TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01970 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2BO

Minute : 25/00018

Madame [J] [V]

Représentant : Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse,

C/

Monsieur [C] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Madame [J] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Kenza HAMDACHE, substituant Maître Valérie REDON-REY de la SCP REDON-REY, avocats au barreau de Toulouse

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 décembre 2013, Mme [J] [V] représentée par la société GESTRIMMONIA, a donné à bail à [C] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] ainsi qu’un emplacement de parking n° 72 moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros, outre 70 euros de provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, Mme [J] [V] a fait signifier à M. [C] [P] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans un délai de deux mois, la somme en principal de 1 886,70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 août 2024, Mme [J] [V] a fait assigner M. [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [C] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Condamner par provision M. [C] [P] au paiement de la somme de 3 790,16 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de juillet 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience,

Le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit à la somme de 951,73 euros,

Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitter les lieux litigieux,

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 8 avril 2024,

Le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 29 août 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024 Mme [J] [V], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 693,62 euros, selon un décompte arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. Elle a dit s’opposer, même si le paiement du loyer courant avait été repris, à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension de la clause résolutoire.

M. [C] [P] a comparu en personne. Il a fait valoir qu’il avait repris le paiement du loyer. Il a demandé des délais de paiement pour le paiement de la dette et la suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de payer chaque mois la somme de 300 euros en plus du loyer, indiquant avoir désormais des revenus mensuels de 2000 à 5000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et des débats, notamment du bail signé le 10 décembre 2013, du commandement de payer délivré le 8 avril 2024, du décompte de la créance arrêté au 3 décembre 2024 échéance de décembre 2024, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 5 693,62 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [C] [P] à payer à la Mme [J] [V] la somme de 5 693,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse. A défaut de disposition particulière du bail énoncée par la demanderesse, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à hauteur de 3 790,16 euros à compter du 27 août 2024, date de l’assignation et à compter du 6 décembre 2024, date de l’audience pour le surplus.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [J] [V] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article 2.11 de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie. »

Mme [J] [V] a fait signifier à M. [C] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 886,70 euros en principal dans un délai de deux mois, le 8 avril 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 9 juin 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, le locataire a repris le paiement de l’intégalité du loyer courant avant le jour de l’audience et eu égard aux revenus qu’il déclare, il est en situation de régler sa dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [C] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [C] [P] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. M. [C] [P] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où M. [C] [P] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser Mme [J] [V] du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cete dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement à compter du 9 juin 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux, déduction faite des sommes déjà versées.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [P] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [V], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [J] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 décembre 2013 conclu entre Mme [J] [V] et M. [C] [P] concernant le local à usage d’habitation situé situé [Adresse 6] et l’emplacement de parking n° 72 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 9 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [C] [P] à payer à Mme [J] [V] la somme provisionnelle la somme de 5 693,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 3 790,16 euros à compter du 27 août 2024, date de l’assignation et à compter du 6 décembre 2024, date de l’audience pour le surplus,

Accorde un délai à M. [C] [P] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [C] [P] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 6] et de l’ emplacement de parking n° 72, situé à la même adresse de M. [C] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [C] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 avril 2024,

Condamne M. [C] [P] à payer à Mme [J] [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge