TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04546

N° Portalis DB3S-W-B7J-3BZ7

Minute : 1181/25

Monsieur [K] [Z] [I]

Madame [F] [U] épouse [I]

C/

Monsieur [R] [C]

Monsieur [P] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M. Et MME [I]

Copie délivrée à :

M. [C]

M. [L]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [K] [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [F] [U] épouse [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 février 2022, M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] ont donné à bail à M. [R] [C] et Mme [V] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 1 225,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 25,00 €.

En page 5 de cet acte, M. [P] [L] s’est porté caution solidaire de l’engagement souscrit par M. [R] [C].

Par avenant en date du 11 décembre 2023, ce contrat a été stipulé au seul nom de M. [R] [C].

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] ont fait signifier à M. [R] [C] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 16 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] ont fait signifier à M. [R] [C], par exploit de commissaire de justice du 26 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 8 606,45 € visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à M. [P] [L] le 4 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date des 2 et 4 avril 2025, M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] ont fait assigner M. [R] [C] et M. [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 juin 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025.

M. [K] [I], comparant, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, valider le congé délivré le 15 novembre 2024 à effet au 16 février 2025 ;

o à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement M. [R] [C] et M. [P] [L] à payer :

? la somme de 12 197,23 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 19 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 17 février 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [C] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, que par ailleurs un congé pour motif légitime et sérieux, non contesté, lui a été délivré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail, que M. [P] [L] est tenu solidairement par son engagement en qualité de caution.

M. [R] [C], assigné à domicile, et M. [P] [L], assigné en la forme d’un procès-verbal de recherches, n’ont pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 17 juin 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire vit dans le llogement avec la charge de trois enfants, qu’il perçoit une allocation de retour à l’emploi outre des prestations sociales, que la baisse de ses revenus l’empêche de respecter ses obligations contractuelles, que le logement présente des désordres.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [C] et M. [P] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 2.5 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 novembre 2024 pour la somme en principal de 8 606,45 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

L’expulsion de M. [R] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, dispose que lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 février 2022 que M. [R] [C] doIt payer un loyer d’un montant de 1 225,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 25,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 331,25 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [C] restait devoir la somme de 12 197,23 € euros à la date du 19 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Il ressort du contrat de bail que M. [P] [L] s’est engagé en qualité de caution au titre de cet engagement par l’article 1.16 du contrat principal. Or, cet engagement ne comprend pas les mentions requises à peine de nullité par l’article précité. L’exemplaire de l’engagement de la caution, mentionné au contrat principal, n’est pas fourni. Les demandes formées à l’encontre de M. [P] [L] seront rejetées.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [C] au paiement d’une somme de 12 197,23 € euros à la date du 19 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [R] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 8 janvier 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 février 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 8 janvier 2025, 00 heure, au 30 septembre 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 26 novembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2022, modifié par avenant en date du 11 décembre 2023, entre M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I], d’une part, et M. [R] [C], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [R] [C] à verser à M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] la somme de 12 197,23 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE les demandes en paiement formées contre M. [P] [L] ;

CONDAMNE M. [R] [C] à payer à M. [K] [I] et Mme [F] [U], épouse [I] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [R] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION