TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 11]

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REFERENCES : N° RG 24/01783 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYGC

Minute : 24/00359

S.C.I. WCDF

représentée par Madame [J] [H], munie d’un pouvoir

C/

Madame [L] [W] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.C.I WCDF

Copie délivrée à :

Madame [L] [W] [N]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 28 Novembre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 28 Novembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. WCDF

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Madame [J] [H], munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [W] [N]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 septembre 2020, la SCI WCDF a donné à bail à Madame [L] [W] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 620 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI WCDF a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3.627 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SCI WCDF a fait assigner Madame [L] [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— Condamner Madame [L] [W] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 12 avril 2024, soit la somme de 3.858 euros, sous réserve des loyers à échoir, de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— Condamner Madame [L] [W] [P] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI WCDF expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 juillet 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l’audience du 5 septembre 2024, le délibéré a été fixé au 8 octobre 2024. L’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, la SCI WCDF, représentée par Madame [J] [H], régulièrement munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2.566 euros, selon décompte en date du 9 octobre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par la défenderesse avant l’audience.

Comparante en personne, Madame [L] [W] [P] a contesté la dette, estimant ne devoir que la somme de 820 euros et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu’elle va pouvoir travailler à la suite de la régularisation de son titre de séjour et qu’elle est aidée de sa famille, ne percevant actuellement aucune ressource.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 12] par la voie électronique le 6 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI WCDF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 3.627 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023, compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour les locataires d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, condition nécessaire à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicite causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Madame [L] [W] [P] étant sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [W] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI WCDF produit un décompte démontrant que Madame [L] [W] [P] reste lui devoir la somme de 2.566 euros à la date du 9 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [L] [W] [P] ne fait que contester la dette sans apporter d’éléments probants sur des paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte du bailleur. Cette contestation n’est pas sérieuse.

Elle sera donc condamnée au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 2.566 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [L] [W] [P] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 10 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [W] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI WCDF les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2020 entre la SCI WCDF et Madame [L] [W] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] (93200) sont réunies à la date du 12 septembre 2023 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [L] [W] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboutons la SCI WCDF de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution  ;

Disons qu’à défaut pour Madame [L] [W] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI WCDF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [L] [W] [P] à verser à la SCI WCDF la somme provisionnelle de 2.566 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2024, incluant la mensualité de octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023 ;

Condamnons Madame [L] [W] [P] à verser à la SCI WCDF une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 666 euros), à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Madame [L] [W] [P] à verser à la SCI WCDF une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [L] [W] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection