste le montant de la dette.

Elle soutient que le versement de 600 euros qu’elle a effectué le 05 septembre 2024 n’a pas été comptabilisé dans le décompte produit par le bailleur. Elle ajoute qu’elle a été victime d’une escroquerie de sorte qu’elle n’a pas pu régler les loyers. Elle précise qu’elle a quatre enfants mineurs, qu’elle perçoit des prestations servies par la Caisse d’allocations familiales d’un montant d’environ 1900 euros et que le montant résiduel du loyer est de 673 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 11 octobre 2024, le conseil des demanderesses a indiqué qu’aucun règlement n’avait été effectué par Madame [H] [G] en septembre 2024, et qu’il convenait donc de s’en tenir au décompte actualisé produit à l’audience du 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [S] [Z] et la SA WAKAM justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 07 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la partie demanderesse aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 juin 2024, du commandement de payer délivré le 04 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2024 que la partie demanderesse rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés pour un montant de 8110,71 euros.

Sur la demande en paiement de la SA WAKAM :

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 2308 du même code dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

Par ailleurs, en application des articles 1346- 4 et 1346-5 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que l’existence et le montant de l’arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur est établi.

Il ressort également des pièces produites aux débats que la caution, actionnée par le bailleur, a dû payer des sommes dues par la locataire en exécution du contrat de cautionnement. L’examen

des quittances subrogatives, en date des 20 octobre 2023, 25 octobre 2023, 22 janvier 2024, 27 mars 2024 et 21 mai 2024, qui reprennent l’ensemble des paiements effectués par la SA WAKAM au profit du bailleur en exécution du contrat de cautionnement, montre que la caution a versé à Madame [S] [Z] la somme totale de 5 785,26 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 31 mai 2024.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SA WAKA est donc fondée à réclamer à la locataire le paiement des sommes qu’elle a réglées au bailleur en ses lieu et place, en sa qualité de caution, soit une somme de 5 785,26 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [G] à payer à Madame [S] [Z] et à la SA WAKAM la somme de 8 110,71 euros, au titre des sommes dues au 24 septembre 2024, mois de septembre inclus, à savoir :

2 325,45 euros (8 110,71 euros – 5 785,26 euros) à Madame [S] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2024 sur la somme de 684,84 euros et du présent jugement sur le surplus,5 785,26 euros, à la SA WAKAM, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 04 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 juin 2024 à compter du 16 janvier 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [G] demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée en versant 50 euros en plus du loyer résiduel courant. Elle justifie de sa situation personnelle et financière.

Il convient de constater que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, et qu’ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, considérant l’importance de la dette locative due par Madame [H] [G] et la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux. Madame [H] [G] n’est donc pas en mesure de régler la dette locative.

Madame [H] [G] est donc occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient par conséquent d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [G] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2024. Madame [H] [G] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [H] [G] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [Z] et de la SA WAKAM les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [S] [Z] et de la SA WAKAM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 juin 2024 entre Madame [S] [Z] d’une part, et Madame [H] [G] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 10], sont réunies à la date du 16 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [H] [G] à payer à :

Madame [S] [Z] la somme de 2 325,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 juillet 2024 sur la somme de 684,84 euros et du présent jugement sur le surplus, la SA WAKAM la somme de 5 785,26 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

FIXE à compter de la résiliation du bail l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [G] à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et au besoin condamne Madame [H] [G] à payer à Madame [S] [Z] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois,

CONDAMNE Madame [H] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 04 décembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu au paiement de l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE