TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBGD

Minute : 24/01160

Madame [D] [S]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [N] [V]

Madame [Z] [V]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [D] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [V],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2013, Madame [D] [S] a donné à bail à Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] un logement et deux emplacements de stationnement ainsi qu’une cave, situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1050,00 euros, et 125,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Madame [D] [S] a fait signifier à Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2590,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 novembre 2023 Madame [D] [S] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, Madame [D] [S] a fait assigner Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, sans délai, avec au besoin l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte de 900 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

«  ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques des défendeurs,

«  condamner solidairement Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] au paiement des sommes suivantes :

«  la somme de 3690,25 euros, dette locative mars 2024 inclus, ainsi qu’aux intérêts légaux sur la somme de 2759,04 euros à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023, et à compter de l’assignation en date du 12 mars 2024 pour le surplus,

«  une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024, égale au montant du loyer, charges et révision, pratiqués entre les parties, jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clés,

«  une astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à justifier du parfait paiement de l’assurance locative des lieux occupés,

«  la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ains que tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 mars 2024.

À l’audience du 14 octobre 2024, Madame [D] [S], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1241,05 euros arrêtée au 8 octobre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [D] [S] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 22 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Madame [D] [S] souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant puisque les trois derniers loyers ont été payés. Cependant, elle précise qu’il s’agit de la troisième procédures, s’étant désistée pour les deux premières, et que Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] attendent toujours une procédure soit engagée pour régler leur dette locative.

Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [D] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Madame [D] [S] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire

7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mai 2013, du commandement de payer délivré le 22 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 octobre 2024 que Madame [D] [S] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 2029,27 euros imputée pour des frais.

Dès lors, il y lieu de constater que la dette locative de Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] est soldée et que ne restent dus que le solde les frais facturés par le bailleur qui s’élève à 1241,05 euros.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 22 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés ont été réglés dans le délai de deux mois.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de rejeter la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Enfin, l’article 7a) et b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, disposent tous deux que le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges aux termes convenus, un paiement partiel du loyer peut alors être considéré comme un défaut de paiement, et doit user paisiblement des locaux loués.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette de loyer est soldée après déduction des frais de procédure.

Cependant, il ressort de ces mêmes pièces et des débats à l’audience, qu’il s’agit de la troisième procédure judiciaire diligentée par Madame [D] [S] et que cette dernière s’est désistée des deux premières instances après que Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] ont payé leur dette de loyers.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] ne payent pas les loyers et les charges dans les termes convenus au contrat de bail, à savoir le premier jour ouvrable du terme, et ce, chaque mois. En outre, il s’agit de la troisième procédure judiciaire initiée par la baileresse en raison du défaut de paiement des loyers. Or, le paiement régulier du loyer est une obligation essentielle du contrat de bail qui doit s’exécuter de bonne foi, ce que n’ignorent pas Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] qui sont par ailleurs des professionnels de l’immobilier.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 mars 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

La demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de justification de l’attestation d’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mars 2024, Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à son paiement à compter de 12 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] aux dépens de l’instance nécessaires à la présente procédure, comprenant les frais de signification du commandement de payer en date du 22 novembre 2023 et de notification à la préfecture en date du 13 mars 2024 et de saisine de la CCAPEX en date du 23 novembre 2023.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à payer à Madame [D] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Madame [D] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mai 2013 entre Madame [D] [S] d’une part, et Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2],

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat bail conclu le 31 mai 2013 entre Madame [D] [S] d’une part, et Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] d’autre part, concernant le logement et les deux emplacements ainsi que la cave situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 12 mars 2024,

DIT que Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement, cave et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

DEBOUTE Madame [D] [S] de sa demande de supression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à justifier à Madame [D] [S] de l’assurance contre les risques dont ils doivent répondre en leur qualité de locataire, par la remise d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DEBOUTE Madame [D] [S] de sa demande en paiement de la dette locative, laquelle est soldée,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à compter du 12 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à payer à Madame [D] [S] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, sous déduction des sommes déjà réglées,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] aux dépens de l’instance nécessaires à la présente procédure, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture en date du 13 mars 2024, et de la saisine de la CCAPEX en date du 23 novembre 2023,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [V] et Madame [Z] [V] à payer à Madame [D] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [D] [S] de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE JUGE