AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

N° RG 25/00703 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LXM4

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [X] [A] (Membre de l’entrep.)

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 1] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à [Localité 1] (LS)

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 09 octobre 2024, l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] (ci-après « l’EPIC MOSELIS ») a donné à bail à Monsieur [P] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme de 334,95 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 141,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, l’EPIC [Localité 1] a fait signifier à Monsieur [P] [E] un commandement de payer la somme de 3 069,06 euros au titre de l’arriéré locatif, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, l’EPIC [Localité 1] a fait assigner Monsieur [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé en lui demandant de condamner Monsieur [P] [E] à lui payer la somme de 3 655,26 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir, de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de fixer une indemnité d’occupation et de prononcer son expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 05 mars 2026, l’EPIC [Localité 1], se référant à son assignation, demande au juge des référés de :

Déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 9 octobre 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [E] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;Condamner Monsieur [P] [E] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 5 983,27 euros, au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 4 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ; Condamner Monsieur [P] [E] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, et révisable comme le loyer ;Condamner Monsieur [P] [E] aux dépens, qui comprendront le coût de la signification du commandement de payer ;Condamner Monsieur [P] [E] à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [P] [E] présente une dette locative récurrente et qu’à la suite du commandement de payer, il n’a pas régularisé la situation d’impayés.

A l’audience, il ajoute qu’il donne son accord sur l’octroi de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire, tels que sollicités par Monsieur [P] [E].

Présent à l’audience, Monsieur [P] [E] ne s’oppose pas à la demande en paiement formulée par le bailleur et demande au juge de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 283,24 euros par mois en sus du loyer courant, pour apurer l’arriéré de loyer. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses demandes, il précise que le montant de la dette actualisée ne tient pas compte du paiement qu’il a effectué à l’agence de l’EPIC [Localité 1]. Il explique qu’il s’engage à payer la somme de 750 euros par mois au titre du loyer, cette somme lui permettant de s’acquitter du loyer courant et de consacrer le solde à l’apurement de sa dette locative. Il indique rembourser un crédit à la consommation, avoir augmenté les mensualités de remboursement et versé actuellement 405 euros par mois à ce titre.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 05 mars 2026.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 1] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX le 06 mai 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de l’EPIC MOSELIS est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Par exploit du 30 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 069,06 euros au titre des loyers et charges échus au 9 avril 2025.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde l’EPIC [Localité 1] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 12 juin 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de provision au titre de la dette locative :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] produit le bail ainsi qu’un relevé de compte édité le 04 mars 2026 mentionnant que Monsieur [P] [E] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 5 983,27 euros à la date du 4 mars 2026 (échéance de mars non incluse).

Monsieur [P] [E] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [P] [E] à payer à l’EPIC [Localité 1] la somme de 5 983,27 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 sur la somme de 3 069,06 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant à Monsieur [P] [E] de se maintenir dans les lieux.

Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, à défaut de libération des lieux, en fixant, à compter de la date de résiliation du bail, le 12 juin 2025, une indemnité mensuelle d’occupation au montant du dernier loyer, avec revalorisation telle que prévue au bail jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En conclusion, Monsieur [P] [E] sera condamné au paiement de cette indemnité, qui se substituera au loyer dû à compter de la résiliation du bail, et qui sera due avec intérêts au taux légal à compter de chaque mois échu.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des déclarations de Monsieur [P] [E] à l’audience confirmées par celles de l’EPIC [Localité 1], que Monsieur [P] [E] s’est présenté en agence pour procéder à un paiement au titre du loyer. Il a donc repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il résulte également du diagnostic social et financier que Monsieur [P] [E], employé en contrat à durée indéterminée et percevant à ce titre un salaire mensuel de 2000 euros, est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.

Par suite, le paiement du loyer courant ayant été repris, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à l’autorité préfectorale.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas condamner Monsieur [P] [E] au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, l’EPIC [Localité 1] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande de l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS, à la date du 12 juin 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2024 et liant l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] à Monsieur [P] [E]., concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 2] et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] à payer à l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] à titre provisionnel la somme de 5 983,27 euros, au titre des loyers et des charges dus au 4 mars 2026 (échéance de mars 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2025 sur la somme de 3 069,06 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [P] [E] à s’acquitter de sa dette, en 23 mensualités de 250 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée ou réduite à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

RAPPELONS que le loyer courant et les charges devant en outre être acquittés à leur date d’échéance contractuelle soit le 5 de chaque mois suivant l’échéance du terme ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront prioritairement sur les sommes dues au titre des loyers et des charges ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dernier jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [P] [E] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail ;

ORDONNONS en ce cas à Monsieur [P] [E] de quitter les lieux loués situés [Adresse 5], 3ème étage, escalier n°1, appartement n°59 à [Localité 2] et DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatif, sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS, en tant que de besoin, Monsieur [P] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation à l’EPIC [Localité 1] à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS l’Etablissement public industriel et commercial [Localité 1] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 05 mai 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge