Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 29 avril 2025, n° 25/00411

TJ Paris 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [P] [W] n'a pas respecté ses obligations de paiement des charges de copropriété, justifiant ainsi la demande de paiement des sommes dues.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés, mais a écarté une partie des frais demandés, n'étant pas considérés comme nécessaires.
Accepté
Mauvaise foi et préjudice financier
La cour a reconnu que les impayés de Mme [P] [W] perturbent la trésorerie du syndicat et justifient l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais exposés dans le cadre de la procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, accordant ainsi le remboursement demandé.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 29 avr. 2025, n° 25/00411
Numéro(s) :	25/00411
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile IDIART
Cabinet(s) :	SELURL GUILLON
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile IDIART

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00411 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63IP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet REGIE GUILLON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1931

DÉFENDERESSE

Madame [P] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00411 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63IP

EXPOSE DU LITIGE

Mme [P] [W] est propriétaire des lots n° 16 et 25 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 7 avril 2023 le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble la somme de 2.279 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 13 octobre 2022 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 et le solde des charges du 2 janvier 2021 au 1er janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [P] [W] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8086,79 euros au titre des appels de fonds pour la période du 27 décembre 2022 au 2 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 décembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus, 355 euros au titre des frais nécessaires, 1200 euros à titre de dommages-intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que Mme [P] [W] a déjà été condamnée au paiement des charges des copropriété, qu’elle n’a réglé aucune somme depuis le 27 décembre 2022, que cette carence lui cause un préjudice direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [P] [W], n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P] [W],l’historique du compte pour la période du 27 décembre 2022 au 2 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 8421,43 dont 335 euros au titre de frais de syndic, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 avril 2023, Les appels de fonds pour les années 2023 et 2024 et le premier trimestre 2025, le relevé de charges des années 2022 et 2023, les procès-verbaux des assemblées générales des :- 18 décembre 2023 : approbation des comptes 2022, vote du budget prévisionnel 2024 fonds travaux, vote des travaux de ravalement du mur pignon,

—  25 septembre 2024 : vote des travaux de rénovation de la loge,

—  2 décembre 2024 : approbation des comptes de l’année 2023, approbation du budget prévisionnel de l’année 2025, fonds travaux,

Les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales des 25 septembre et 18 décembre 2023, La mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 3 décembre 2024 d’avoir à payer la somme de 8330,17 euros, La mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 24 janvier 2024 d’avoir à payer la somme de 2311,56 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 8086,43 euros portant sur la période allant du 27 décembre 2022 au 2 janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Mme [P] [W] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de retour à l’expéditeur de la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 3 décembre 2024, la date de première présentation étant inconnue, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 335 euros au titre de frais de syndic à hauteur de 300 euros et du coût de la mise en demeure du 24 janvier 2024 à hauteur de 35 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de sorte que la somme de 300 euros sera écartée. Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 24 janvier 2024.

Mme [P] [W] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 35 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [W] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Aucune somme n’a été réglée depuis le 27 décembre 2022. C’est en outre la 2ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [W], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON les sommes suivantes :

8086,43 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés portant sur la période allant du 27 décembre 2022 au 2 janvier 2025 incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 ; 35 euros au titre des frais nécessaires ; 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet REGIE GUILLON, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente