TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09619 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2CNC

Minute : 25/00033

Madame [O] [Z]

Représentant : M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

Monsieur [E] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e François DUMOULIN

Copie délivrée à :

Monsieur [E] [U]

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [O] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 juillet 2021, Madame [O] [Z] a donné à bail à Monsieur [E] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 900 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [O] [Z] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 22.792 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de décembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 janvier 2024. Ce même commandement le met en demeure de justifier de la couverture assurantielle du bien loué dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, Madame [O] [Z] a fait assigner Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 29.992 euros arrêtée au 30 septembre 2024, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50%,

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [E] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [O] [Z] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 janvier 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, Madame [O] [Z], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 32.692 euros, selon décompte en date du 9 décembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [E] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [O] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 22.792 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux tant pour les impayés de loyers pendant plus de deux mois, que pour l’assurance du bien (aucun justificatif n’ayant été produit) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 février 2024.

Monsieur [E] [U] étant sans droit ni titre depuis le 6 février 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [O] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [U] reste lui devoir la somme de 32.692 euros à la date du 9 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [E] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 32.692 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 22.792 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [O] [Z] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2021 entre Madame [O] [Z] et Monsieur [E] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] à [Localité 8] sont réunies à la date du 5 février 2024 pour défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [O] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [E] [U] à verser à Madame [O] [Z] la somme de 32.692 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 22.792 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Condamne Monsieur [E] [U] à verser à Madame [O] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 900 euros), à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [E] [U] à verser à Madame [O] [Z] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [E] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection