TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04103 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIZW

Minute : 25/48

Monsieur [W] [Z]

Représentant : M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

Madame [V] [F] épouse [Z]

Représentant : M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

C/

Madame [X] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Janvier 2025 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [W] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [F] épouse [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [Y],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2022, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] ont donné à bail à Madame [X] [Y] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] – [Localité 7], pour un loyer mensuel de 670 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] ont fait signifier à Madame [X] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2261,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] ont fait assigner Madame [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  ordonner l’expulsion de Madame [X] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

«  autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,

«  condamner Madame [X] [Y] 0 au paiement des sommes suivantes :

o 2308,08 euros au titre de la dette locative arrêtée au terme de mars inclus, avec intérêts au taux légal,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 230.80 euros au titre de la clause pénale,

o 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens,

«  ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 mars 2024.

À l’audience du 13 novembre 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 2459,30 euros arrêtée au 1er novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [X] [Y], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 13 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [Y] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, , dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, les demandes de Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 15 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er novembre 2024 que Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [Y] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] la somme de 2459.38 euros, au titre des sommes dues au 1er novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des versements effectués.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 15 novembre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 16 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [Y]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mars 2024, Madame [X] [Y] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [X] [Y] à son paiement à compter du 1er décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 15 novembre 2022 contient une clause pénale.

Toutefois, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Madame [X] [Y] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2022 entre Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] d’une part, et Madame [X] [Y] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3] – [Localité 7], sont réunies à la date du 16 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de Madame [X] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [Y] à compter du 16 mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [X] [Y] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] la somme de 2459.38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Madame [X] [Y] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Madame [X] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE Madame [X] [Y] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [F] épouse [Z] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE