TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00427 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32X

Minute : 24/00194

S.C.I. SRG IMMO

Représentant : M^e Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

Monsieur [N] [G]

Monsieur [Z] [V]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Isabelle SAMAMA-SAMUEL

Copie délivrée à :

Monsieur [N] [G]

Monsieur [Z] [V]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. SRG IMMO,dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 30 octobre 2019, la SCI SRG IMMO a donné à bail à Monsieur [N] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 800 € et 95 € de provision sur charges.

Par acte du même jour, Monsieur [Z] [V] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [N] [G].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SRG IMMO a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juillet 2022.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024 s’agissant de Monsieur [N] [G] et le 8 février 2024 pour Monsieur [Z] [V], la SCI SRG IMMO a ensuite fait assigner les défendeurs devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SCI SRG IMMO – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— de supprimer ou de réduire le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* solidairement avec Monsieur [Z] [V] de la somme de 21. 180 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre solidairement avec Monsieur [Z] [V] une somme de 1. 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI SRG IMMO se désiste de sa demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Elle indique être opposée à l’octroi de tout délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. Elle précise que le défendeur est toujours dans les lieux.

Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude pour Monsieur [N] [G] et à domicile pour Monsieur [Z] [V] le 7 février 2024 s’agissant de Monsieur [N] [G] et le 8 février 2024 pour Monsieur [Z] [V], tous deux ne sont ni présents ni représentés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [G], a été assigné à étude et Monsieur [Z] [V] a été assigné à domicile. En conséquent, aucun des défendeurs ne comparaissant, l’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SRG IMMO justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2024 s’agissant de Monsieur [N] [G], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 30 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2022, pour la somme en principal de 13. 308, 49 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2022.

Monsieur [N] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI SRG IMMO, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [N] [G].

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [N] [G] pour organiser son départ et assurer son relogement.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur les demandes à l’encontre du preneur :

La SCI SRG IMMO produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [G] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 21. 180 € à la date du 31 décembre 2023.

Monsieur [N] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 22 septembre 2022, Monsieur [N] [G] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 21. 180 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 31 décembre 2023) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 13. 308, 49 € à compter du commandement de payer (21 juillet 2022) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [N] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, cCelui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [N] [G], jusqu’au 11 octobre 2031, dans la limite de 114. 480 euros.

De plus, Le commandement de payer du 21 juillet 2022 a été régulièrement dénoncé à la caution le 22 septembre 2022.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens solidairement avec la caution Monsieur [Z] [V], qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SRG IMMO, Monsieur [N] [G] et Monsieur [Z] [V] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 1. 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI SRG IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 octobre 2019 entre la SCI SRG IMMO et Monsieur [N] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 septembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI SRG IMMO de ses demandes de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SRG IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [N] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Monsieur [Z] [V] à verser à la SCI SRG IMMO à titre provisionnel la somme de 21. 180 € (décompte arrêté au 31 décembre 2023, incluant une dernière échéance de décembre 2023), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2022 sur la somme de 13. 308, 49 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [G] à payer à la SCI SRG IMMO à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] à verser à la SCI SRG IMMO une somme de 1. 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [G] et Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,