TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08005 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5GQV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

24 Mai 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[I] [D][2]

[2]

[Adresse 4]

01 47 42 09 40

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C. VIA [Adresse 16]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Laurent HAY, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0916

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PASCALE LAISNE IMMOBILIER

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Jean HENTGEN, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mars 1999, la SC Via Pierre I a donné à bail à la SARL Pascale Laisne Immobilier des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 14], composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique et, au sous-sol, d’un bureau.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 1999 pour se terminer le 31 mars 2008, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 28 000 francs (soit 4.268,57 euros).

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « gestion, location et transaction ».

Par acte sous seing privé du 17 avril 2015, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2019, aux clauses et conditions du bail antérieur à l’exception du loyer dont le montant annuel indexé à l’Indice du Coût de la Construction (ICC) a été fixé, à compter du 5 janvier 2011, à la somme de 7 600 euros hors taxes hors charges. Par le jeu des indexations, le loyer annuel actuel s’élève en principal à la somme de 9 817 euros.

En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2022, la SC Via Pierre I a délivré à la SARL Pascale Laisne Immobilier un congé pour le 30 juin 2023 avec offre de renouvellement pour neuf ans à effet du 1er juillet 2023 moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 27 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 février 2024, la SC Via Pierre I a notifié à la SARL Pascale Laisne Immobilier un mémoire préalable en demande afin de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle en principal de 27 000 euros à compter du 1er juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la SC Via Pierre I a assigné la SARL Pascale Laisne Immobilier devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— la recevoir en ses demandes et l’y déclare bien fondée,

— Fixer à la somme de 27 000 euros par an en principal, à compter du 1er juillet 2023, le prix du bail de neuf années,

— Dire et juger que faute pour les parties d’avoir procédé à la signature du nouveau bail dans les conditions fixées et dans les délais prévus par l’article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir vaudra bail,

— Subsidiairement, désigner, avant dire droit, tel expert aux frais avancés de la requérante aux fins de rechercher la valeur locative des locaux loués,

— Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à 25 000 euros en principal,

— Condamner la société preneuse aux intérêts de droit des loyers dus à compter du mémoire réceptionné le 8 février 2024, lesdits intérêts échus depuis plus d’un an portant eux-mêmes intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du code civil,

— Condamner la société Pascale Laisne Immobilier au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la SC Via Pierre I fait valoir en substance :

— Sur le déplafonnement : qu’eu égard à son caractère purement intellectuel et à l’absence de détention de marchandises, l’activité du preneur est, de jurisprudence constante, assimilée à un usage exclusif de bureau et que le loyer en renouvellement de locaux monovalents doit être fixé à la valeur locative ; qu’en tout état de cause le bail litigieux a duré plus de douze ans et que le loyer en renouvellement doit ainsi être déplafonné,

— Sur la détermination de la valeur locative :

* Sur les caractéristiques des locaux : qu’ils sont en bon état de gros œuvre et de ravalement, qu’ils possèdent un linéaire de façade de 3,5 mètres, que leur superficie pondérée est de 24,62 m2P,

* Sur les facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux bénéficient d’une situation géographique stratégique dès lors qu’ils sont situés dans un secteur touristique et gentrifié où les biens immobiliers sont particulièrement recherchés, qu’ils sont aisément accessibles puisqu’ils se trouvent à proximité du parking public du [Adresse 12], des stations de métro [Adresse 10], [Localité 17] et [Localité 11] et de lignes de bus RATP,

* Sur les valeurs de référence : qu’eu égard à six valeurs de comparaison – qu’elles reflètent de nouvelles locations ou des fixations judiciaires – la valeur de référence doit être fixée à 1 100 €/m2P,

* Qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative doit être évaluée à la somme annuelle HT HC de 27 000 euros.

Par mémoire en réplique notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2024, la SARL Pascale Laisne Immobilier demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer, à compter du 1er juillet “2024", le montant du bail du loyer renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 10 700 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse de la désignation d’un expert,

— Dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert devra être consignée par la société Via Pierre I, demandeur à la présente instance,

En tout état de cause,

— Débouter la société Via Pierre I de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Via Pierre I aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise judiciaire,

Dans l’hypothèse où une mesure d’instruction par expertise serait ordonnée par le juge des loyers, la société, fixer un loyer provisionnel annuel au montant du loyer en cours.

Au soutien de ses demandes, la SARL Pascale Laisne Immobilier fait valoir pour l’essentiel :

— Sur les caractéristiques des locaux : que l’expertise amiable détermine que la surface pondérée des locaux doit être fixée à 23,81 m2P,

— Sur les facteurs locaux de commercialité : que les locaux litigieux se tiennent à l’écart des circuits directs touristiques, que l’école se trouvant à proximité rompt la commercialité de la zone,

— Sur les valeurs de référence : que seule la valeur de comparaison n°3 présentée par le bailleur est pertinente, que ladite valeur doit être corrigée dès lors que les lieux correspondants jouissent d’une meilleure qualité, que la valeur de référence doit ainsi être de 570 €/m2P,

— Sur les correctifs : que le bail litigieux comprend des clauses exorbitantes du droit commun dès lors qu’il transfère au preneur la charge des travaux de mise en conformité avec la réglementation administrative, les honoraires de gestion technique de l’immeuble, l’assurance de celui-ci, la taxe foncière et la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL), que de jurisprudence constante, ces clauses justifient des abattements sur la valeur locative,

— Qu’au regard de ces observations, la valeur locative doit être fixée à la somme annuelle HT HC de 10 700 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé à l’assignation et au dernier mémoire en défense.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2024 ; à l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 21 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », « donner acte » ou encore « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à conférer des droits à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur les termes du bail et le principe du renouvellement

Il y lieu de constater le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2023 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article R.145-11 du code de commerce dispose que « le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables ». La jurisprudence précise que le caractère d’usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec le fait, par le preneur, d’y recevoir clients et fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt, ni à la livraison des marchandises.

En outre en vertu des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé soit à la valeur locative lorsque ledit bail a duré, en raison d’une tacite prolongation, plus de douze ans, les règles du plafonnement étant écartées.

En l’espèce, bien que seul le bailleur expose, dans son assignation, des moyens justifiant le déplafonnement du loyer en renouvellement, les deux parties s’accordent pour fixer le prix du bail à la valeur locative.

L’activité des lieux, stipulée au bail, est celle de « gestion, location et transaction », soit exclusivement de bureau et sans entreposage de marchandises, de sorte que les locaux sont monovalents ; il sera relevé surabondamment que le bail expiré a duré plus de douze ans.

Le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative seront donc appliqués.

Sur le montant de la valeur locative

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

L’article R145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, la SC Via Pierre I se prévaut d’une valeur locative au 1er juillet 2023 de 27 000 euros pour une surface réelle et pondérée de, respectivement, 38,40 m2 et 24,62 m2P sur la base de calculs personnels et non contradictoires. La SARL Pascale Laisne Immobilier conteste le bien-fondé de cette appréciation, invoquant quant à elle une expertise amiable dont le rapport conclut à une valeur locative au 1er juillet 2023 de 10 700 euros pour une surface réelle et pondérée de, respectivement, 38,2 m2 et 23,81 m2P.

En outre, le bail litigieux stipule que la surface réelle des lieux loués est de 41,95 m2 et le rapport dressé le 26 mai 2014 par le géomètre expert Monsieur [M] [X] affirme que celle-ci doit être fixée à 38,2 m2.

Par conséquent, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative des locaux litigieux et des moyens soulevés, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier ; il convient donc d’ordonner une expertise dont la teneur est précisée au dispositif et de désigner à cette fin Mme [D] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2023 et ce, aux frais avancés du bailleur, demandeur à la présente instance.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Pendant le déroulement de la mesure d’instruction, le loyer provisionnel annuel sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de prononcer des condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement mixte contradictoire, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Dit que le bail commercial conclu entre la SC Via Pierre Intérêts et la SARL Pascale Laisne Immobilier est renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer ;

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Mme [I] [D]

[Adresse 5]

[Courriel 19]

01 47 42 09 40

06 89 95 58 73

Avec pour mission de :

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 7] à [Localité 15] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

— rechercher la valeur locative à la date du 1er juillet 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— rechercher les références utiles de comparaison ;

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er mars 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SC Via Pierre à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 30 mars 2025 avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 22 Mai 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [H] [Y],

[Adresse 3]

01.83.75.05.40 – 06.84.51.83.64

[Courriel 18]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 21 janvier 2025

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL S. GUILLARME