TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

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RÉFÉRENCES : N° RG 25/00512 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XEP

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mai 2025

Association EQUALIS

C/

Madame [C] [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 18 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé,

assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffier, lors des débats, et de Madame Martine GARDE, greffier, lors du délibéré;

DEMANDEUR :

Association EQUALIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stanislas de JORNA, avocat au barreau de MEAUX

DÉFENDEUR :

Madame [C] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Stanislas de JORNA

Madame [C] [T]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant convention d’occupation signée le 18 février 2022 et avenant du 8 août 2023, l’Association Equalis a donné en résidence à Madame [C] [T] un logement sis [Adresse 3], moyennant une redevance mensuelle révisable de 543,00 € outre provision sur charges.

Suivant commandement de payer signifié le 27 novembre 2024 à étude de commissaire de justice, l’Association Equalis a mis en demeure Madame [C] [T] de lui payer les redevances impayées échues visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 1 446,00 € selon décompte arrêté au 31 octobre 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 12 février 2025, l’Association Equalis a attrait Madame [C] [T] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin aux fins de :

➢

à titre principal, de constater la résiliation de la convention d’occupation et subsidiairement, de prononcer la résiliation judiciaire de cette convention ;➢d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;➢

condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 626 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, de la résiliation du contrat à son départ effectif des lieux ;➢

condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 1 626 € au titre de son arriéré de redevances impayées et d’indemnités d’occupation arrêté au 3 janvier 2025, somme à parfaire ;➢

l’autoriser à conserver le dépôt de garantie de 254 € ;➢

condamner Madame [C] [T] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.L’audience s’est tenue le 18 mars 2025.

À cette audience, l’Association Equalis représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 974,00 €. Elle indique que la convention d’occupation devait arriver à terme le 18 août 2024 mais avoir accepté implicitement sa poursuite, expliquant ses demandes en acquisition de la clause résolutoire et à défaut en résiliation du contrat.

Madame [C] [T], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 50 € par mois. Madame [C] [T] expose que l’arriéré s’est constitué car la redevance a augmenté sans que le changement apparaisse sur la quittance. Elle soutient avoir continué à payer le montant correspondant à la somme antérieure. Elle indique avoir fait une demande de logement social et que son dossier doit passer en commission ce jour.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 27 novembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA POURSUITE DE LA CONVENTION D’OCCUPATION ET LES DISPOSITIONS APPLICABLES

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Une convention d’occupation précaire ou temporaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Il est constant que la reconduction d’un contrat peut se produire même sans écrit, lorsque le consentement des deux parties est réuni.

En l’espèce, la commune intention des parties de conclure un contrat d’occupation temporaire des lieux ressort explicitement des termes de la convention, notamment de son préambule et des articles

2 et 4. Cette convention a en outre été signée dans le cadre du dispositif Solibail financé par l’État. Ce dispositif a pour objet d’accueillir et d’accompagner socialement des familles privées de logement dans l’attente de leur relogement durable. Le motif invoqué au soutien de la convention d’occupation temporaire n’est ainsi pas constitutif d’une volonté de fraude car il poursuit un but social et d’intérêt général.

Par ailleurs, l’avenant en date du 8 août 2023 fixait le terme de la convention d’occupation au 18 août 2024. Cependant, par la suite, Madame [C] [T] est demeurée dans les lieux. Les redevances ont continué à lui être facturées, elle a continué ses paiements (bien que partiels), et les actes de procédure (commandement de payer, assignation) ont pour fondement les dispositions du contrat. L’Association Equalis a indiqué avoir tacitement accepté le renouvellement de la convention d’occupation.

Dès lors, il y a lieu d’appliquer au litige les dispositions de ladite convention ainsi que les dispositions légales s’y afférant (article L. 361-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; dispositions relatives aux contrats du code civil).

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

Suivant l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1225 du même code énonce que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 10 de la convention signée le 18 février 2022 et et de l’avenant du 18 août 2023 prévoit qu’à défaut de paiement de la redevance, un mois après une mise en demeure de payer infructueuse, la convention sera résiliée de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement adressé à Madame [C] [T] le 27 novembre 2024.

Les causes de ce dernier n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que la convention d’occupation s’est trouvée de plein droit résiliée à la date du 28 décembre 2024, soit un mois après la réception du commandement de payer.

L’article 1228 du code civil pose le principe selon lequel le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts, tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [C] [T] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois.

Cependant, Madame [C] [T] justifie de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard de l’importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux. Bien que la précarité de sa situation ne soit pas contesté, il convient de constater qu’elle n’est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [C] [T] sera ainsi écartée.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour l’Association Equalis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, et devant le risque d’atteinte à la sécurité des personnes en situation de suroccupation, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’Association Equalis, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [C] [T].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [C] [T] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de

nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’Association Equalis de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 8 a) du contrat signé par les parties.

En l’espèce, l’Association Equalis verse aux débats un décompte arrêté au 14 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l’arriéré à la somme de 1 974,00 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Association Equalis est établie tant dans son principe que dans son montant.

Madame [C] [T] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [T] à verser à l’Association Equalis la somme de 1 974,00 € actualisée au 14 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Madame [C] [T] a payé un dépôt de garantie de 254 €. L’Association Equalis pourra conserver ce dépôt de garantie au titre des impayés de redevances.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [C] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’Association Equalis qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant de la redevance, charges comprises, qui aurait été due en cas de non-résiliation de la convention d’occupation.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [T] au paiement des des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande en l’espèce de ne pas accorder au bailleur d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’Association Equalis ;

CONSTATONS que le convention d’occupation signée 18 février 2022 et prolongée par avenant du

18 août 2023 entre l’Association Equalis et Madame [C] [T] concernant le bien situé [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 28 décembre 2024 ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C]

[T] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile, et AUTORISONS l’Association Equalis à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [C] [T] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTONS l’Association Equalis de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] à verser à l’Association Equalis la somme de 1 974,00 € actualisée au 14 mars 2025, au titre de l’arriéré comprenant les redevances et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DISONS que l’Association Equalis pourra conserver le dépôt de garantie de 254 € au titre des redevances impayées ;

FIXONS, à compter de la résiliation du contrat de résidence, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [T] au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation et au besoin CONDAMNONS Madame [C] [T] à verser à l’Association Equalis ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTONS l’Association Equalis de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [T] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE