TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08321 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XZEL

N° de MINUTE : 25/00559

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Aqdas MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T06

Monsieur [N] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Aqdas MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T06

DEMANDEURS

C/

Société SCCV FIFAX-[Localité 5] III

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Agnès RONDI NASALLI de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : A0535

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 7 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 26 novembre 2020, Mme [F] et M. [H] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SCCV Fifax [Localité 5] III un appartement et une place de stationnement au sein de la résidence Clair de Lune sise [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 5] (Seine-Saint-Denis), moyennant le prix de 370 000 euros.

L’acte de vente prévoyait une date de livraison au plus tard le 31 mars 2022.

La livraison effective n’est intervenue que le 28 octobre 2022.

Se plaignant d’un retard à la livraison, Mme [F] et M. [H] ont, par acte d’huissier en date du 3 juillet 2023, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la SCCV Fifax [Localité 5] III aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, Mme [F] et M. [H] demandent au tribunal de :

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de négocier un prix de vente moins élevé ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 7 013,55 euros au titre du préjudice matériel ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance due au dol ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 25 775,97 euros au titre des pénalités de retard ;

— dire que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— condamner la SCCV Fifax [Localité 5] III à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la SCCV Fifax [Localité 5] III demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— à titre subsidiaire, réduire leurs préjudices ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner les demandeurs à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 7 juillet 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 5] Fifax III

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [F] et M. [H] reprochent à la SCCV [Localité 5] Fifax III de mobiliser, pour justifier son retard, de causes légitimes de suspension survenues antérieurement à la formation du contrat de vente, et d’avoir tu intentionnellement les différents retards qu’elle avait déjà accusés.

Cependant, à supposer que la fixation de la date de livraison au 31 mars 2022 au plus tard procède d’une dissimulation intentionnelle de causes de retard déjà survenues au moment de la formation du contrat – ce qui n’est pas démontré –, cette faute n’entretient pas de lien causal avec le préjudice allégué consistant en une perte de chance d’acquérir le bien à un prix moins élevé, puisque si les conséquences des causes légitimes de suspension avaient été prises en compte au moment de la formation du contrat, seule la date de livraison, à l’exclusion du prix de vente, s’en serait trouvé modifiée.

Partant, la responsabilité délictuelle de la SCCV [Localité 5] Fifax III n’est pas engagée et Mme [F] et M. [H] seront déboutés de leurs demandes au titre de la perte de chance, au demeurant formulée à deux reprises dans le dispositif de leurs écritures.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 5] Fifax III

— Sur le retard à la livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article L. 212-1 du code de la consommation dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes de l’acte de vente, la SCCV Fifax [Localité 5] III s’est engagée à livrer le bien immobilier à Mme [F] et M. [H] au plus tard le 31 mars 2022 mais que la livraison effective n’est intervenue que le 28 octobre 2022, soit avec 206 jours de retard.

La SCCV Fifax [Localité 5] III fait cependant valoir l’application de causes légitimes de suspension du délai de livraison, contractuellement prévues pour être visées aux pages 26 à 29 de l’acte de vente, aux termes desquelles il est stipulé que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments indispensables à l’utilisation des locaux vendus, conformément à leur destination, soient achevés au plus tard à la date mentionnée ci-dessus [1er trimestre 2022], sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’un cas fortuit, du fait d’un tiers, ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison », avant que ne soit listée une série de causes légitimes de suspension, parmi lesquelles, notamment, les intempéries, les grèves, l’abandon de chantier par un constructeur, la défaillance d’une entreprise…

Il est également précisé que « pour l’appréciation des évènements ci-dessus évoqués, les parties déclarent s’en rapporter à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité » et que « s’il survenait un cas de force majeure, un cas fortuit, le fait d’un tiers ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour la livraison serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à l’avancement normal des travaux majoré de 20 % en raison des répercutions sur l’organisation générale du chantier. ».

Mme [F] et M. [H] soutiennent que la clause relative aux causes de légitimes de suspension est abusive au motif que l’ouverture de la procédure collective contre l’intervenant CBP était connue de la SCCV Fifax [Localité 5] III. Mais le tribunal entend faire observer que Mme [F] et M. [H] procèdent à une confusion entre applicabilité de la clause à leur situation et son caractère prétendument abusif. C’est donc à tort que les acquéreurs soutiennent que cette clause est abusive au sens de l’article L.212-1 du code de la consommation alors même que cette clause, n’a ni pour objet, ni pour effet, de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et ne peut donc être qualifiée d’abusive.

Il est indifférent à cet égard que des pénalités de retard de paiement de plein droit à l’égard des acquéreurs, sans mécanisme symétrique à l’encontre du vendeur en l’état futur d’achèvement en cas de retard de livraison.

Pour justifier de son retard, la SCCV [Localité 5] Fifax III produit, notamment, s’agissant de causes de suspension légitimes survenues postérieurement à la formation du contrat de vente :

— une attestation du maître d’œuvre du 22 février 2022 relative aux intempéries subies par le chantier et de laquelle il résulte 42 jours d’intempéries sur la période décembre 2020-décembre 2021 ;

— une attestation du maître d’œuvre du 17 novembre 2022 relative aux intempéries subies par le chantier et de laquelle il résulte 18 jours d’intempéries sur la période janvier 2022-octobre 2022 ;

— une attestation du maître d’œuvre du 20 septembre 2024 relative à la défaillance de la société KRM et de laquelle il résulte 120 jours de retard sur la période de mars 2021 à septembre 2021.

Il résulte de ces seules causes légitimes de suspension un retard de 180 jours, qui, après application de la clause d’augmentation de 20 %, porte le nombre de jours de retard justifiés à 216, soit davantage que le nombre de jours entre la livraison initialement prévue et la livraison effective.

Il sera rappelé que les parties sont contractuellement convenues de la force probante des attestations de maître d’œuvre et qu’aucun élément objectif ne permet d’en contester la véracité ou de les écarter.

Le tribunal entend rejeter le moyen subsidiaire des demandeurs selon lequel la SCCV [Localité 5] Fifax III fait application de mauvaise foi de la clause de report de livraison en cas de causes légitimes de suspension dès lors que ne peut se déduire de la seule application des stipulations contractuelles la mauvaise foi du contractant.

Partant, la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 5] Fifax III tirée du retard à la livraison n’est pas engagée.

— Sur le manquement à l’obligation de bonne foi

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, les demandeurs reprochent à la SCCV [Localité 5] Fifax III de ne pas les avoir tenus informés en temps utile des différents retard affectant le chantier.

Or, l’examen de la pièce n°14 de la SCCV [Localité 5] Fifax III met en évidence que celle-ci a informé les acquéreurs, et même avant signature de l’acte authentique de vente, des différents événements relatifs aux opérations de construction, notamment du report de la date de livraison, par courriels des 26 mai 2020, 30 juin 2020, 29 juillet 2020, 30 octobre 2020, 3 février 2021, 11 février 2021, 23 avril 2021, 1er juin 2021, 14 septembre 2021, 6 avril 2022, 2 mai 2022 et 6 juillet 2022.

Partant, aucun manquement à l’exécution de bonne foi n’est caractérisé et la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 5] Fifax III n’est pas engagée sur ce fondement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile prévoit que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Mme [F] et M. [H] seront condamnés aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [F] et M. [H] seront condamnés à payer à la SCCV [Localité 5] Fifax III la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déboute Mme [F] et M. [H] de leurs demandes ;

Condamne Mme [F] et M. [H] aux dépens ;

Autorise l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] et M. [H] à payer à la SCCV [Localité 5] Fifax III la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,