TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 01 Septembre 2025 N°: 25/00251

N° RG 22/02638 – N° Portalis DB2S-W-B7G-EUR2

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 07 Juillet 2025

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. LES GRANDS BOIS, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 422 847 442

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marine BICHET, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ECOTECH, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 834 540 072

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Christian LALLEMENT de la SELARL LALLEMENT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, plaidant, Maître Amandine MOLLIET FAVRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

INTERVENANT [Localité 6]

L’ETUDE [H] [Y] EI, représenté par Me [Y] [H] dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société ECOTECH, Société à responsabilité limité au capital 30.000 euros dont le siège social est sis [Adresse 3], immatriculée au RCS de THONON-LES-BAINS sous le numéro 834 540 072, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, en redressement judiciaire selon jugement rendu le 13 juillet 2023 par le Tribunal de commerce de THONON LES BAINS

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat

Grosse(s) délivrée(s) le 02/09/25

à

— Maître Marine BICHET

Expédition(s) délivrée(s) le 02/09/25

à

— Maître Amandine MOLLIET FAVRE

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 7 décembre 2018, la société LES GRANDS BOIS a consenti un bail commercial à la société ECOTECH, pour une durée de neuf ans soit jusqu’au 6 décembre 2027, sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer initial annuel de 28 800 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement, outre le versement d’une provision pour charge d’un montant de 100 euros par mois.

ECOTECH n’a pas payé les loyers d’avril et mai 2020.

LES GRANDS BOIS lui a proposé l’étalement du paiement de ces loyers sur vingt mois, ou leur abandon sous condition que les futurs loyers soient réglés le cinq de chaque mois au plus tard, avec une pénalité de 200 euros tous les quinze jours jusqu’à entier paiement des sommes en cas de défaut de paiement.

Le 1er juin 2020, ECOTECH a accepté l’abandon de loyer en contrepartie du paiement à échéance des loyers.

Par lettres des 31 mai et 10 août 2021, LES GRANDS BOIS a mis en demeure ECOTECH de régler 800 euros de pénalités s’agissant du retard dans le paiement des loyers d’octobre et décembre 2020 et janvier et avril 2021, ainsi que les loyers de juillet et août 2021 restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2022, LES GRANDS BOIS a fait signifier à ECOTECH un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, afin d’obtenir le paiement de la somme de 6937,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés depuis le mois de juillet 2022.

Aucun paiement n’est intervenu.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, LES GRANDS BOIS a fait assigner ECOTECH devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement de loyers dus. L’affaire a été enregistré sous le n° RG 22/2638.

Par jugement du 13 juillet 2023, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société ECOTECH, et a désigné Me [Y] [H] en qualité de mandataire judiciaire.

Le 15 août 2023, LES GRANDS BOIS a déclaré sa créance.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, LES GRANDS BOIS a fait assigner l’étude [H] [Y] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en intervention forcée. L’affaire a été enregistré sous le n° RG 23/2387.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures sous le n° 22/2638.

Par requête du 1er mars 2024, LES GRANDS BOIS a saisi le juge commissaire aux fins de résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers postérieurs au redressement.

Par jugement du tribunal de commerce de Thonon-les-Bains du 15 mars 2024, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en procédure de liquidation judiciaire.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge commissaire a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure, avec effet au 13 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 septembre 2024, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, LES GRANDS BOIS sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, qu’il :

— ordonne la jonction des procédures n° RG 23/2387 et n°22/2638,

— constate que sa créance s’élève au 1er mars 2024 à la somme de 58 794,22 euros TTC outre la somme de 5695,01 euros pour la remise en état des locaux, correspondant à :

* la dette de loyers et charges avant l’ouverture du redressement de 22 538,44 euros,

* la dette de pénalités avant l’ouverture du redressement de 21 200 euros,

* les loyers et charges de décembre 2023, janvier, février et mars 2024 soit la somme de 13 743,60 euros,

* la régularisation de charges depuis l’ouverture du redressement pour 1312,18 euros,

— fixe sa créance à l’encontre de la société ECOTECH à la somme de 64 489,23 euros TTC,

— juge que la somme de 4800 euros versée entre ses mains à titre de dépôt de garantie lui restera acquise, sans préjudice de toute somme restant due par ECOTECH,

— condamne ECOTECH à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne ECOTECH aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par commissaire de justice le 19 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 février 2024, à laquelle il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, ECOTECH demande au tribunal de :

— donner acte à la société LES GRANDS BOIS de ce qu’elle ne sollicite plus la résiliation du bail commercial, à titre subsidiaire la débouter de sa demande de résiliation et d’expulsion, et à titre infiniment subsidiaire de suspendre la résiliation du bail commercial et les effets de la clause résolutoire contenue dans ledit bail,

— débouter la société LES GRANDS BOIS de sa demande de fixation de sa créance à hauteur 21 200 euros TTC au titre des pénalités, et à titre subsidiaire réduire à de plus justes proportions le montant des pénalités,

— débouter la société LES GRANDS BOIS de sa demande de conservation du dépôt de garantie,

— reconventionnellement, condamner la société LES GRANDS BOIS à procéder au remplacement de la fenêtre vétuste cassée, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, commençant à courir quinze jours après la signification du jugement, et à titre subsidiaire condamner la société LES GRANDS BOIS à lui payer la somme de 1754,50 euros au titre des travaux de remplacement de la fenêtre vétuste,

— débouter la société LES GRANDS BOIS de ses autres demandes,

— condamner la société LES GRANDS BOIS à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LES GRANDS BOIS aux dépens, avec distraction au profit de M^e MOLLIET-FAVRE, avocat sur son affirmation de droit.

Me [Y] [H] n’a pas constitué avocat et n’a donc pas conclu.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 novembre 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, l’étude [H] [Y] a été assignée à son siège, l’assignation ayant été remise à un employé habilité à en recevoir copie.

En outre, la demande de la société LES GRANDS BOIS s’élève à un montant total de 64 489,23 euros, soit au delà du taux de ressort ouvrant le droit d’appel fixé à 5000 euros.

En conséquence, la présente décision, étant susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

I/ Sur les demandes de jonction des procédures et de résiliation du bail

En l’espèce, LES GRANDS BOIS sollicite que soit ordonnée la jonction des procédures n° RG 23/2387 et n°22/2638.

Or, il y a lieu de constater que ladite jonction a déjà été prononcée par le juge de la mise en état, par ordonnance du 7 novembre 2023.

Sur la résiliation du bail commercial, ECOTECH sollicite qu’il soit donner acte à la société LES GRANDS BOIS de ce qu’elle ne sollicite plus la résiliation du bail commercial la liant avec elle et à titre subsidiaire qu’elle soit déboutée de sa demande de résiliation dudit bail.

Cependant, il convient de considérer que le bail a été résilié par jugement du tribunal de commerce de Thonon les Bains du 23 mai 2024 (pièce n°13 de la demanderesse).

En conséquence, il y a lieu de ne pas statuer sur ces demandes devenues sans objet.

II/ Sur les dettes de loyers, charges et pénalités

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1143 du code civil, il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera

de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la société LES GRANDS BOIS soutient qu’ECOTECH n’a pas respecté ses obligations contractuelles incluses dans le contrat de bail commercial conclu le 7 décembre 2018, en ne procédant pas au paiement des sommes dues au titre de loyers et charges, ainsi qu’au titre des pénalités contenues dans l’accord sous seing privé conclu le 1er juin 2020.

La demanderesse produit aux débats le bail commercial, précisant le montant du loyer mensuel s’élevant à 2400 euros hors taxes et hors charges, soit 3387,90 euros TTC (pièce n°1), et l’accord conclu entre les parties le 1er juin 2020, par lequel elle abandonnait les loyers d’avril et mai 2020 et ECOTECH acceptait en contrepartie de payer les loyers subséquents au cinq de chaque mois sous peine de pénalité de 200 euros par quinzaine de retard (pièce n°2).

1) Sur la validité de l’accord du 1er juin 2020

La société défenderesse fait valoir que ledit accord n’a aucune valeur, d’une part puisqu’il n’a fait l’objet d’aucun document clair et formel signé par les deux parties, d’autre part parce qu’il a été obtenu par la violence de la bailleresse, alors qu’elle se trouvait dans un état de fragilité et de dépendance subséquemment aux conséquences de la période de pandémie de covid-19 ayant réduit son activité à néant, et qu’elle était donc contrainte à valider cet accord.

Il ressort de la lecture de l’accord proposé par LES GRANDS BOIS que la société ECOTECH disposait d’une option face à l’impayé de deux mois de loyers :

— la répartition du paiement des loyers d’avril et mai 2021 sur les vingt prochains mois, soit 240 euros par mois, ou

— l’abandon desdits loyers avec engagement par la preneuse du paiement du loyer au 5 du mois au plus tard, avec application à défaut d’une pénalité de 200 euros tous les quinze jusqu’à l’encaissement du loyer.

S’agissant du contexte, si la société ECOTECH justifie avoir été en difficulté dès l’année 2021 (pièce n°6 de la défenderesse), il doit être rappelé que l’État français a mis en place un important système d’aides financières lors de la pandémie de covid-19 afin de soutenir les entreprises françaises, et la défenderesse ne démontre pas que LES GRANDS BOIS aurait profité de sa situation de fragilité ou de dépendance.

En revanche, il peut être considéré que la proposition faite par la société bailleresse tendant à un accord à l’amiable malgré le défaut de paiement de deux loyers ait été une tentative d’aide lors de cette période difficile.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de constater un vice du consentement d’ECOTECH lors de l’acceptation de l’accord.

S’agissant de l’accord en lui-même, il convient de considérer qu’un contrat est formé par la réunion de deux consentements, sans obligation d’une formalité particulière tenant notamment à la formalisation par un écrit, et la société demanderesse produit aux débats le courrier électronique prouvant l’accord d’ECOTECH sur l’abandon de loyers et la date limite de paiement des loyers suivants avec pénalité de retard (pièce n°2 de la demanderesse).

En outre, il n’y a pas lieu d’estimer que les dispositions de l’accord sont équivoques, ni que l’absence de terme définissant la durée après la formulation “tous les quinze” constitue une difficulté de compréhension du contrat.

En effet, s’agissant d’un loyer mensuel, il est raisonnable de penser que la bailleresse a voulu indiquer un délai de quinze jours de retard, et non quinze semaines ou quinze mois ou quinze ans, ni même a minima un délai de quinze heures ou quinze minutes.

En revanche, et faute de formulation claire et non équivoque, il ne peut être admis qu’une pénalité de retard était dûe dès le premier jour de retard, et ni avant la fin d’une période de quinze jours à compter du 5 du mois, date limite de paiement, l’accord stipulant “avec application à défaut d’une pénalité de 200 euros tous les quinze”, et non pas application de cette pénalité dès le premier jour de retard.

En conséquence, il convient d’estimer que l’accord conclu par les parties le 1er juin 2020 est valable, et que la société ECOTECH était contractuellement tenue, à compter de cette date, du paiement d’une pénalité de 200 euros pour chaque période de quinze jours de retard après le 5 de chaque mois.

2) Sur les sommes réclamées

En l’espèce, LES GRANDS BOIS soutient que la dette de la société ECOTECH se décompose au 1er mars 2024 des sommes suivantes :

—  22 538,44 euros s’agissant des loyers et charges antérieurs à l’ouverture du redressement judiciaire le 13 juillet 2023,

—  21 200 euros de pénalités antérieures à l’ouverture dudit redressement,

—  13 743,60 euros s’agissant des loyers et charges impayées de décembre 2023, janvier, février et mars 2024,

—  1312,18 euros de régularisation de charges.

S’agissant des loyers jusqu’à juin 2022, LES GRANDS BOIS produit aux débats :

— sa lettre, adressée à la défenderesse le 31 mai 2021, valant mise en demeure de payer la somme de 800 euros correspondant à quatre pénalités pour avoir réglé le loyer en retard en octobre et décembre 2020 et janvier et avril 2021 (pièce n°3),

— sa lettre, adressée à la défenderesse le 10 août 2021, lui demandant de régler les loyers de juillet et août 2021 restés impayés (pièce n°4).

La société demanderesse produit également un relevé de compte (pièce n°7) permettant de constater que :

— deux loyers ont été payés les 17 et 20 août 2021, soit juillet 2021 avec 43 jours de retard et août 2021 avec 15 jour de retard,

— deux loyers ont été payés les 14 et 21 octobre 2021, soit septembre 2021 avec 39 jours de retard et octobre 2021 avec 16 jour de retard,

— le loyer de novembre 2021 a été payé sans retard le 2 novembre 2021,

— le loyer de décembre 2021 a été payé le 6 décembre 2021, avec un jour de retard,

— le loyer de janvier 2022 a été payé sans retard le 5 janvier 2022,

— aucune mention de l’encaissement de février 2022,

— le loyer de mars 2022 a été payé sans retard le 4 mars 2022,

— le loyer d’avril 2022 a été payé le 2 mai 2022, avec 27 jours de retard,

— le loyer de mai 2022 a été payé le 13 mai 2022, avec 8 jours de retard.

— le loyer de juin 2022 a été payé le 7 mai 2022, avec 2 jours de retard.

ECOTECH produit aux débats les avis de virements bancaires s’agissant des loyers de janvier à juin 2022 (pièces n°2 et 3), permettant de constater que :

— les loyers de janvier, mars et juin 2022 ont été payés avant la date limite,

— aucun document n’est produit pour février et avril 2022,

— le loyer de mai 2022 a été payé le 13 mai 2022, avec 8 jours de retard.

Par conséquent, au regard de ces élements, il y a lieu de considérer que les mois loyers payés avec au moins quinze jours de retard sont ceux de :

— juillet 2021, avec 43 jours de retard, soit deux périodes de quinze jours révolus, soit 400 euros de pénalités,

— août 2021, avec 15 jours de retard, soit une période de quinze jours révolus, soit 200 euros de pénalités,

— septembre 2021, avec 39 jours de retard, soit deux périodes de quinze jours révolus, soit 400 euros de pénalités,

— octobre 2021, avec 16 jours de retard, soit une période de quinze jours révolus, soit 200 euros de pénalités,

— avril 2022, avec 27 jours de retard, soit une période de quinze jours révolus, soit 200 euros de pénalités,

soit un total de 1400 euros sur cette période.

S’agissant des loyers du second semestre 2022, la société LES GRANDS BOIS produit aux débats le commandement de payer les loyers de juillet et août 2022, signifié par commissaire de justice le 19 août 2022, pour un montant de 6775,80 euros outre le coût dudit acte (pièce n°5), ainsi qu’un tableau récapitulatif des pénalités dûes mais sans autre justificatif et notamment bancaires indiquant la date des paiements.

En revanche, ECOTECH produit aux débats les avis de virements bancaires s’agissant des loyers de juillet à décembre 2022 (pièces n°2 et 3), permettant de constater que les loyers de :

— juillet 2022 a été payé le 11 octobre 2022, avec 98 jours de retard,

— août 2022 a été payé le 14 novembre 2022, avec 101 jours de retard,

— septembre 2022 a été payé le 22 novembre 2022, avec 78 jours de retard,

— octobre et novembre 2022 ont été payés avant la date limite,

— décembre 2022 a été payé le 9 janvier 2023, avec 35 jours de retard.

Par conséquent, au regard de ces élements, il y a lieu de considérer que le paiement du loyer de:

— juillet 2022 a donné lieu à 98 jours de retard, soit six périodes de quinze jours révolus, soit 1200 euros de pénalités,

— août 2022 a donné lieu à 101 jours de retard, soit six périodes de quinze jours révolus, soit 1200 euros de pénalités,

— septembre 2022 a donné lieu à 78 jours de retard, soit cinq périodes de quinze jours révolus, soit 1000 euros de pénalités,

— décembre 2022 a donné lieu à 35 jours de retard, soit deux périodes de quinze jours révolus, soit 400 euros de pénalités,

soit un total de 3800 euros sur cette période.

S’agissant de l’année 2023, ECOTECH produit aux débats les avis de virements bancaires des loyers (pièce n°8), permettant de constater que :

— le loyer de janvier 2023 a été payé le 14 mars 2023, avec 68 jours de retard,

— le loyer de février 2023 a été payé le 6 avril 2023, avec 60 jours de retard,

— aucun loyer n’a été réglé entre mars et juillet 2023,

— les loyers à compter de la procédure de redressement ont été réglé dans le délai imparti ou avec un retard peu significatif de moins de quinze jours.

Par conséquent, au regard de ces élements, il y a lieu de considérer que :

— le paiement du loyer de janvier 2023 a donné lieu à 68 jours de retard, soit quatre périodes de quinze jours révolus, soit 800 euros de pénalités,

— le paiement du loyer de février 2023 a donné lieu à 60 jours de retard, soit quatre périodes de quinze jours révolus, soit 800 euros de pénalités,

— le défaut de paiement du loyer de mars 2023 a donné lieu, jusqu’au jour du jugement de redressement judiciaire, à un retard de 129 jours, soit huit périodes de quinze jours révolus, soit 1600 euros de pénalités,

— le défaut de paiement du loyer d’avril 2023 a donné lieu, jusqu’au jour du jugement de redressement judiciaire, à un retard de 98 jours, soit six périodes de quinze jours révolus, soit 1200 euros de pénalités,

— le défaut de paiement du loyer de mai 2023 a donné lieu, jusqu’au jour du jugement de redressement judiciaire, à un retard de 69 jours, soit quatre périodes de quinze jours révolus, soit 800 euros de pénalités,

— le défaut de paiement du loyer de juin 2023 a donné lieu, jusqu’au jour du jugement de redressement judiciaire, à un retard de 38 jours, soit deux périodes de quinze jours révolus, soit 400 euros de pénalités,

soit un total de 5600 euros sur cette période.

Il est ainsi justifié de pénalités de retard à hauteur de 10 800 euros pour la période écoulée jusqu’à l’ouverture du redressement judiciaire.

S’agissant des loyers, il ressort des dévéloppements précédents que la société défenderesse a finalement payé tous les loyers dûs jusqu’à février 2023.

En revanche, ECOTECH a reconnu dans ses dernières écritures ne pas avoir payé les loyers de mars à juin 2023, outre les douze premiers jours de juillet 2023 précédent l’ouverture du redressement judiciaire, soit la somme de 15 025,63 euros, correspondant à 3387,90 euros pour mars, 3435,90 euros pour chacun des mois d’avril, mai et juin, et 1330,03 pour juillet (pièce n°9 de la demanderesse).

Enfin, la société LES GRANDS BOIS produit aux débats les échéances de loyers des mois de décembre 2023 à mars 2024 outre la régularisation de charges, restées impayées (pièces n°17 et 18), et ni ECOTECH ni son mandataire n’ont justifié de l’acquittement de ces obligations.

Il y a donc lieu de considérer qu’il reste dû, au titre des derniers loyers avant la résiliation judiciaire du bail commercial le 13 mars 2024, la somme de 13 060,74 euros, correspondant à 3435,90 euros pour chaque mois de décembre 2023, janvier et février 2024, 1440,86 euros pour les treize premiers jours de mars, et 1312,18 euros pour les charges.

En conséquence, et au regard des développements précédents, il sera constaté que la créance de la société LES GRANDS BOIS sur la société ECOTECH s’élève à la somme de 38 886,37 euros correspondant à :

—  15 025,63 euros au titre de la dette de loyers et charges avant l’ouverture du redressement,

—  10 800 euros au titre de la dette de pénalités avant l’ouverture du redressement,

—  13 060,74 euros au titre des loyers et charges de décembre 2023, janvier, février et mars 2024 et de la régularisation de charges depuis l’ouverture du redressement.

III/ Sur la remise en état du local

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

En l’espèce, la société LES GRANDS BOIS soutient que, lors de la récupération des clés du local commercial loué à ECOTECH à l’issue du bail, ont été constatées de nombreuses dégradations affectant les lieux.

À l’appui, elle produit :

— un procès-verbal de constat dressé par un huissier de justice le 7 décembre 2018 (pièce n°20) attestant du très bon état des locaux lors de l’état des lieux d’entrée,

— des photographies montrant qu’au premier étage un des toilettes a été démonté, la porte de premier choix comportent quatre trous, une cloison de six montants en verre comprenant une porte et trois montants fixes ont été installés sans autorisation, deux panneaux où se situe une double prise sont perçés, les sol est abimé et plusieurs trous ont été faits (pièce n°19),

— un devis réalisé le 11 juillet 2024 par une société tierce estimant le coût total des travaux de remise en état à 5695,01 euros TTC (pièce n°21).

Il convient de relever que les photographies produites aux débats ne comportent aucune indication permettant de vérifier l’endroit et le moment de leur réalisation, ne leur conférant ainsi qu’une valeur probante très limitée, et que le devis de juillet 2024 ne reprend, à partir de ces dégâts constatés, que la nécessité de réparation des toilettes à l’étage, ne fait mention d’aucun autre des désordres indiqués, et y ajoute des interventions sur la porte métallique extérieure, les toilettes du rez de chaussée, la cuisine, l’electricité, le faux plafond du premier étage, l’installation de tôle et l’élimination des publicités sur la vitre de la façade principale, alors qu’aucune photographie ou constat de commissaire de justice ne permet d’attester objectivement de la présence de ces dommages ou de l’intervention d’ECOTECH dans leur survenance.

Dans ses dernières écritures, la société défenderesse ne reconnaît qu’une seule dégradation pendant la réalisation du bail, s’agissant d’une des fenêtres oscillo-battantes qui a été détériorée, et ne fermait plus correctement au point de laisser un accès libre aux locaux. Elle en demandait d’ailleurs la réparation aux frais du bailleur, prétention qu’il n’y a plus lieu de trancher désormais, le bail ayant été résilié.

Il y a lieu de constater que la demanderesse ne fait aucunement état de ladite dégradation.

Par conséquent, au regard des éléments apportés aux débats, la société LES GRANDS BOIS succombe à prouver que la preneuse est responsable des détériorations, aucun lien n’ayant été démontré entre ECOTECH et les dommages qui ont été constatés sans être authentifiés.

Au surplus, il convient de relever que, si la demanderesse fait état de cette prétention dans le coeur de ses dernières écritures, elle ne reprend pas formellement cette demande dans le dispositif desdites conclusions.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

IV/ Sur la conservation du dépôt de garantie

Il ressort de la lecture du bail commercial conclu par les parties le 7 décembre 2018 que :

— ECOTECH a consenti à verser à la demanderesse la somme de 4800 euros à titre de dépôt de garantie du paiement régulier des loyers et des charges,

— ladite somme sera conservée par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers,

— en cas de résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages-intérêts.

En l’espèce, il apparaît des développements précédents que la défenderesse n’a pas payé tous les loyers, et que le bail a été résilié pour ce motif, et donc pour inexécution des obligations contractuelles imposées à ECOTECH.

Par conséquent, il est justifié que la société LES GRANDS BOIS conserve le dépôt de garantie d’un montant de 4800 euros, et ce nonobstant toute autre condamnation, à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis à cause de l’inexécution contractuelle de la société ECOTECH.

En conséquence, il sera ordonné que la somme de 4800 euros versée entre les mains du bailleur à titre de dépôt de garantie en 2018 restera acquise à la société LES GRANDS BOIS.

V/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, ECOTECH succombe à l’instance.

En conséquence, elle sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par commissaire de justice le 19 août 2022.

En revanche, au regard de la situation de liquidation judiciaire de la défenderesse, seule la créance correspondant au coût de l’acte, soit 161,65 euros (pièce n°5 de la demanderesse), sera fixée.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, ECOTECH est condamnée aux dépens.

En conséquence, elle sera condamnée à payer à la société LES GRANDS BOIS une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles, somme qui sera fixée.

En outre, ECOTECH sera déboutée de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, ECOTECH a formulé, dans ses dernières écritures, une demande d’écart de l’exécution provisoire, au motif qu’elle se trouvait alors en redressement judiciaire.

Or, la défenderesse étant désormais en liquidation judiciaire, aucune disposition ne vient désormais en opposition à l’exécution provisoire.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la jonction des procédures n° RG 23/2387 et n° RG 22/2638 sous ce dernier numéro, opérée par ordonnance du juge de la mise en état du 7 novembre 2023 ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à donner acte à la S.C.I. LES GRANDS BOIS de ce qu’elle ne sollicite plus la résiliation du bail commercial, ledit bail ayant été résilié par jugement du tribunal de commerce de Thonon les Bains du 23 mai 2024 ;

CONSTATE que la créance de la S.C.I. LES GRANDS BOIS à l’égard de la S.A.R.L. ECOTECH s’élève à la somme de 40 048,02 euros correspondant à :

—  15 025,63 euros au titre de la dette de loyers et charges avant l’ouverture du redressement,

—  10 800 euros au titre de la dette de pénalités avant l’ouverture du redressement,

—  11 748,56 euros au titre des loyers et charges de décembre 2023, janvier, février et mars 2024,

—  1312,18 euros au titre de la régularisation de charges depuis l’ouverture du redressement,

—  161,65 euros au titre du coût du commandement de payer signifié par commissaire de justice le 19 août 2022,

—  1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

FIXE la créance de la S.C.I. LES GRANDS BOIS à l’égard de la S.A.R.L. ECOTECH à la somme de 40 048,02 euros ;

CONSTATE, conformément aux dispositions contractuelles du bail commercial conclu le 7 décembre 2018, que la somme de 4800 euros versée par la S.A.R.L. ECOTECH à titre de dépôt de garantie reste acquise à la S.C.I. LES GRANDS BOIS ;

DIT N’Y AVOIR LIEU, au regard de la résiliation du bail au 13 mars 2024, à condamner la S.C.I. LES GRANDS BOIS à procéder au remplacement de la fenêtre cassé dans le local loué ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ECOTECH de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,