TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/04979 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMXA

Minute : 25/158

S.A. VILOGIA PRIVILEGE

Représentant : M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Madame [Y] [K]

Monsieur [D] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA PRIVILEGE,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [K],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [U],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2021, la SA VILOGIA PRIVILEGE a donné à bail à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un logement situé [Adresse 2] (porte n°C103, logement n°228426, 1er étage), pour un loyer mensuel de 771,32 euros, et 93,32 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2021, la SA VILOGIA PRIVILEGE a donné à bail à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] (n°122 / 61), pour un loyer mensuel de 45,00 euros, et 2,60 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2022, la SA VILOGIA PRIVILEGE a donné à bail à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] (n°228438, emplacement n°57), pour un loyer mensuel de 45,19 euros, et 2,60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, la SA VILOGIA PRIVILEGE a fait signifier à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2980,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 17 juillet 2023 reçue le 6 septembre 2023 la SA VILOGIA PRIVILEGE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SA VILOGIA PRIVILEGE a fait assigner Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

condamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] au paiement de la somme de 8551,87 euros, due pour les causes énoncées,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la Force Publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sous astreinte définitive de 8,00 euros par jour de retard au cas où ils ne quitteraient pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer du logement et des emplacements de stationnement litigieux sans préjudice des charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, à compter de la date de l’acquisition des clauses résolutoires ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à leur départ définitif,les condamner solidairement au paiement de la somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 31 mai 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA VILOGIA PRIVILEGE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16237,67 euros arrêtée au 2 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de tous délais de paiement.

La SA VILOGIA PRIVILEGE soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 mai 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [D] [U], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois en tout, y compris le loyer et un délai d’environ 6 mois juqu’en juin 2025 pour quitter le logement.

Au soutien de ses prétentions, il explique que Madame [Y] [K] perçoit 1600 euros de revenu et que lui perçoit 700 euros de France travail. Monsieur [D] [U] souligne qu’ils ont un enfant ainsi qu’un deuxième qui est en route et que leur dette est passée de 360 euros à 450 euros. Il déclare ne plus travailler et qu’il s’est occupé de sa mère malade. Monsieur [D] [U] soutient que Madame [Y] [K] est en arrêt mais qu’elle a des allocations et qu’il y a les assurances. Enfin, il assure rechercher un logement avec un coût moindre et qu’il a déjà effectué des démarches.

Madame [Y] [K], régulièrement assignée à personne, selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [Y] [K] assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 7 octobre 2021 porte sur un logement et les contrats du 7 octobre 2021 et 21 avril 2022 concernent des emplacements de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclu entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, les stationnements sont situés au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA VILOGIA PRIVILEGE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA VILOGIA PRIVILEGE aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, les baux seront résiliés de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 mai 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 juillet 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 octobre 2021 à compter du 26 juillet 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à son paiement à compter de 26 juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 25 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2024 que la SA VILOGIA PRIVILEGE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 272,66 euros (74,90 euros et 197,76 euros) imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à la SA VILOGIA PRIVILEGE la somme de 15965,01 euros, au titre des sommes dues au 2 décembre 2024.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [D] [U], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de leur situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] attendent un deuxième enfant et ni Madame [Y] [K], en raison d’un arrêt, ni Monsieur [D] [U] ne travaillent. De plus, il ressort des débats du 12 décembre 2024 que Monsieur [D] [U] a commencé les démarches pour trouver un autre logement.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à la SA VILOGIA PRIVILEGE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA VILOGIA PRIVILEGE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 7 octobre 2021 et le 21 avril 2022 entre la SA VILOGIA PRIVILEGE d’une part, et Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] d’autre part, concernant le logement et les emplacements de stationnement situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 juillet 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ACCORDE à Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à compter du 26 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à la SA VILOGIA PRIVILEGE la somme de 15965,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse,

Page

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à la SA VILOGIA PRIVILEGE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à la SA VILOGIA PRIVILEGE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [K] et Monsieur [D] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 mai 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE