TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00574 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UNG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00852

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat de Seine-[Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

ET :

LA SOCIETE JDL 2- LOCAL N° 9006, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2005, l’office public de l’habitat de Seine-[Localité 4] a donné à bail à Monsieur [U] [M], aux droits duquel sont venues la société PRIMEURS DES LILAS, puis la société EL OUAZZANI ainsi que la société FAMILY SHOP et vient aujourd’hui la société JDL 2, des locaux à usage commercial d’alimentation générale et cours des halles dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] (local 9006).

Le 22 novembre 2023, l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT, venant aux droits de l’office public de l’habitat de Seine-[Localité 4], a fait délivrer à la société JDL 2 un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 12.430,21 euros.

Par acte du 24 février 2025, l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société JDL 2, pour voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société JDL 2, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors du local 9006, s’il y a lieu sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société JDL 2 à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui sera perçue, majorée et indexée selon les mêmes modalités que le bail ;

— condamner la société JDL 2 à lui payer à titre provisionnel la somme de 12.195,99 euros, arrêtée au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— ordonner que le dépôt de garantie lui reste acquis ;

— condamner la société JDL 2 à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de levée de l’état des inscriptions et d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025.

À l’audience, l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise que dans le cadre d’une précédente procédure de référé en acquisition de la clause résolutoire, la société JDL 2 a bénéficié de délais de paiement et de la suspension du jeu de ladite clause.

Régulièrement assignée, la société JDL 2 n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 22 novembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 12.430,21 euros.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2023, en application de la règle de computation des délais visée à l’article 642 du code de procédure civile.

L’obligation de la société JDL 2 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il soit prévu une astreinte, la possibilité d’une expulsion forcée étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société JDL 2 causant un préjudice à l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT, celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, et indexable selon les modalités du contrat, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

L’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT sollicite en outre le paiement d’une somme fondée sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clause pénale (conservation du dépôt de garantie), de sorte qu’elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef.

Le demandeur justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer du 22 novembre 2023, et du décompte joint à l’assignation, que la société JDL 2 reste lui devoir une somme de 12.195,99 euros (arriéré loyers et indemnités d’occupation), échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

La société JDL 2 sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023.

La société JDL 2, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de levée de l’état des inscriptions.

Enfin, l’équité commande d’allouer à l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 26 décembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société JDL 2 et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 2] (local 9006) ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société JDL 2 à payer à l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, indexable selon les modalités du contrat ;

Condamnons la société JDL 2 à payer à l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT la somme de 12.195,99 euros euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023 ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société JDL 2 à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de levée de l’état des inscriptions ;

Condamnons la société JDL 2 à payer à l’EPIC SEINE-[Localité 4] HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 JUIN 2025.

LE GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN