TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/06552 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV75

Minute :

25/00025

EM

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [I] [J]

Représentant : M^e Soria LATRECHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [C] [U] de la SCP SCP LDGR

Copie, dossier délivrés à :

M^e Soria LATRECHE

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 5]

Comparante et assistée de Maître LATRECHE Soria, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, désignée au titre de l’aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 6] du 16/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2021, Mme [V] a donné à bail à Mme [I] [J] un local à usage d’habitation sis, [Adresse 5] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 760€ et des provisions sur charges à hauteur de 130.52€.

Par contrat de cautionnement « Visale » du 28 février 2021 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution des obligations du locataire au profit du bailleur.

Par exploit de commissaire de justice du 9 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, a fait citer Mme [I] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire ou, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef du logement avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 486.19€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2024 sur la somme de 1 584.59 € et pour le surplus à compter de la décision à venir,

— fixer l’indemnité d’occupation, à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner la défenderesse à lui payer les indemnités dès justification d’une quittance subrogative,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement de tous les dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a actualisé le montant de la créance à la somme de 6 323€ et a, pour le surplus, réitéré l’ensemble de ses prétentions telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. Elle ajoute donner son accord d’éventuels délais de paiement.

Mme [I] [J], représentée par son conseil désigné au titre de l’aide juridictionnelle, sollicite des délais de paiement à hauteur de 175 euros par mois précisant percevoir l’aide au retour à l’emploi de 465.62 euros et avoir un enfant à charge.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 6 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été indiqué à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte la caution peut être subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail. Cette subrogation lui permet de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance (Cass Civ. 1ère, 16 juillet 1998).

L’article 8-1 du contrat de cautionnement, sous rubrique intitulée « Paiement par la Caution et Subrogation » prévoit que « (…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable en son action.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX de la Seine saint Denis par voie électronique, enregistrée le 6 février 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la sous-Préfecture de la Seine saint Denis par voie électronique (EXPLOC) le 15 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’audience.

La demande est donc recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés font la loi de ceux qui les ont faits.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce commandement doit viser la clause résolutoire insérée au bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre par une quittance subrogative émise le 14 novembre 2024 avoir versé au bailleur, en exécution de ses engagements, un complément de loyer de 8 710.75€ au total pour les mois de février, avril, mai, juin et juillet 2022 ainsi que de janvier à juin 2023 et janvier à juillet 2024.

Le 30 janvier 2024 a fait procéder à la signification au locataire d’un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire insérée au contrat de location du bail et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la somme en principal de 1 584.89€.

Il résulte du décompte communiqué par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que le locataire n’a pas soldé la dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte que les conditions de la clause résolutoire ont été réunies le 31 mars 2024. En conséquence, le bail est résilié.

Mme [I] [J] occupe le logement sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024. Il doit quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef. A défaut de libération volontaire, il pourra être expulsé deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter demeuré infructueux.

Sur la demande en paiement

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise le montant de sa créance à la somme de 6 323€, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024.

Mme [I] [J], qui ne justifie pas d’un paiement libératoire de la dette puisqu’aucun paiement n’a été effectué. Elle sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 323 euros ainsi réclamée. Celle-ci portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiements

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu des efforts de la locataire en vue d’apurer sa dette locative, de sa situation personnelle et financière ainsi que de l’accord du bailleur, il convient d’accorder à Mme [I] [J] des délais de paiements dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent ainsi sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que, tout défaut de paiement des loyers et charges courants, d’une part, des délais de paiement, d’autre part, justifiera que la clause de résiliation reprenne son plein effet et que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise le mois suivant le premier impayé.

En conséquence, Madame [I] [J] deviendra occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et, faute pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [I] [J].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, dans l’hypothèse de la résiliation du bail pour non-respect des paiements, Madame [I] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant l’échéance impayée jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité d’occupation sera versée à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [J] succombe à l’instance et supportera les dépens.

En revanche, au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 février 2021 entre, d’une part, Mme [V], et, d’autre part, Madame [I] [J], concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], étaient réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 323 euros, arrêtée au 15 novembre 2024 au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] [J] à se libérer de la dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant minimum de 175 euros et la 36ème et dernière mensualité devant solder la dette, payables en sus du loyer courant majoré des charges ;

PRECISE que chaque mensualité devra être versée au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme et huit jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié le mois suivant le défaut de paiement,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

Madame [I] [J] devra alors quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

Madame [I] [J] sera tenue tant qu’elle demeurera dans les lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 5 de chaque mois et fixée par référence au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux,

qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir libéré les lieux volontairement et deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit dans la présente affaire et qu’il n’y a pas lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé le 6 janvier 2025,

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE