TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/06458 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVRJ

Minute : 25/00021

EM

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [T] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Mme [T] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [T] [S], demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

comparante en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 avril 2024, la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT, a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans Mme [T] [S] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal consenti sur les locaux sis [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 7], pour manquements graves et répétés de la locataire à son obligation de paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux loués, et dire qu’il y sera au besoin procédé avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse au paiement d’une astreinte de 8 € par jour de retard au cas où celle-ci ne quitterait pas les lieux dans les deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, due à compter du mois de mars 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux, au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges exigibles et subsidiairement, dire que cette indemnité ne pourra être inférieure au montant du loyer,

— dire que le sort des meubles et mobiliers trouvés dans les lieux sera réglé selon les dispositions prévues par les L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à lui payer :

. la somme de 11 707.67 € correspondant à la dette locative,

. l’indemnité mensuelle d’occupation telle que sollicitée plus haut à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à la libération complète des lieux,

. une indemnité de 330 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, la société d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, actualise sa dette locative à la somme de 16 328.83 euros au 7 novembre 2024. Elle ajoute le dernier règlement effectué en date du 3 octobre 2024 est un règlement partiel du dernier loyer. Elle est opposée à tout délai de paiement.

Mme [T] [S], comparant et assistée de sa fille, Mme [V] [U], a expliqué les difficultés ayant conduit à la dette locative, sa situation personnelle et financière et a sollicité, au regard de sa bonne foi, de ne pas prononcer la résiliation du bail et de lui accorder les plus larges délais pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la réalité du bail

La société 1001 VIES HABITAT explique avoir conclu un bail verbal.

En l’espèce, outre le fait que la défenderesse n’en conteste pas la réalité, le bail verbal est établi notamment par la production du décompte locataire qui mentionne des paiements au moins partiels effectués par Mme [T] [S] depuis le mois de janvier 2021, et par une décision du juge des contentieux de la protection du présent tribunal par jugement du 28 juillet 2022.

II. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 janvier 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. Sur le principe et le montant de la créance

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Par note en délibéré autorisée, la S.A d’HLM 1001 VIES HABITAT, par la voix de son conseil, déduction faites des frais de procédure qui ne peuvent relever de la dette locative, réclame la somme actualisée à hauteur de 15 277.19 €, arrêtée au 28 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Mme [T] [S] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamnée à payer cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

IV. Sur la demande de résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

Au regard des informations communiquées par Mme [T] [S] à l’audience, la locataire vit seule et perçoit un salaire de 1 700 euros. Elle explique ses difficultés par le décès de sa mère qui a accru les difficultés financières. Elle ajoute avoir souscrit des crédits à la consommation et envisage de déposer un dossier de surendettement.

Il ressort des pièces versées par le bailleur, que si Mme [T] [S] connait des difficultés personnelles, un jugement du présent tribunal en date du 28 juillet 2022 lui avait déjà octroyé des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et que ceux-ci n’ont pas été respectés. En outre, la dette locative n’a cessé de croitre pour atteindre la somme de 15 277.19 € de sorte, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est démontré que la défaillance de la défenderesse est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, les manquements réitérés de Mme [T] [S] à son obligation de paiement sont suffisamment graves pour que la résiliation du bail soit prononcée à compter de l’assignation, soit du 18 avril 2024 à minuit.

Occupante sans droit, ni titre à compter du 19 avril 2024, Mme [T] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail verbal s’était poursuivi, la demande de majoration formulée par la bailleresse n’étant pas justifiée.

V. Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a sollicité des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Toutefois, il ressort du dernier décompte produit par le bailleur que si un règlement de 600 euros soit survenu le 3 octobre 2024, il ne s’agit que d’un règlement partiel du dernier loyer. En outre, il convient de constater que la dette locative n’a cessé d’augmenter et que le bailleur s’oppose à tout délai de paiement.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

VI. Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du même code dispose que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, Mme [T] [S] vit seule au sein du logement et se trouve dans une situation d’endettement. Dans ces conditions, il est manifeste que le relogement de la locataire ne peut avoir lieu dans des conditions normale. Un délai de 3 mois pour quitter les lieux leur sera accordé.

VII. Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [T] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

VIII. Sur les demandes accessoires

Mme [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au regard de l’équité et de la situation respective des parties, la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit ; rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débat public, par jugement contradictoire et susceptible d’appel, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal liant la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT et Mme [T] [S] s’agissant d’un appartement à usage exclusif d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 7] à compter du 19 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [S] à payer à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, la somme de 15 277.19 €, arrêtée au 28 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

REJETTE la demande de délais de paiements formulée par Mme [T] [S];

ACCORDE à Mme [T] [S] un délai de trois mois pour quitter les lieux, courant à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence, passé ce délai de 3 mois, à Mme [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [T] [S] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE les demandes pour le surplus, y compris celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [S] aux entiers dépens de la présente procédure.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi juge et prononce à AULNAY-SOUS-BOIS le 6 janvier 2025.

LE GREFFIER, LA JUGE,