TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble [10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/05303 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FCC

Minute : 25/00913

ICF LA SABLIERE SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [X] [Y]

Madame [C] [W] épouse [Y]

Monsieur [U] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Bahija EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

M^me Et M. [Y] [X]

M.[U] [Y]

Le 12 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 août 2025;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE SA D’HLM, exerçant sous la dénomination commerciale “ICF HABITAT LA SABLIERE”, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 6]

représentée par M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [C] [W] épouse [Y], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [U] [Y], demeurant [Adresse 7]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats en date des 22 février 2010 et 13 octobre 2022, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a donné à bail à M. [X] [Y] et Mme [C] [Y] née [W] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 7] à [Localité 11] (93) et au [Adresse 4] à [Localité 11] (93) (emplacement 82, UG 54604), pour des loyers mensuels de 417,07 et 62,95 euros, outre une provision mensuelle sur charges et des dépôts de garantie d’un montant de 417 et 62 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 26 septembre 2024, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 033,43 et 135 euros visant les clauses résolutoires.

Elle a ensuite fait assigner M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 31 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025.

A cette date, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit des baux et, à titre subsidiaire, le prononcé de leurs résiliations judiciaires ;

l’expulsion de M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

le transport et la séquestration des meubles ;

et la condamnation in solidum de M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] :

au paiement de la somme actualisée de 2 179,70 euros,

au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double des loyers et majorée des charges et taxes,

au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles

et aux dépens, comprenant les coûts des commandements.

Elle expose, sur le fondement de la loi du du 6 juillet 1989 et des articles 1104 et suivants du code civil, à titre principal, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus, à titre subsidiaire, qu’ils n’y habitent plus et, à titre infiniment subsidiaire, qu’ils ont donné congé. Elle ajoute que M. [U] [Y] les occupent sans droit ni titre et que le logement, de type 5, pourrait être attribué à une autre famille. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en indiquant que les délais interviendront de facto du fait de la trêve hivernale.

Cités à l’étude du commissaire de justice, Mme [C] [W] épouse [Y] et M. [U] [Y] ne comparaissent pas.

M. [X] [Y] comparaît. Il explique que sa femme a obtenu un logement par son travail et qu’ils ont quitté les lieux mais qu’il souhaite que ses deux fils puissent rester. Il précise que l’un de ses fils travaille et que l’autre poursuit des études. Il affirme que les lieux vont bientôt être détruits et que le bailleur n’y relogera personne. Il sollicite des délais de 7 mois pour quitter les lieux et indique qu’il veut régler sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes de résiliation des baux

A – Sur la recevabilité de l’action fondée sur le défaut de règlement des loyers

L’article 24 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière ne justifie pas avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département.

En conséquence, son action aux fins de voir constatée ou prononcée la résiliation des baux à défaut de règlement des loyers et charges sera déclarée irrecevable.

B – Sur le bien fondé de la demande de résiliation du bail conclu le 22 février 2010 fondée sur le défaut d’occupation personnelle des lieux

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article R353-37 du code de la construction et de l’habitation dispose en outre que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L621-2. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 février 2010 prévoit que le locataire doit occuper personnellement les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an et que toute sous-location, onéreuse ou gratuite, totale ou partielle, est formellement interdite. Or, il résulte des déclarations de M. [Y] à l’audience du 16 juin 2025 que les locataires n’occupent plus personnellement les lieux mais qu’ils souhaitent que leurs deux fils puissent continuer à résider. En outre, le 26 septembre 2024, le commissaire de justice mandaté sur les lieux a constaté que des courriers aux noms de [Y] [U] et [Y] [Z] figurent dans la boîte aux lettres, que le logement est occupé par deux hommes se présentant, pour l’un, comme un ami de la famille et, pour l’autre, comme un cousin de M. [U] [Y].

De ces éléments, il résulte que les locataires n’occupent plus personnellement les lieux. S’agissant d’un logement conventionné, l’inexécution contractuelle apparaît suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail d’habitation.

Il ressort également suffisamment des éléments précités et des modalités de remise de l’assignation que M. [U] [Y] occupe désormais les lieux.

Dès lors, le bail conclu le 22 février 2010 sera judiciairement résilié à la date du présent jugement et l’expulsion de M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] et celle de tous occupants de leurs chefs sera en conséquence ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

C – Sur la demande de résiliation du contrat conclu le 13 octobre 2022

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort du contrat conclu le 13 octobre 2022 relatif à l’emplacement de stationnement que la location est consentie pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et que chacune des parties peut donner congé à tout moment par lettre recommandée en respectant un préavis de trois mois.

En l’espèce, par courrier daté du 3 juillet 2024, reçu le 9 juillet 2024, les locataires ont donné congé de l’emplacement de stationnement loué. Selon état des lieux sortant dressé le 31 octobre 2024, l’emplacement de stationnement a été restitué au bailleur, qui ne fait d’ailleurs plus figurer d’échéance à ce titre sur le décompte locatif depuis le 1er novembre 2024.

En conséquence, la résiliation du contrat de location de l’emplacement de stationnement sera constatée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que les locataires restent lui devoir la somme de 2 179,66 euros à la date du 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Le bail conclu le 22 février 2010 contient une clause de solidarité en son article 10.

M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2 179,66 euros.

M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y], occupant des lieux, seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. L’article R412-3 du code des procédures civiles d’exécution ajoute que pour l’application des dispositions de l’article L412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, il ressort des déclarations de M. [X] [Y] que ce dernier a d’ores et déjà quitté les lieux loués. M. [U] [Y], qui n’a pas comparu, n’a formé, lui, aucune demande de délai pour quitter les lieux. M. [X] [Y] ne fournit par ailleurs aucun justificatif de la situation de ses deux fils.

En l’absence de démonstration suffisante de la nécessité de demeurer dans les lieux, la demande de délais pour les quitter sera donc rejetée.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d’aucun préjudice personnel distinct de l’absence de paiement de l’arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y], partie perdante, supporteront la charge des dépens. La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société anonyme d’HLM ICF La Sablière, M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que la résiliation du contrat de location conclu le 13 octobre 2022 entre la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et M. [X] [Y] et Mme [C] [Y] née [W] concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] à [Localité 11] (93) (emplacement 82, UG 54604) ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 22 février 2010 entre la société anonyme d’HLM ICF La Sablière et M. [X] [Y] et Mme [C] [Y] née [W] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] à [Localité 11] (93) à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’HLM ICF La Sablière pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [C] [Y] née [W] à payer à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière la somme de 2 179,66 euros (décompte arrêté au 10 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse) ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM ICF La Sablière de sa demande de réparation du préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] à verser à la société anonyme d’HLM ICF La Sablière une somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y], Mme [C] [Y] née [W] et M. [U] [Y] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 12 août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE