Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01888 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYTE

[L] [I] épouse [K]

[H] [K]

S.A. SEYNA

C/

[M] [G]

JUGEMENT DU 19 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Madame [L] [I] épouse [K]

Monsieur [H] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A. SEYNA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [M] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : B. DUFOREAU

DEBATS :

Audience publique du : 21 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de B. DUFOREAU, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par acte du 22 novembre 2022, la SOCIETE IMMOBILIERE DU NAU a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés auprès de la S.A. SEYNA, par l’intermédiaire de la S.A.S. GARANTME.

Par acte du 02 février 2023, Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] ont confié la gestion de leur bien situé [Adresse 2] à [Localité 5] à la SOCIETE IMMOBILIERE DU NAU, en qualité de mandataire immobilier.

Puis, par un acte du 14 juin 2023, Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] ont donné à bail à Monsieur [M] [G] le bien immobilier à usage d’habitation susmentionné, pour un loyer mensuel de 340 euros, outre 30 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 avril 2025.

Madame [L] [I] épouse [K], Monsieur [H] [K] et la S.A. SEYNA ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de Commissaire de Justice du 07 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, Madame [L] [I] épouse [K], Monsieur [H] [K] et la S.A. SEYNA – représentés par leur Conseil – demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles ;

— de condamner Monsieur [M] [G] au paiement de la somme actualisée de 5.337,88 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de condamner Monsieur [M] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Monsieur [M] [G] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Convoqué par acte de Commissaire de Justice signifié le 07 juillet 2025 à Étude, Monsieur [M] [G] ne comparait pas, n’est pas représenté et ne fait parvenir aucune pièce.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [M] [G] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

I- Sur la subrogation

En application de l’article 1346-1 du code civil, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens. »

L’article 2309 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article L.121-12 alinéa 1er du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A. SEYNA a conclu avec la Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K], le 22 novembre 2022, un contrat de cautionnement portant sur la garantie des loyers impayés par le locataire.

Par ailleurs, la S.A. SEYNA produit trois quittances subrogatives en date du 15 avril 2025, du 13 mai 2025 et du 13 juin 2025 d’une somme de 381,90 euros chacune, quittances subrogatives qui prévoient expressément la subrogation de la S.A. SEYNA dans les droits de Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] à l’égard du locataire.

Il s’ensuit que la S.A. SEYNA justifie tant du paiement des loyers impayés par le locataire que de la subrogation dans les droits des bailleurs à l’égard du locataire.

Il convient donc de constater que la S.A. SEYNA est subrogée dans les droits et actions de Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] à l’encontre de Monsieur [M] [G] à concurrence de la somme de 1.145,70 euros (soit 381,90 x 3), et qu’elle a, à ce titre, qualité à agir contre le défendeur.

II- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 07 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors qu’ils sont des bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 03 avril 2025, pour la somme en principal de 1.275,56 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 04 juin 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

III- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Pour les sommes dues à Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] :

Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] sollicitent la condamnation de Monsieur [M] [G] au paiement de la somme de 5.337,88 euros. Elle produit un décompte arrêté au 01 octobre 2025 mentionnant cette somme.

Toutefois, il convient de retirer les sommes perçues au titre de la garantie de loyers impayés, souscrite auprès de la S.A. SEYNA, à savoir la somme de 1.145,70 euros.

Monsieur [M] [G], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.192,18 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.275,56 euros à compter de l’assignation (07 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 juin 2025, date à laquelle il devient occupant sans droit, ni titre, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Pour les sommes dues à la S.A. SEYNA :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que : « Le locataire est obligé […] de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’existence de l’obligation concernant le règlement des loyers et charges est établie par le contrat de bail objet du présent litige.

La S.A. SEYNA produit une quittance subrogative démontrant que Monsieur [M] [G] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.145,70 euros au titre de l’arriéré de loyers.

Monsieur [M] [G], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.145,70 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. SEYNA, Monsieur [M] [G] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [L] [I] épouse [K], de Monsieur [H] [K] et de la S.A. SEYNA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2023 entre Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] et Monsieur [M] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 04 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à verser à Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] la somme de 4.192,18 euros (quatre mille cent quatre-vingt-douze euros et dix-huit centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 01 octobre 2025 (date du dernier décompte), échéance d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.275,56 euros à compter de l’assignation (07 juillet 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à verser à la S.A. SEYNA la somme de 1.145,70 euros (mille cent quarante-cinq euros et soixante-dix centimes) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à quitter les lieux loués situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à verser à Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 4 juin 2025, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

DEBOUTE Madame [L] [I] épouse [K] et Monsieur [H] [K] et la S.A. SEYNA de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] à verser à la S.A. SEYNA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame B. DUFOREAU, Greffière.

La Greffière, La Présidente,