TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/07934 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3SYJ

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Madame [O] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jean-Bernard POURRE

Copie délivrée à :

Madame [O] [P]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 9]

représentée par Maître Jean-Bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [P], demeurant 2 allée de la Tolérance – Hall C – 93230 ROMAINVILLE

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 août 2017 à effet au 3 août 2017, la SA In’li a donné à bail pour une durée de six ans renouvelable à Mme [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 8] [Localité 8] et de l’emplacement de stationnement n° 2211 annexé au logement, pour un loyer mensuel de 545,41 euros révisable, outre 142,91 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SA In’li a fait délivrer à Mme [O] [P] un commandement de payer la somme en principal de 3109,09 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SA In’li a fait assigner Mme [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 20 août 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Mme [O] [P] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 3] 93230 Romainville et de l’emplacement de stationnement n° 2211 annexé au logement dont s’agit, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— faire application des articles L433-1 du code des procédures civiles d’exécution sur le sort du mobilier ;

— la condamner au paiement de la somme de 702,72 euros correspondant aux arriérés de loyers et de charges au 14 février 2025, augmentée des intérêts de droit à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 3109,09 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamner à payer à la société In’li à compter du 20 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges, ladite indemnité étant réévaluée en fonction des variations du montant desdits loyers et des charges ;

— la condamner à lui payer la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— en application des dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, la condamner en tous les dépens, en ce compris le coût des commandements de Maître [F] et ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La SA In’li, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation.

Mme [O] [P], assignés à étude, n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 21 juin 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 3 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 15 septembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 3 août 2017 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 3109,09 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 20 juin 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 20 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [O] [P] se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [O] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 août 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 14 février 2025 s’élève à la somme de 552,19 euros, compte tenu de la somme de 150,53 euros retenue à tort dans le décompte, et qui correspond en réalité au coût du commandement de payer qui a vocation à être intégré dans les dépens.

Mme [O] [P] sera donc condamnée paiement de cette somme, avec intérêt légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [O] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SA In’li au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable l’action de la SA In’li ;

CONSTATE la résiliation à compter du 20 août 2024 du bail conclu le 3 août 2017 portant sur le bien situé [Adresse 3] [Localité 8] [Localité 8] et de l’emplacement de stationnement n° 2211 annexé au logement, par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SA In’li pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la SA In’li une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 août 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE Mme [O] [P] à payer à la SA In’li la somme de 552,19 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 ;

REJETTE la demande de la SA In’li au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [P] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge