TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07779 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS54

N° de MINUTE : 25/01213

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [Adresse 11] A » SISE [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 15] RIVE DROITE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Monsieur [P] [K]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représenté

Madame [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 05 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] a assigné M. [P] [K] et Mme [U] [G] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] les charges arriérés pour un montant en principal de 8 891,18 euros arrêtés au 09 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er septembre 2023 et à compter l’assignation introductive pour le surplus ;

— les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la somme de 1 319,30 euros, avec intérêts de droit ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter de l’assignation introductive d’instance ;

— condamner solidairement M. [P] [K] et Mme [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée au paiement ;

— débouter M. [P] [K] et Mme [U] [G] de toute demande de délais de paiement ;

— les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [P] [K] et Mme [U] [G] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 07 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [P] [K] et Mme [U] [G] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 05 août 2024 signifiés à tiers présent au domicile et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] verse notamment aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 soit plus d’un an et demi avant l’assignation introductive d’instance ;

— les pages n°1, 2, 3 et 103 du règlement de copropriété,

— un tableau non daté portant sur la période du 09 mars 2023 au 1er juillet 2024 avec un solde débiteur au 1er juillet 2024 de 8 891,18 euros ;

— le procès-verbaux de l’assemblée générale du 21 juin 2023 et une attestation de non-recours contre cette assemblée ;

— un extrait du grand livre reconstitué portant sur la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 composé d’une copie partielle relative à « [K] RU » non daté et sans entête et une copie partielle composée de l’entête du grand livre daté du 22 juin 2023 page 21/69 ;

— des appels de fonds datés du 27 décembre 2022 au 19 juin 2024 libellé au seul nom de « M. [K] [P] » ;

— le contrat de syndic pour la période du 21 juin 2023 au 15 juillet 2024.

Il résulte l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve que M. [P] [K] et Mme [U] [G] sont propriétaires au sein de cette résidence pour la période de charges réclamées arrêtée au 09 juillet 2024.

Une telle preuve ne saurait résulter d’une matrice cadastrale non datée, mise à jour en 2023 soit plus d’un an et demi avant l’assignation introductive d’instance, qui n’est corroborée par aucune autre pièce produite aux débats par le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] A », sis [Adresse 3] telle que la fiche d’immeuble des lots concernés délivrée par le service de la publicité foncière et l’acte d’acquisition de ces lots communiqué par le même service.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de la stipulation dans le règlement de copropriété d’une clause de solidarité entre les propriétaires indivis, en se limitant à verser aux débats uniquement les pages n°1, 2, 3 et 103 de ce règlement de copropriété, dont le Tribunal ne peut s’assurer qu’elles appartiennent au même document.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance ni de son quantum en produisant aux débats un tableau de décompte non daté qu’il a lui-même établi ainsi qu’un extrait du grand livre constitué par une copie partielle de l’entête du grand livre et une copie partielle du copropriétaire de « [K] RU » non daté et sans entête, ce qui ne permet pas d’établir la véracité de cet extrait du grand livre.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] ne produit aux débats aucune autre pièce comptable de nature à établir la réalité et le quantum de sa créance à l’encontre de M. [P] [K] et Mme [U] [G].

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] A », sis [Adresse 3] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 09 juillet 2024.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] a été débouté de sa demande au titre des charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de recouvrement est devenue sans objet.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve du caractère nécessaire des frais qu’il réclame.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [P] [K] et Mme [U] [G].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 13] », sis [Adresse 3] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] de sa demande de charges de copropriété arrêtées au 09 juillet 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 11] A », sis [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 5] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 12] », sis [Adresse 3] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART