N° RG : 25/00040 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DIPS

S.C.I. LE LUPIN C/ S.A.S. ACDP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE LE LUPIN

société civile immobilière représentée par son gérant Monsieur [P] [G], immatriculée au RCS de Douai sous le n° 344 908 298

235D, rue Saint Ladre – 59400 CAMBRAI

représentée par M^e Guy DELOMEZ, avocat au barreau de CAMBRAI,

A :

DEFENDERESSE

LA SOCIETE ACDP

société par actions simplifiée

Parc d’Activités des 6 Mariannes

n° 9 rue des Entrepreneurs,

Bâtiment A, Cellule A06

59214 ESCAUDAIN

représentée par M^e Maryse PIPART, avocat au barreau de CAMBRAI,

rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 12 Mars 2026, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 08 Janvier 2026, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assisté de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS FOURNITURE INDUSTRIELLE DU NORD ci après, la SAS F.I.N a loué à la SCI LE LUPIN un local commercial sis à CAMBRAI, 20 rue de Denain, aux termes d’un bail commercial par acte authentique établi par Maître [S] le 18 mai 2010, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er mai 2010.

Selon procès-verbal des décisions de l’associée unique de la SASU F.I.N en date du 20 juin 2024, la dénomination sociale de ladite société a été modifiée pour devenir ACDP, ci après la SAS ACDP.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges ainsi que de la dégradation des lieux, la SCI LE LUPIN a fait dresser un état des lieux en date du 1er septembre 2023 par commissaire de justice et a mis en demeure la SAS ACDP d’honorer ses engagements, lui notifiant un compte des sommes réclamées.

La société ACDP a contesté ce compte.

Par sommation en date du 25 janvier 2024, notifiée par Maître [O], commissaire de justice à CAMBRAI, la SCI LE LUPIN a notifié un nouveau décompte à la défenderesse qui a répondu par courrier recommandé en date du 29 janvier 2024 qu’elle le contestait dans son intégralité.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la SCI LE LUPIN a assigné la SAS ACDP devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 8 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 13 octobre 2025 et intitulées “conclusions en réplique et récapitulatives n°3", la SCI LE LUPIN demande au tribunal de :

— s’entendre la société ACPD anciennement dénommée F.I.N condamner à lui régler la somme totale de 18 718,72 euros correspondant au décompte définitif de fin de location du 13 février 2024, intérêts compris arrêtés à cette date, déduction faite du dépôt de garantie,

— la condamner à régler les intérêts postérieurs sur celle de 17 237,97 euros jusqu’à parfait paiement,

— juger que les intérêts applicables seront ceux déterminés en page 11 du bail authentique,

— la condamner en outre à lui régler la somme de 6 827,77 euros à titre de préjudice financier correspondant à la privation de location des lieux du 1er septembre 2023 au 8 février 2024,

— la condamner enfin aux entiers frais et dépens de l’article 699 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût de la sommation de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité procédurale d’un montant de 3 500 euros en application de l’article 700 du même code,

— déclarer la société ACDP mal fondée en sa demande reconventionnelle et l’en débouter.

Au soutien de ses prétentions et en application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au litige et sur le fondement du bail authentique, la SCI LE LUPIN fait valoir l’existence de dégradations qui n’étaient pas présentes lors de la mise à disposition de l’entrepôt. Elle communique des devis correspondant aux travaux à réaliser, elle estime qu’elle n’a pas la capacité d’auto financer les travaux dont il devient urgent d’obtenir le règlement compte tenu des infiltrations qui se développent. Elle précise que la défenderesse n’a pas respecté le délai de préavis contractuellement prévu. Concernant les postes de préjudices dont elle sollicite réparation, elle explique que pour le portail, il s’agit du solde de la facture, que les réparations électriques ont fait l’objet d’une avance qui correspond au remplacement de matériel défectueux. Elle soutient qu’il s’agit d’un poste de préjudice onéreux et que la défenderesse ne produit pas de devis démontrant que le coût réglé serait excessif. Elle justifie le coût du changement de porte par les caractéristiques de celle-ci et celui du bardage par le devis fourni. Elle explique que la perte de loyers est complète en raison du non respect du délai de préavis.

Par conclusions notifiées par voie électronique en date du 6 octobre 2025 et intitulées “conclusions récapitulatives n°2", la SAS ACDP demande au tribunal de :

A titre principal,

— constater que la SCI LE LUPIN n’établit pas ses prétentions,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— réduire les demandes de la SCI LE LUPIN exclusivement aux travaux nécessaires et réalisés,

— réduire à de très sensibles proportions les réclamations de la SCI LE LUPIN du chef des travaux de réparation,

— la débouter de son prétendu trouble de jouissance comme étant infondé,

— recevoir la concluante en sa demande reconventionnelle :

— constater le caractère abusif de cette procédure,

— condamner la SCI LE LUPIN à payer à la SAS ACDP la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi de ce chef,

— condamner la SCI LE LUPIN à payer à la concluante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner en tous les frais et dépens.

Pour rejeter les demandes de la SCI LE LUPIN et sur le fondement du bail commercial signé le 18 mai 2010 et de l’article 606 du code civil, la SAS ACDP fait valoir que le portail litigieux a été remplacé par la société STEEL dans le cadre d’une déclaration de sinistre et d’une prise en charge par sa compagnie d’assurances. Concernant les réparations locatives sollicitées, elle soutient que les photographies versées ne permettent pas d’établir les désordres. Elle estime que la demande relative aux travaux électriques concerne une rénovation, ne lui incombant pas et que l’état des lieux ne permet pas de mettre ces réparations à sa charge. Elle ajoute que s’agissant du changement de porte, la demande consiste à remplacer à neuf une porte déjà existante laquelle ne revêt pas les caractéristiques exposées par la demanderesse. Elle précise que si une prise en charge devait être faite, elle ne pourrait consister qu’à réparer la porte et fournit à ce titre un devis. Elle conteste l’existence de dégradations concernant le bardage dont la demande de réparation résulte d’une usure normale et dont le devis correspond à une réfection totale et inadaptée au constat versé aux débats. Elle estime que la perte de loyers n’est pas imputable à l’absence de préavis, que la demande est tardive, ne correspond pas aux accord verbaux donnés et que le retard de paiement peut être relié à une mauvaise facturation du propriétaire. Elle indique, s’agissant du préavis, que la bailleresse a été informée du changement de lieu d’exploitation dès 2021 et que monsieur [G] lui avait donné son accord pour s’affranchir du formalisme légal. Elle souligne que le retard de paiement n’est pas significatif et que le montant est erroné.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle soutient que la SCI LE LUPIN utilise la procédure pour obtenir le financement de la rénovation de l’entrepôt alors que les lieux ont été reloués quasiment immédiatement, que les devis fournis sont excessifs et que la caractère abusif de cette procédure lui cause un préjudice.

Comme les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile l’y autorisent, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé.

MOTIFS

Il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “voir constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

Sur la demande en paiement

Concernant le délai de préavis

En application des articles L145-4 et suivants du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans. Le preneur a droit au renouvellement du bail commercial. Le bailleur peut refuser le renouvellement à l’expiration de la durée de neuf ans, à condition de verser au preneur évincé une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, il est établi qu’aucune pièce ne permet de constater l’existence d’un congé conforme au formalisme prévu.

Il est acquis que la SAS F.I.N a quitté les locaux loués le 1er septembre 2023 ainsi qu’il résulte du constat de Maître [O].

Par voie de conséquence, la demande de la SCI LE LUPIN sera accueillie et la SAS ACDP sera condamnée à lui payer la somme de 7 750,44 euros majorée de 10% outre intérêt légal en vigueur majoré de quatre points conformément à la clause du bail commercial sous l’article “retard de paiement” en page 11 et ce à compter de l’assignation.

Concernant le remplacement du portail

Suivant les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application des article 1754 et 1755 du même code, le preneur est tenu des réparations locatives et d’entretien, sauf lorsqu’elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

L’article L145-40-1 du Code de commerce, créé par la loi du 18 juin 2014, dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

L’article L 145-5 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, le bail commercial prévoit au titre de la désignation des locaux loués “un parking empierré d’une surface d’environ 642m2 entièrement clôturé avec accès par portail barreaudé”.

Le procès-verbal de constat dressé par Maître [O] en date du 1er septembre 2023 révèle que “l’accès au site s’effectue par un portail métallique double vantaux, en mauvais état. Les ouvrants sont pliés et les attaches de maintien sont descellées”.

L’état des lieux d’entrée du 19 mai 2010 fait mention “d’un portail d’entrée ancienne peinture, rouille avancée, ferme correctement”.

La SCI LE LUPIN sollicite la prise en charge du remplacement du portail pour un montant de 2 580 euros selon devis de la société MA CLOTURE SANIEZ en date du 7 septembre 2023.

Il ressort du courrier du conseil de la SCI LE LUPIN que cette dernière avait connaissance de l’existence du sinistre dès l’été 2023.

La SAS ACDP justifie des diligences accomplies pour la réparation du portail endommagé et de la prise en charge par sa compagnie d’assurances, de sorte que la SCI LE LUPIN sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant les réparations électriques

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé par Maître [O] en date du 1er septembre 2023 révèle que “les convecteurs électriques ne sont pas tous fonctionnels […], dans le bureau du fond, un éclairage tube néon défectueux, […], un socle de luminaire type spot sans ampoule, […] un tube néon n’est pas fonctionnel”.

L’état des lieux d’entrée du 19 mai 2010 fait mention d'”un réseau électrique apparent, quatre réglettes éclairantes de 4 tubes au néon chacune, goulotte électrique à 30 cm du sol sur les murs latéraux et de façade principale, munis de prise de courant, cinq radiateurs électriques muraux, […] éclairage par deux spots de 400 watts chacun, seront remplacés par des tubes au néon par le locataire, […] le coffre électrique fermé avec disjoncteur général alimente l’éclairage et les prises de courant de la cellule B, alimentation en 380 volts, 220 volts, et 24 volts pour la fosse. Prises murales à hauteur 1,20m. Prises de téléphone non raccordées, installation électrique vérifiée par un électricien à la charge du locataire”.

La SCI LE LUPIN sollicite la prise en charge de travaux électriques pour un montant de 1 746,40 euros lesquels ne sont pas justifiés au regard de l’analyse comparative des état des lieux d’entrée et de sortie.

Par voie de conséquence, la SCI LE LUPIN sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant le changement de porte

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé par Maître [O] en date du 1er septembre 2023 ne révèle aucune détérioration s’agissant de cette porte qui, au surplus, apparaît sur les photos en très bon état. Lors de l’état des lieux d’entrée, ses caractéristiques étaient présentées sans détail sur son état.

Par voie de conséquence, la SCI LE LUPIN sera déboutée de sa demande à ce titre.

Concernant le bardage

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé par Maître [O] en date du 1er septembre 2023 ne révèle aucune détérioration concernant le bardage qui est semblable à la description faite lors de l’entrée dans les lieux à savoir “bardage métallique kaki et bardage fibre de verre”.

Par voie de conséquence, la SCI LE LUPIN sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande en réparation du préjudice financier résultant de la privation de la location des lieux

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI LUPIN a été indemnisée du non respect du délai de préavis et ne rapporte pas la preuve de ce que la SAS ACDP aurait fait obstacle à ce que les locaux soient loués plus rapidement ce d’autant que la demanderesse a été déboutée de ses demandes au titre des travaux de réparation sollicités.

La SCI LE LUPIN est défaillante dans la charge de la preuve de son préjudice.

Par voie de conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus qu’en présence d’une faute commise par une partie dans l’exercice de son droit d’agir, cette faute pouvant résulter, notamment, d’une intention de nuire, de la mauvaise foi ou de la légèreté blâmable.

Les demandes présentées par la SCI LE LUPIN à l’encontre de la SAS ACDP sont en partie accueillies, de sorte que l’action intentée ne présente pas un caractère abusif.

La SAS ACDP sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, chacune des parties succombant à ses propres demandes, les dépens seront partagés par moitié.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas condamner l’une ou l’autre des parties au titre des frais irrépétibles.

En conséquence, elles seront chacune déboutée de leurs demandes formulées à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SAS ACDP à payer à la SCI LE LUPIN la somme de 7 750,44 euros au titre du non respect du délai de préavis majoré de 10% outre intérêt légal en vigueur majoré de quatre points à compter de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN de sa demande au titre du remplacement du portail ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN de sa demande au titre des réparations électriques ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN de sa demande au titre du changement de porte ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN de sa demande au titre de la réparation du bardage ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN de sa demande au titre de la réparation de son préjudice financier résultant de la privation de location invoquée ;

DEBOUTE la SAS ACDP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

DEBOUTE la SCI LE LUPIN et la SAS ACDP de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice à ce requis de pourvoir à l’exécution de la présente décision, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.