MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/02063 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R4E7

NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS

à l’audience publique du 04 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée le

à

DEMANDEURS

S.C.I. SCI THEMIS, RCS [Localité 9] 519 584 635, dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.C.I. SCI DE [Localité 8], RCS [Localité 9] 520 334 525, dont le siège social est sis [Adresse 1]

M. [J] [D]

né le 29 Août 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 60

DEFENDERESSE

S.D.C. DES COMMERCES DE DIANE, repésenté par son syndic, la SAS ADL IMMOBILIER, RCS [Localité 9] 301 169 116, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231

M. [J] [D], la S.C.I. Themis, et la S.C.I. De [Localité 8] (ci-après dénommés conjointement “les demandeurs”), sont propriétaires de lots au sein de la résidence “[7]”, immeuble soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] ([Adresse 5]).

L’immeuble, comprenant vingt-deux locaux commerciaux, deux bureaux et quarante-cinq parkings répartis sur trois bâtiments, est administré par le syndic SAS ADL Immobilier. Il appartient au syndicat des copropriétaires « des commerces de Diane Le jardin des muses » (ci-après dénommé le « S.D.C. des commerces de Diane »).

La SCI [V] est copropriétaire des lots n°21 et 22 du bâtiment C de la copropriété.

Dans le cadre d’une assemblée générale du 9 janvier 2023 convoquée par courrier du 12 décembre 2022, a été votée une résolution n°12, libellée « Autorisation à donner à la SCI [V], propriétaire des lots 21 et 22 d’effectuer des travaux de mise en place d’une terrasse bois – article 25 ».

La résolution a été votée selon les conditions de majorité de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et a été adoptée avec sept voix favorables, six voix défavorables dont celles des demandeurs, et une abstention.

Les travaux ont débuté, avant d’être suspendus suite à l’intervention de Maître [F], commissaire de justice, aux fins de dresser un procès-verbal de constat le 6 avril 2023, requis par Monsieur [D] et la SCI Thémis.

Les travaux ont été suspendus à la suite du constat du commissaire de justice.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 12 mai 2023, les demandeurs ont fait assigner le S.D.C. des commerces de Diane, pris en la personne de son syndic, la SAS ADL Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir prononcer la nullité de la délibération n°12 de l’assemblée générale du 9 janvier 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 avril 2025 et mise en délibéré au 6 juin 2025.

M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8], au sein de leurs dernières conclusions notifiées par voie électroniqueVM 1205183096J’ai mis « réceptionnées » car je ne trouve pas la date de notification entre avocats.

GLLa date qui apparaît dans winci est considérée comme la date de modification, donc ici c’est bon vous avez les dates que l’on retient

le 2 mai 2024 demandent au tribunal, au visa des articles 6-3, 9 et 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965, outre l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de bien vouloir :

débouter le S.D.C. des commerces de Diane de l’intégralité de ses demandes ;prononcer la nullité de la délibération n°12 de l’assemblée générale du 9 janvier 2023 ;condamner la S.D.C. des commerces de Diane à payer à M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] une somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.D.C. des commerces de Diane aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Vincent-Cheze, sur son affirmation de droit ;dispenser M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l’article a444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2023, le S.D.C. des commerces de Diane, représenté par son syndic, la SAS ADL Immobilier, demande au tribunal, au visa des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de bien vouloir :

débouter M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] de leur demande en nullité de la délibération n°12 de l’assemblée générale du 9 janvier 2023 ;condamner M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] au paiement de l’indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] aux entiers dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

1. Sur la nullité de la résolution litigieuse de l’assemblée générale des copropriétaires

M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] soutiennent que la mise en place de la terrasse votée confère un droit de jouissance exclusif sur une partie commune de la copropriété à la S.C.I. [V]. Ils soulignent que ce droit peut être délivré de manière temporaire et nécessite l’obtention d’une contrepartie pour les copropriétaires souffrant d’une rupture d’égalité, ces conditions n’étant pas remplies en l’espèce. De surcroit, ils estiment que la visée du montage de la terrasse est l’exploitation d’un fonds de commerce, contraire au règlement de copropriété.

Le S.D.C. des commerces de Diane soutient que l’autorisation portait sur une installation temporaire, une terrasse démontable, dont la situation n’est pas incommodante pour les copropriétaires, et qu’elle n’est alors pas constitutive d’un abus de droit pouvant faire l’objet d’une annulation. Il considère qu’il ne s’agit pas d’accorder un droit de jouissance privative d’une partie commune, mais uniquement d’élargir une tolérance déjà existante à l’égard d’une installation provisoire sur les parties communes.

*

L’article 6-3 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que « les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».

L’article 6-4 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. ».

L’article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui a créé l’article 6-4 susvisé, indique que pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, ce qui est le cas en l’espèce, “quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI [V], bénéficiaire de la terrasse, ne dispose d’aucun droit de jouissance privative aux termes du règlement de la copropriété sur la partie commune désignée pour la supporter.

De fait, le règlement de la copropriété ne comporte aucune mention de ce type de droit à l’égard des parties communes.

Il ressort en outre des arguments du syndicat des copropriétaires que l’édification de la terrasse ne correspond pas à la validation d’une pratique antérieure, mais bien à l’élargissement de l’usage des parties communes par la SCI [V], au delà de la tolérance évoquée par le défendeur concernant la pratique antérieure à l’assemblée générale du 9 janvier 2023.

Il ne s’agit donc pas de mentionner dans le règlement une partie commune à jouissance privative existante, et donc d’appliquer l’article 209 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoyant un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les règles de vote à appliquer dépendent en l’espèce du fait de savoir si l’installation de la terrasse nécessite un droit de jouissance privative de la partie commune concernée, dont l’instauration suppose le recours à un vote à la majorité renforcée.

En effet, les règles de vote adoptées par l’assemblée générale du 9 janvier 2023, à savoir celles de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, concernent les décisions relatives à “l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

L’article 26 de cette loi, dont l’application est revendiquée par les demandeurs, vise quant à lui : “la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes”.

Au surplus, il est de principe ancien et constant que l’édification d’une construction sur une partie commune n’est possible qu’en cas de droit de jouissance exclusive sur celle-ci, et nécessite, y compris dans ce cas, un vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort des pièces jointes à la convocation à l’assemblée générale que le projet de construction est sommairement détaillé par la SCI [V], qui fait état de la création d’une terrasse “en bois avec des parasols sur le gazon qui est en mauvais état. Dimension de la nouvelle terrasse 6m longueur sur 3m large, structure en bois, avec deux parasols.” Il est toutefois joint à cette description des images de simulation informatique permettant de constater qu’il s’agit d’installer une terrasse dont les caractéristiques conduisent à considérer qu’elle sera permanente, et non facilement réversible. Aussi, le procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 6 avril 2023 confirme que les travaux engagés ne sont pas facilement réversibles en ce qu’ils portent atteinte à l’intégrité de la partie commune concernée.

Il ressort en outre des pièces de présentation du projet de la SCI [V] que l’édification de la terrasse s’inscrit dans un projet plus large de remaniement de ses lots, aux fins de créer une vaste salle de restaurant réunissant les deux lots qui lui appartiennent, et ouverte sur la terrasse.

Dans ces conditions, il n’est pas sérieusement contestable que la demande de la SCI [V] impose qu’il soit statué par l’assemblée générale des copropriétaires sur l’octroi d’un droit de jouissance privatif à son bénéfice de la partie commune sur laquelle elle souhaite édifier sa terrasse.

Aussi, l’autorisation donnée par l’assemblée générale de construire cette terrasse par le vote défini à l’article 25 b n’est pas valable.

De manière surabondante, il sera observé que le règlement de copropriété stipule que « aucun copropriétaire ne pourra procéder à un travail commercial ou autre dans les parties communes ».

Or, l’édification d’une terrasse pour permettre de servir des clients du restaurant à l’extérieur de l’immeuble induit à l’évidence une exploitation commerciale de la partie commune supportant la terrasse.

Là encore, il était nécessaire, préalablement à l’autorisation des travaux, d’envisager une modification du règlement de la copropriété, et les travaux ne pouvaient en aucun cas être considérés comme de simples “travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci”.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que les demandeurs sollicitent l’annulation de la résolution n°12 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 janvier 2023, les règles de majorité applicables au vote du projet qu’elle contient n’ayant pas été respectées.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner le S.D.C. des commerces de Diane, partie perdante, aux dépens.

La solution du litige conduit à accorder à M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] une indemnité qu’il paraît équitable de fixer à une somme totale de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre seront admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Dès lors, il serait fait application de ces dispositions dispensant les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, lesquels incluent l’ensemble des condamnations prononcées à leur bénéfice, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

3. Sur l’exécution forcée

Les demanderesses souhaitent qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée soit réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l’article a444-32 du code de commerce soit supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution dispose « A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi ».

Dès lors, si l’exécution forcée est nécessaire, elle s’opérera selon les dispositions prévues par l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, et la demande apparaît prématurée.

Partant, M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] seront déboutés de leur demande au titre de l’exécution forcée.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire assorti de plein droit de l’exécution provisoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

Prononce la nullité de la “question n°12" de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2023 de la résidence « Les commerces de Diane », situé [Adresse 2] ([Adresse 5]) ;

Condamne la syndicat des copropriétaires des commerces de Diane aux entiers dépens ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la syndicat des copropriétaires des commerces de Diane à payer à M. [J] [D], la S.C.I. Themis, et la S.C.I. De [Localité 8], une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] de participation à la dépense commune des frais de procédure, lesquels incluent l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice des copropriétaires gagnants, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Déboute M. [D], la S.C.I. Themis et la S.C.I. De [Localité 8] de leur demande qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, l’exécution forcée doit être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice et que le montant des émoluments retenus en application de l’article a444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le Greffier, La Présidente,