TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/09029 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WQZC

N° de MINUTE : 24/00158

Monsieur [S] [X]

né le 28 septembre 1984 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Maëva AMBRAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 140

DEMANDEUR

C/

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI, venant aux droits de la société CITYA [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Antoine SKRZYNSKI, la SELARL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Janvier 2024, à cette date, l’affaire été mise en délibéré au 11 Mars 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant mandat du 16 décembre 2013, M. [X] a confié la gestion locative de son bien situé [Adresse 4] à l’Agence immobilière du stade.

Le bien a été donné à bail le 25 novembre 2013 à Mme [M] dans le cadre d’une convention tripartite avec l’agence.

Des loyers sont demeurés impayés et l’assurance loyers impayés a indemnisé M. [X].

Le portefeuille de gestion de l’Agence immobilière du stade a été transféré à la SARL Citya [Localité 7].

Suivant mandat du 1er juin 2017, M. [X] a confié la gestion locative de son bien situé [Adresse 4] à la SARL [Localité 7].

Des loyers sont demeurés impayés par Mme [M] et M. [X] a constaté des dégradations locatives.

Par courriel du 17 décembre 2019, l’agence a informé M. [X] de ce que l’assurance n’avait pas donné son accord à la prise en charge de son dossier compte tenu de l’instabilité et des retards de paiement de la locataire.

Le 13 juin 2018, l’agence a fait délivrer un commandement de payer à la locataire.

Par jugement du 3 juin 2020, le tribunal de proximité de Saint-Denis a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné Mme [M] à payer à M. [X] la somme de 4 147,56 euros.

Mme [M] a libéré l’appartement et un état des lieux de sortie a été réalisé le 1er avril 2022.

Le portefeuille de la SARL Citya [Localité 7] a été transféré à la SARL Citya immobilier Pécorari.

Le 20 avril 2022, M. [X] a mis en demeure l’agence d’avoir à l’indemniser de ses préjudices.

C’est dans ces conditions que M. [X] a, par acte d’huissier du 27 juin 2022, fait assigner la SARL Citya immobilier Pécorari devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 octobre 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 8 janvier 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 mars 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, M. [X] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de condamner la SARL Citya immobilier Pécorari à lui verser les sommes suivantes, à parfaire :

—  6 478,28 euros correspondant à l’indemnisation du préjudice liée à la perte de chance d’être indemnisé par l’assurance au titre des loyers impayés et à la perte de chance ne pas avoir pu conclure plus rapidement un bail avec un locataire plus solvable ;

—  6 720,49 euros correspondant à l’indemnisation du préjudice liée à la perte de chance d’être indemnisé par la garantie au titre des dégradations locatives et à la perte de chance de ne pas avoir pu conclure plus rapidement un bail avec un locataire plus précautionneux ;

—  2 657,28 euros correspondant à l’indemnisation du préjudice liée à la mise en œuvre d’une procédure contentieuse tendant à expulser Madame [M], et à la perte de chance d’être indemnisé par la garantie au titre des frais de ladite procédure ;

—  2 000 euros au titre du préjudice moral lié aux différents manquements contractuels de cette agence ;

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2023, la SARL Citya immobilier Pécorari demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [X] au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] aux entiers dépens, dont recouvrement par M^e Antoine Skrzynski, avocat au barreau de Paris, au sens de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d’un bien immobilier qui commet un manquement dans l’exécution de son mandat.

Il est de jurisprudence constante que l’agent immobilier est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 (1315 ancien) du code civil, il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Sauf exception, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par expertise. A cet égard, toutefois, une expertise extrajudiciaire ne peut servir de fondement exclusif de la décision, quand bien même l’autre partie y a été convoquée ou y a assisté (voir en ce sens Cass, Civ 1, 26 juin 2019, 18-12.226 et Cass, Civ 2, 19 mars 2020, 19-12.254) ; il appartient alors au juge, qui ne peut fonder sa décision sur ce seul rapport, de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve, parmi lesquels sont admis d’autres rapports d’expertise non contradictoires (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 septembre 2020, 19-13.755).

En l’espèce, et à titre liminaire, il sera rappelé que, faute de stipulation contraire dans le contrat de cession, chaque mandataire répond de ses propres fautes.

Le mandat général de gestion immobilière signé avec l’Agence Immobilière du Stade stipule en son article IV relatif à la substitution de mandataire :

« En cas de cession de clientèle du mandataire, le mandant reconnait au mandataire une faculté de substitution au profit de son cessionnaire, le présent mandat se poursuivant aux conditions cumulatives suivantes :

• Le mandataire cessionnaire devra remplir toutes les conditions requises par la loi du 2 janvier 1970 ;

• Le mandataire cessionnaire avisera le mandant dans les 3 mois de la cession, par lettre recommandée, avec accusé de réception, le mandant ayant toute faculté de résilier le présent mandat dans le mois suivant la réception de ce courrier ».

Il est ainsi établi que le mandataire cessionnaire (la SARL Citya immobilier Pécorari venant aux droits de l’agence de la [Localité 7]) aurait pu offrir à M. [X] le maintien du mandat initial.

Par ailleurs, s’agissant de l’assurance garantissant les loyers impayés, le tribunal relève :

— qu’elle a été régulièrement souscrite dans le cadre du premier mandat et a permis une indemnisation de M. [X] ;

— qu’en tant que professionnel de l’immobilier, la SARL Citya immobilier aurait dû, lors du transfert du mandat et de la conclusion du nouveau contrat de gestion locative en juin 2017, informer M. [X] de ce, dès lors que la situé d’impayés étant établie, l’assureur refuserait la souscription d’une telle police en l’absence d’aléa sur la réalisation du sinistre ;

— que, dans ces conditions, la SARL Citya immobilier aurait dû, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, offrir le maintien du mandat initial dont l’assurance devait permettre de garantir le paiement des loyers (sauf preuve contraire non rapportée en l’espèce par l’agence immobilière, sur laquelle pèse la charge de la preuve sur ce point).

La SARL Citya immobilier aurait donc dû offrir à M. [X] la plénitude des informations nécessaires afin de faire un choix éclairé.

Il est ainsi évident que, mieux informé en juin 2017, M. [X] aurait opté pour le maintien du contrat initial afin de préserver le jeu de l’assurance contre les impayés de loyer.

L’assurance initialement souscrite ayant couvert les premiers impayés de loyer, il ne saurait être question de perte de chance, si bien que la SARL Citya immobilier sera condamnée à indemniser M. [X] de l’intégralité de la dette locative, étant observé que la procédure en cours devant la cour d’appel de Paris ne l’empêche nullement de rechercher l’indemnisation des préjudices résultant des fautes de l’agence immobilière, sauf à démontrer qu’elle a été intégralement payée des loyers qui lui étaient dus.

La SARL Citya immobilier sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 5 623,28 euros (le surplus n’étant pas justifié).

S’agissant en revanche des frais de désinsectisation, il n’est nullement démontré que la présence de cafards résulte du fait de la locataire plutôt que d’une cause étrangère ; la demande sera ainsi rejetée.

S’agissant des dégradations locatives, la seule constatation des préjudices résulte du devis commandé par l’agence, qui s’analyse en une expertise extrajudiciaire non corroborée.

De ce fait, la preuve des préjudices dont la réparation est sollicitée n’est pas rapportée.

La demande sera ainsi rejetée.

S’agissant des frais de procédure, ils seront mis à la charge de l’agence selon le même raisonnement qu’exposé supra.

La SARL Citya immobilier sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 2 657,28 euros (le surplus n’étant pas justifié).

Il n’est enfin pas contestable que les tracas nés de la présente procédure et des difficultés financières induites par le défaut de perception des loyers soient constitutifs d’un préjudice moral qui sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 2 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SARL Citya immobilier Pécorari, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL Citya immobilier Pécorari, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL Citya immobilier Pécorari à payer à M. [X] la somme de 5 623,28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier (loyers impayés);

DEBOUTE M. [X] de sa demande au titre des frais de désinsectisation ;

DEBOUTE M. [X] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel (dégradations locatives) ;

CONDAMNE la SARL Citya immobilier Pécorari à payer à M. [X] la somme de 2 657,28 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier (frais de procédure);

CONDAMNE la SARL Citya immobilier Pécorari à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de la SARL Citya immobilier Pécorari ;

CONDAMNE la SARL Citya immobilier Pécorari à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL Citya immobilier Pécorari de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT