TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/09686 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CVO

Minute : 25/00123

S.C.I. SO FA SI

Représentant : M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

Monsieur [X] [S]

Madame [H] [L]

Monsieur [M] [G]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. SO FA SI

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

comparant

Madame [H] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

comparante

Monsieur [M] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SO FA SI est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 5].

Par acte sous seing privé du 19 février 1998, elle a donné à bail à Monsieur [X] [S] un appartement à usage d’habitation au sein de l’immeuble, moyennant le paiement d’un loyer trimestriel de 3 872 francs outre une provision sur charges.

Par courrier du 28 août 2024 reçu en main propre, Monsieur [X] [S] a donné congé du logement à effet du 28 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la SCI SO FA SI a fait constater les conditions d’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la SCI SO FA SI a fait assigner Monsieur [X] [S], Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

— constater la fin du bail et que les lieux sont occupés sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Monsieur [S], et des occupants de son chef,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [X] [S], Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G],

— condamner Monsieur [X] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % à compter du jugement, de la somme de 2 000 euros à titre indemnitaire et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SCI SO FA SI fait valoir que le bail a pris fin par le congé délivré par Monsieur [X] [S] le 28 septembre 2024 et que le maintien dans les lieux de Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] de son logement est sans droit ni titre ce qui lui cause un préjudice tenant à l’impossibilité de reprendre possession du bien.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI SO FA SI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. La SCI SO FA SI oralement a demandé à titre subsidiaire la résiliation du contrat pour cession illicite et pour absence d’occupation des lieux.

Monsieur [X] [S], présent, reconnaît avoir délivré congé et avoir quitté les lieux sans avoir restitué les clés.

Madame [H] [L], présente, reconnaît occuper les lieux avec Monsieur [G] et indique que le fils de l’ancien locataire lui a fait un faux bail pour un loyer de 850 euros par mois. Elle indique avoir découvert que ce dernier n’était pas le propriétaire des lieux au moment du passage du commissaire de justice chargé de constater les conditions d’occupation du logement. Elle reconnaît qu’elle doit quitter les lieux et sollicite un délai jusqu’au 30 juin 2025.

Bien que régulièrement assigné à personne et Monsieur [M] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un usage prohibé dudit bien que le juge peut faire cesser par l’expulsion des occupants.

En vertu des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 régissant le titre d’occupation litigieux, le locataire peut librement donner congé en cours de bail ce qui entraîne la renonciation de sa part à se prévaloir de tout droit au maintien.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [S] a délivré congé du logement pris à bail le 18 août 2024 à effet du 28 septembre 2024. Il est ainsi établi que le contrat de location a pris fin le 28 septembre 2024. Or Monsieur [X] [S] n’a pas remis les clés du logement, de sorte qu’il ne s’est pas libéré de ses obligations notamment quant au paiement de l’indemnité d’occupation et au débarrassage des lieux. A cet égard il est démontré par la sommation interpellative du commissaire de justice du 4 octobre 2024 et par les déclarations à l’audience de Madame [H] [L], que cette dernière et Monsieur [M] [G] occupent le logement litigieux à des fins d’habitation, précisant que le logement lui aurait été mis à disposition par le fils de Monsieur [S] moyennant le versement d’un loyer de 850 euros par mois alors qu’il n’est manifestement pas le propriétaire des lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par Monsieur [X] [S], Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation depuis le 28 septembre 2024, la SCi SO FA SI n’ayant nullement consenti à une telle occupation au delà de cette date.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il sera relevé que Monsieur [X] [S] n’occupe plus les lieux et que Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] ne justifient d’aucune démarche pour trouver un autre logement, alors même qu’ils savent que leur occupation des lieux est illicite. Ils ont ainsi déjà eu, de fait, des délais et il sera par ailleurs rappelé qu’ils ont vocation à bénéficier de la période de trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du même code.

En conséquence, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire à Madame [H] [L] et sa demande de délai sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la SCI SO FA SI, il convient de dire que Monsieur [X] [S], qui n’a pas libéré les lieux de manière effective par la remise des clés et la libération des lieux, sera condamné à payer à la SCI SO FA CI une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision à défaut de demande plus ample, égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, en ce qu’il n’est aucunement justifié d’un préjudice supérieur. La demande de condamnation à une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI SO FA SI ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans la libération des lieux et qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [S] supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances de la cause commandement de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Constate que le bail conclu entre la SCI SO FA SI et Monsieur [X] [S] le 19 février 1998 a pris fin et que ce dernier ainsi que Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] depuis le 28 septembre 2024 ;

Déboute Madame [H] [L] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [X] [S], Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [X] [S], Madame [H] [L] et Monsieur [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SCi SO FA SI pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [X] [S] à verser à La SCi SO FA SI une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [X] [S] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.