Du 10 juin 2025

70D

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 23/00740 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XR6C

[N] [J] épouse [B]

C/

[P] [O]

— Expéditions délivrées à

Me. FLEURY

Me. LHUISSIER

— FE délivrée à

Me. FLEURY

Le 10/06/2025

Avocats : la SELAS DEFIS AVOCATS

M^e Luc LHUISSIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 10 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU

DEMANDERESSE :

Madame [N] [J] épouse [B]

née le 15 Mars 1958 à [Localité 15]

[Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par M^e Arnaud FLEURY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [O]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représenté par M^e Luc LHUISSIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [N] [B] née [J] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 6] (Gironde), cadastré section BS , n° [Cadastre 7].

Monsieur [P] [O] est propriétaire d’un immeuble contigu situé [Adresse 11], cadastré section BS, n° [Cadastre 2].

Monsieur [O] a entrepris la construction d’un mur de clôture séparatif entre son fonds et celui de Madame [B]. Estimant que ce mur empiétait sur sa propriété et après une tentative de conciliation restée vaine, Madame [B] a fait assigner Monsieur [O] devant le tribunal d’instance de BORDEAUX par acte délivré le 1er août 2019 dans le cadre d’une action en bornage de leurs fonds contigus.

Par jugement en date du 30 avril 2021, rectifié le 16 juin 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux, pôle protection et proximité, après avoir rejeté l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [O] , a ordonné une expertise aux fins de bornage des propriétés de Madame [B] et de Monsieur [O] et a désigné Monsieur [H] [G], géomètre expert, pour y procéder. Le tribunal a sursis à statuer sur les demandes formées par les parties dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 mai 2022.

Par jugement du 5 octobre 2022, le tribunal a ordonné d’office la radiation du rôle de l’affaire pour défaut de diligences des parties.

Par acte délivré le 17 février 2023, Madame [B] a fait assigner Monsieur [O] en suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par jugement en date du 18 décembre 2023 :

— Ordonner la jonction de l’affaire enrôlée sous le numéro RG 23/00740 avec celle enrôlée sous le numéro RG 11-19-002975 ;

— Dit que la fixation des limites des parcelles appartenant respectivement a Madame [N] [B] née [J] et a Monsieur [P] [O] s’opérera sur la base du plan établi a l’origine de la division par Monsieur [I], de façon linéaire entre les points A et F du plan établi par Monsieur [H] [G], expert judiciaire, sans tenir compte du « décroché » retenu par ce dernier ;

— Dit que Monsieur [H] [G] devra établir un procès-verbal de bornage sur ces bases, les frais de ce bornage devant être supportés par moitié par Monsieur [P] [O] et Madame [N] [B], née [J] et au besoin les y condamne ;

— Déboute Monsieur [P] [O] de sa demande de rétablissement de la servitude de passage;

— Déboute Monsieur [P] [O] de sa demande de déplacement, auxfrais communs des deux parties, du mur de cloture présent a l’arriere de l’immeuble ;

— Pour le surplus, avant dire droit,

— Ordonner une expertise complémentaire confié a Monsieur [H] [G] (…) avec pour mission, après avoir dament convoqué les parties et leurs conseils par lettre recommandée avec accusé de réception, de :

— Se rendre sur les lieux,

— Déterminer si, au vu du bornage opéré, le mur édifié par Monsieur [P] [O] a été implanté ou non sur la propriété de Madame [N] [B] ;

— Dans l’affirmative donner un avis sur l’importance de l’empiétement et de la surface de terrain irrégulièrement appropriée par Monsieur [P] [O] (.. ).

Une consignation complémentaire de 1000 € a été mise a la charge de chacune des parties.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 2 décembre 2024.

Au terme de ce rapport, l’expert précise avoir réalisé, conformément au jugement du 18 décembre 2023, le procès-verbal de bornage lors des opérations de matérialisation en date du 15 novembre 2024.

Puis s’agissant de |'empiétement, l’expert judiciaire a apporté les conclusions qui suivent : « La limite de propriété entre les fonds des parties a été fixée par jugement passant par les points A et F, en ligne droite.Ainsi, nous constatons que le mur parpaing de 0.19 m de largeur édifié par M. [O] et ses fondations de 0.15 m de largeur ont été implantées sur la propriété de Mme [B].

Nous mesurons la superficie de l’empiétement à 2,1 m².»

Suite au dépôt du rapport d’expertise, le dossier a ensuite fait l’objet de renvois à la demande des parties, pour échanges de conclusions et de pièces.

L’affaire a été débattue lors de l’audience du 09 avril 2024.

Dans ses conclusions n°2 après rapport d’expertise, soutenues oralement à l’audience, Madame [B] demande au tribunal :

Homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [H] [G], Géomètre Expert, en date du 2 décembre 2024, qui a constaté la réalité de l’empiétement du mur parpaing édifié par Monsieur [P] [O] sur la parcelle appartenant a Madame [N] [B] cadastrée [Cadastre 14] située [Adresse 5].

En conséquence

Ordonner à Monsieur [P] [O] de démolir, a ses frais exclusifs et sous astreinte de 300 € par jour de retard a compter de la signification de la décision a intervenir, le mur parpaings en ce qu’il empiète sur le fonds de Madame [N] [B];

Condamner Monsieur [P] [O] à procéder, a ses frais exclusifs et sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de la décision a intervenir :

— au rétablissement de la clôture grillagée séparant leurs fonds respectifs ;

— à la remise en état de la terrasse en caillebottis de Madame [N] [B] ;

— à la remise en place de la descente des eaux pluviales ;

— à procéder à la réfection de l’enduit du mur pignon de la maison située sur la propriété de Madame [N] [B].

Condamner Monsieur [P] [O] a payer a Madame [N] [B] la somme de 5 000 € au titre du préjudice moral subi.

Débouter Monsieur [P] [O] de l’ensemble de ses demandes.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision a intervenir.

Condamner Monsieur [P] [O] à payer à Madame [N] [B] la somme de 8 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience par son conseil, Monsieur [O] demande au tribunal :

1/ Concernant le mur séparatif avant

A titre principal,

REJETER l’ensemble des demandes de Madame [B] en ce que le mur séparatif est implanté à 1'emplacement du précédent mur démontrant la propriété de la parcelle de terrain concerne au profit de M. [O] par effet de prescription acquisitive.

A titre subsidiaire,

PERMETTRE à M. [O] de faire procéder au rabotage sur un centimètre du mur séparatif à 1'avant des propriétés des parties.

ORDONNER à Madame [B] de permettre l’accès de sa propriété sous réserve du respect d’un préavis raisonnable pour 1'intervention de la société en charge des travaux.

2/ Concernant l’écou1ement des eaux pluviales

CONDAMNER Madame [B] à faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser l’écoulement des eaux pluviales provenant de son toit sur le terrain de M. [O], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois calendaire à compter de la signification de la décision à intervenir.

3/ En tout état de cause,

REJETER les demandes de Madame [B].

CONDAMNER Madame [B] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

* *

*

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription acquisitive du centimètre de dépassement du mur de parpaing.

L’article 2261 du Code civil indique : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. »

L’article 2265 du Code civil précise que : «  Pour compléter la prescription, on peut joindre a sa possession celle de son auteur, de quelque marnière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux. »

L’article 2272 du Code civil précise que : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Pour justifier de sa demande, M. [O] verse :

— Procès-verbal de constat du 22 mai 2019

— Copie de l’acte authentique de donation-partage du 28 juin 1963

— Plan de division dresse par M. [I], géomètre-expert, en décembre 1962 dans le cadre de la donation-partage

— Copie de l’acte authentique de donation de Madame [K] [M] de Monsieur [Y] [O] le 2 décembre 2016.

Il soutient que : « le mur de clôture litigieux est implanté depuis longtemps sur la propriété de Madame [B], elle ne peut donc prétendre à un empiétement de la part de M. [O] qui aurait, le cas échéant, et par les possessions successives des auteurs mentionnés au sein des actes de donation-partage produits à la procédure prescrits pour acquérir la propriété du centimètre litigieux. »

Monsieur [O] prétend rapporter cette preuve à l’appui de ses pièces. Mais cette preuve n’est pas satisfactoire : elle ne permet pas d’établir que l’ancienne délimitation empiété sur le terrain de Madame [B].

Monsieur [O] sera donc débouté de sa demande de prescription acquisitive du centimètre de dépassement du mur de parpaing.

— Sur les demandes formées par Madame [B]

— Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise et l’existence de l’empiétement du mur édifié par Monsieur [O] sur le fonds de Madame [B] :

En droit, en son article 544, le code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Puis, en application des dispositions de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Enfin en vertu de l’article 646 du code civil “ tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs”. L’action en bornage sanctionne ainsi une véritable obligation de voisinage entre propriétaires fonciers qui en assument les frais par moitié chacun. Si les frais de bornage doivent être supportés à parts égales par chacun des propriétaires concernés, cela ne s’impose, à défaut de convention contraire, que pour un bornage judiciaire ou un bornage amiable accepté par les deux parties.

En l’espèce, dans son rapport en date du 9 mai 2022, l’expert judiciaire a constaté que le mur parpaing édifié par Monsieur [O] empiétait sur le fonds de Madame [B], confirmée par son rapport en date du 3 décembre 2024.

Au terme de son rapport, l’expert judiciaire n’a pu qu’apporter une réponse affirmative et, en conséquence, a chiffré la réalité dudit empiétement en ces termes :

« La limite de propriété entre les fonds des parties a été fixée par jugement passant par les points A et F, en ligne droite.

Ainsi, nous constatons que le mur parpaing de 0.19 m de largeur édifié par M. [O] et ses fondations de 0.15 m de largeur ont été implantées sur la propriété de Mme [B].

Nous mesurons la superficie de l’empiétement a 2.1 m². »

Les conclusions de l’expert judiciaire ne souffrent d’aucune contestation.

Par ailleurs, il sera rappelé que le jugement en date du 18 décembre 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection et de la proximité de [Localité 13] est définitif :

« – Dit que la fixation des limites des parcelles appartenant respectivement à Madame [N] [B] née [J] et a Monsieur [P] [O] s’opérera sur la base du plan établi à l’origine de la division par Monsieur [I], de façon linéaire entre les points A et F du plan établi par Monsieur [H] [G], expert judiciaire, sans tenir compte du « décroché » retenu par ce dernier ;

— Dit que Monsieur [H] [G] devra établir un procès-verbal de bornage sur ces bases, les frais de ce bornage devant être supportés par moitié par Monsieur [P] [O] et Madame [N] [B], née [J] et au besoin les y condamne (…).

En conséquence et selon les limites retenues par le précédent jugement, l’empiétement du mur parpaing édifié par Monsieur [O], sur la propriété de Madame [B], est incontestable, il convient donc de retenir l’emplacement de la ligne divisoire telle qu’elle figure dans le rapport de l’expert, laquelle s’est fondée sur des éléments pertinents tels que les actes de propriété, les plans cadastraux, plans du lotissement, l’exploitation des photographies transmises par les parties, ainsi que les éléments matériels constatés sur place et les mesurages.

— Sur la demande de démolition avec astreinte

Sur le bien fondé de l’action :

En vertu de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme qui cause a autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé a le réparer ».

En vertu de l’article 545 du code civil, “Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité”.

Ainsi, un propriétaire peut s’opposer, en application de l’article 545 du code civil susvisé, à tout empiétement de la part des tiers, sans avoir à justifier d’un préjudice. Le propriétaire peut ainsi obtenir la démolition de tous ouvrages et constructions qui empiètent sur son fonds, même s’ils sont minimes, dans la limite de ce qui est nécessaire pour mettre fin à l’empiétement, puisqu’il est constant que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé.

Un empiétement sur la propriété voisine suffit à caractériser une faute et le préjudice subi est caractérisé par l’existence d’un trouble de jouissance.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise : « La limite de propriété entre les fonds des parties a été fixée par jugement passant par les points A et F, en ligne droite. Ainsi, nous constatons que le mur parpaing de 0.19 m de largeur édifié par M. [O] et ses fondations de 0.15 m de largeur ont été implantées sur la propriété de Mme [B]. Nous mesurons la superficie de l’empiétement a 2.1 m². »

Dès lors, l’empiétement ainsi constaté par l’expert judiciaire suffit à caractériser la faute de Monsieur [O].

Sur la réparation du préjudice sollicitée, Madame [B] est fondée à solliciter la démolition des constructions édifiées en violation des limites de propriété, fussent-elles minimes.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de « rabotage du mur sur 1cm » de M. [O], Madame [B] ne sollicitant pas cette solution qui est selon le bornage retenu contraire à la réalité.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [O] à démolir le mur de parpaing sur la parcelle appartenant à Madame [N] [B] cadastrée [Cadastre 14] située [Adresse 4] [Localité 16][Adresse 1], à ses frais exclusifs et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Sur les autres demandes de Madame [B] :

— Sur rétablissement de la clôture grillagée

Monsieur [O] succombant, concernant l’obligation de destruction du mur de parpaing, il sera condamné à installer une clôture grillagée à ses frais sur la ligne séparative de façon linéaire entre les points A et F du plan établi par Monsieur [H] [G], expert judiciaire, sans tenir compte du « décroché », et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte de 50 euros par jour de retard.

— La remise en état de la terrasse en caillebotis

Madame [B] sollicite la remise en place de ses caillebotis sans que Monsieur [O] ne conteste cette demande.

En l’espèce, Monsieur [O] a reconnu avoir retiré les caillebotis.

Par courrier en date du 30 juillet 2018, Madame [B] écrivait à Monsieur [O] :

«  Monsieur,

Propriétaire de la maison mitoyenne de Ia votre, je viens de constater en rendant visite à ma locataire que vous avez construit un mur de clôture mitoyen sans m’en demander l’autorisation! Sauf erreur de ma part, il semble être pour moitié sur ma propriété, pour ce faire, vous avez démonté la terrasse caillebotis de ma cour et de plus, il ne m’est plus possible d’ouvrir de façon correcte la fenêtre d’une chambre !! »

Par courrier en date du 8 août suivant, Monsieur [O] précisait, s’agissant des caillebotis: « ils sont en lieu sur et je compte bien les remettre a leur place le plus rapidement possible ».

Par conséquent, Monsieur [O] sera condamné à payer la remise en état de la terrasse en caillebotis de Madame [B], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte de 50 euros par jour de retard.

— Sur la réfection de l’enduit

Madame [B] entend obtenir la condamnation de Monsieur [O] a reprendre l’enduit du mur pignon de la maison située sur sa propriété.

Elle n’établit aucunement la réalité du désordre dénoncé et se borne à indiquer « Il n’est pas contestable qu’en édifiant son mur parpaings, Monsieur [O] a dégradé une partie de l’enduit du mur de la maison appartenant a Madame [B]. »

Madame [B] sera déboutée de sa demande.

— Sur la remise en place la descente des eaux pluviales

L’article 681 du Code civil précise : « Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin ».

En l’espèce, Monsieur [O] demande au tribunal de condamner Madame [B] sous astreinte à faire réaliser les travaux nécessaires pour faire cesser l’écoulement sur son terrain des eaux pluviales provenant du toit de Madame [B].

Cette dernière soutient que Monsieur [O] a modifié de lui-même l’écoulement des eaux de la gouttière, lors des travaux de construction du mur litigieux, en organisant cet écoulement sur son propre terrain et elle demande que « dans le cadre de la remise en état » qu’elle réclame, Monsieur [O] soit condamné à remettre en place la descente des eaux pluviales selon les modalités existant à l’origine.

Aucun élément n’est produit en ce sens, hormis une ancienne photographie.

En conséquence, Madame [B] sera condamnée à faire réaliser des travaux afin de stopper l’écoulement des eaux pluviales provenant de son toit sur le terrain de son voisin.

Sur le préjudice moral :

Madame [B] sollicite la condamnation de Monsieur [O] à lui payer une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, elle ne motive pas ce chef de demande hormis le délai de la procédure judiciaire durant lequel Monsieur [O] pouvait espérer avoir gain de cause.

Elle ne produit aucun document venant attester de ses demandes.

Elle sera, en conséquence, déboutée de ce chef de demande.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P] [O], dont les frais d’expertise.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il convient de tenir compte du nombre d’expertise, pour condamner Monsieur [P] [O] à verser à Madame [N] [B] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

RAPPELLE que la fixation des limites des parcelles appartenant respectivement à Madame [N] [B] née [J] et à Monsieur [P] [O] s’opérera sur la base du plan établi à l’origine de la division par Monsieur [I] , de façon linéaire entre les points A et F du plan établi par Monsieur [H] [G], expert judiciaire, sans tenir compte du « décroché »

CONSTATE l’empiétement des constructions de Monsieur [P] [O] sur la propriété de Madame [N] [B] née [J] ;

CONDAMNE Monsieur [O] à démolir le mur de parpaing sur la parcelle appartenant à Madame [N] [B] cadastrée [Cadastre 14] située [Adresse 5], à ses frais exclusifs et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à installer à ses frais une clôture grillagée sur la ligne séparative de façon linéaire entre les points A et F du plan établi par Monsieur [H] [G], expert judiciaire, sans tenir compte du « décroché », et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte de 50 euros par jour de retard.

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer la remise en état de la terrasse en caillebotis de Madame [B] née [J], et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte de 50 euros par jour de retard.

CONDAMNE Madame [B] née [J] à faire réaliser des travaux afin de stopper l’écoulement des eaux pluviales provenant de son toit sur le terrain de Monsieur [P] [O].

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [P] [O] à payer à Madame [B] née [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE