TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 JUIN 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/05812 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XX77

N° de MINUTE : 25/00504

L’Association MERKAZ HATORAH

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Me [X], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

DEMANDEUR

C/

La BANQUE POPULAIRE VAL DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e François DUPUY, la SCP JHADENGUE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0873

La S.C.I. [Localité 10] 94 BOURDONS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 4483

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 05 Mai 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 9 février 2022, l’association Merkaz Hatorah a consenti à la SCI [Localité 10] 94 Bourdons une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive et portant sur un bien immobilier sis [Adresse 8], moyennant un prix de 2 800 000 euros, la vente devant être réitérée le 7 décembre 2022 au plus tard.

Par acte sous seing privé du 2 mars 2022, la SA Banque Populaire Val de France s’est portée caution solidaire pour le compte de la SCI [Localité 10] 94 Bourdons au bénéfice de l’association Merkaz Hatorah à concurrence d’une somme maximum de 140 000 euros pour garantir le paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation stipulée à la promesse.

Par acte d’huissier du 20 janvier 2023, l’association Merkaz Hatorah a fait délivrer à la SCI [Localité 10] 94 Bourdons une sommation d’avoir à se présenter à un rendez-vous de signature le 30 janvier 2023.

Le 30 janvier 2023, un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire de la promettante.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2023, l’association Merkaz Hatorah a mis en demeure la SCI d’avoir à lui verser l’indemnité d’immobilisation. Elle a également mis en demeure la caution d’avoir à lui verser l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que l’association Merkaz Hatorah a, par actes d’huissier des 8, 12 et 15 juin 2025, fait assigner la SA Banque populaire Val-de-France et la SCI [Localité 10] 94 Bourdons devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 5 mai 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 30 juin 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, l’association Merkaz Hatorah demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger caduque la promesse de vente en date du 9 février 2022 faute par la SCI [Localité 10] 94 Bourdons d’avoir réalisé l’acquisition en signant l’acte authentique et en payant le prix au plus tard le 30 janvier 2023 ;

— juger que les conditions suspensives étaient réalisées à la date où la SCI [Localité 10] 94 Bourdons aurait dû lever l’option ;

En conséquence :

— juger que la SCI [Localité 10] 94 Bourdons est redevable envers l’association Merkaz Hatorah de la somme de 140 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023, date de la sommation de faire, et capitalisation des intérêts échus ;

— juger que la SA Banque populaire Val de France est redevable envers l’association Merkaz Hatorah de la somme de 140 000 euros au titre de son engagement de caution solidaire ;

— condamner solidairement la SCI [Localité 10] 94 Bourdons et la SA Banque populaire Val-de-France à payer à l’association Merkaz Hatorah la somme de 140 000 euros ;

— condamner la SCI [Localité 10] 94 Bourdons à payer à l’association Merkaz Hatorah les intérêts au taux légal sur la somme de 140 000 euros à compter du 2 mars 2023 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus et à échoir jusqu’à parfait paiement ;

— condamner la SCI [Localité 10] 94 Bourdons et la SA Banque populaire Val-de-France à payer chacune à l’association Merkaz Hatorah une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCI [Localité 10] 94 Bourdons et la SA Banque populaire Val-de-France aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouter la SCI [Localité 10] 94 Bourdons et la SA Banque populaire Val-de-France de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, la SCI 94 Bourdons demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter l’association Merkaz Hatorah de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la mauvaise foi de l’Association Merkaz Hatorah;

— dire et juger la SCI [Localité 10] 94 Bourdons recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

— condamner l’association Merkaz Hatorah, partie défaillante à la vente, à payer à SCI [Localité 10] 94 Bourdons la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour négligences fautives et abusives ;

— condamner l’association Merkaz Hatorah, partie défaillante à la vente, à payer à la SCI [Localité 10] 94 Bourdons la somme de 140 000 euros correspondant à l’indemnité contractuelle prévue en cas de non réalisation de la vente (article 12 de la promesse de vente) par la faute d’une des parties;

— condamner l’association Merkaz Hatorah, partie défaillante à la vente, à payer à SCI [Localité 10] 94 Bourdons la somme supplémentaire de 50 000 euros de dommages et intérêts pour négligences fautives et abusives ;

— condamner l’association Merkaz Hatorah, partie défaillante à la vente, à payer à la SCI [Localité 10] 94 Bourdons la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la SA Banque populaire Val-de-France demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— recevoir la SA Banque populaire Val-de-France en ses demandes et l’y déclarer fondée ;

En conséquence,

A titre principal,

— débouter purement et simplement l’association Merkaz Hatorah de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la Banque Populaire Val de France ;

A titre subsidiaire,

— condamner la SCI [Localité 10] 94 Bourdons à relever la Banque populaire Val de France de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

En tout état de cause ;

— condamner toute partie succombante à payer à la Banque populaire Val de France une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de la promesse

L’article 1117 du code civil dispose que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’espèce, le tribunal observe que l’acte du 9 février 2022 n’est pas une offre (une manifestation de volonté unilatérale) mais un contrat exprimant le consentement définitif du promettant, de sorte que l’article 1117 du code civil n’est pas applicable.

Pour autant, la vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, il convient de constater la caducité de la promesse de vente du 9 février 2022, conformément à son article 9.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

Sur la demande dirigée contre la SCI Gagny 94 Bourdons

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’indemnité forfaitaire d’immobilisation est ainsi stipulée :

« en considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions supensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, d’un commun accord, le BENEFICIAIRE et le PROMETTANT conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000,00 EUR), soit 5% du prix de vente.

12.2 VERSEMENT – GARANTIE

Pour garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, toutes les conditions suspensives étant réalisées, le BENEFICIAIRE s’engage à remettre, au plus tard dans les quarante-cinq jours des présentes, entre les mains de Maître [P], Notaire participant, une caution bancaire solidaire d’un établissement financier notoirement solvable, ayant son siège en France métropolitaine, le dit établissement financier ou ladite société devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT la somme de CENT QUARANTE MILLE EUROS (140.000,00 EUR) au titre de l’indemnité d’immobilisation si le BENEFICIAIRE n’achète pas le BIEN alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées.

La caution devra pouvoir être mise en jeu jusqu’à une date expirant trois mois après la date de réalisation des présentes.

L’original de la caution sera restitué au BENEFICIAIRE le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Le BENEFICIAIRE aura la possibilité de substituer à la caution un versement d’une somme de CENT QUARANTE MILLE EUROS, qui sera séquestrée entre les mains du comptable du Notaire participant, qui sera tenu de respecter le sort de l’indemnité ci-dessous définie. L’encaissement des fonds vaudra alors acceptation de la mission de séquestre.

[…]

Le sort de l’indemnité d’immobilisation serait le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de remise de la caution :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait (i) de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et/ou essentielles et déterminantes énoncées aux présentes et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé et/ou (ii) de la défaillance du PROMETTANT.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise de plein droit à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives et/ou essentielles et déterminantes ayant été réalisées. »

Il convient en conséquence d’envisager la réalisation des conditions suspensives stipulées à l’article 13 de l’acte.

Est contestée la réalisation de la condition suspensive suivante : « Sur l’urbanisme » (article 13.2.4 de l’acte page 13) : « – que le certificat et les pièces produites par la commune ne révèlent aucun périmètre, document d’urbanisme, projet, règlement de lotissement, servitude, prescription ou mesure administrative de nature à réduire substantiellement la constructibilité ou rendre impossible ou plus onéreuse la réalisation du projet du BENEFICIAIRE. – que les règles d’urbanisme édictées par le règlement national d’urbanisme en cours ne soient pas modifiées avant la délivrance de l’arrêté de permis de construire, objet d’une condition suspensive visée ci-dessous. », la SCI soutenant que le défaut de réalisation de l’obligation stipulée à l’article 18.2 (« informer la préfecture de la vente d’une partie du terrain cadastré section BZ numéro [Cadastre 3] et à demander le cantonnement de la déclaration d’ICPE aux terrains dont le PROMETTANT restera propriétaire ») à la charge la promettante s’analyse en une faute de sa part ayant fait échec à la réalisation de la condition.

Le tribunal opposera à la SCI d’une part que l’article 18.2 et notamment l’obligation de « demander le cantonnement de la déclaration d’ICPE aux terrains dont le PROMETTANT restera propriétaire » ne sont nullement stipulés à titre de condition suspensive dès lors qu’il résulte de la lettre claire dudit article que les parties n’ont pas entendu soumettre la réalisation vente à son accomplissement, et d’autre part qu’elle ne démontre nullement en quoi ce cantonnement répondrait aux conditions de l’article 13.2.4, à savoir que son absence serait « de nature à réduire substantiellement la constructibilité ou rendre impossible ou plus onéreuse la réalisation du projet du BENEFICIAIRE. »

Ainsi, toute éventuelle faute de l’association promettante ne peut trouver son remède que sur le terrain du droit commun de l’inexécution contractuelle, qui n’est pas soulevé en l’espèce, mais nullement autoriser la SCI à se dédire des obligations mises à sa charge par le contrat.

Ainsi, la SCI n’ayant pas réitéré la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, elle est redevable, conformément à l’article 12.2, c) de la promesse, de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation.

Par ailleurs, force est de constater que le formalisme informatif prévu par l’article L. 514-20 du code de l’environnement a bel et bien été respecté.

Du tout, il résulte que la SCI sera condamnée à payer l’indemnité d’immobilisation à l’association Merkaz Hatorah, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière.

Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur la caution

Les articles 2288 du code civil disposent notamment que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. Le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Il ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, la responsabilité du cautionné à l’égard de l’association Merkaz Hatorah est établie et l’existence et la portée de la caution n’est pas contestée, de sorte que la SA Banque Populaire Val de France sera tenue solidairement au paiement.

Sur l’appel en garantie

L’article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement.

En l’espèce, la SCI [Localité 10] 94 Bourdons sera condamnée à garantir la SA Banque Populaire Val de France des condamnations prononcées contre elle.

Sur les demandes reconventionnelles en paiement

Il résulte de ce qui précède que les demandes indemnitaires de la SCI [Localité 10] 94 Bourdons seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI Gagny 94 Bourdons, succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI Gagny 94 Bourdons, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l’association Merkaz Hatorah une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 9 février 2022 ;

CONDAMNE solidairement la SCI [Localité 10] 94 Bourdons et la SA Banque Populaire Val de France à payer à l’association Merkaz Hatorah la somme de 140 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI [Localité 10] 94 Bourdons à garantir la SA Banque Populaire Val de France des condamnations prononcées contre elle ;

DEBOUTE la SCI [Localité 10] 94 Bourdons de ses demandes reconventionnelles en paiement ;

MET les dépens à la charge de la SCI [Localité 10] 94 Bourdons ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Localité 10] 94 Bourdons à payer à l’association Merkaz Hatorah la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [Localité 10] 94 Bourdons de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA Banque Populaire Val de France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT