TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 20/08121 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VL7O

Jugement du 26 Juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [G] [T] de la SELARL VERNE BORDET [T] TETREAU – 680

Maître [K] LEONI de la SELARL ZADIG AVOCATS – 1688

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 26 Juin 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 29 Avril 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 27 Mars 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Anne BIZOT, Greffier,

[H] [P], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. ANIMALIS,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julie LEONI de la SELARL ZADIG AVOCATS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Pascal GOURDAULT-MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.C.I. DES GAULES,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

Suivant acte sous seing-privé en date du 18 décembre 2000, la SCI DES GAULES a donné à bail à la société ANIMALIS un terrain d’une superficie de 5.800 m² environ sur lequel est édifié un bâtiment de 2.564 m² dont 1.600 m² de surface de vente autorisée, ledit tènement immobilier étant situé [Adresse 1] à SAINT PRIEST (69800).

La loyer annuel de base a été fixé à la somme de 1.717.880 francs, soit 261.889,12 € (1EUR = 6,55957 FRF), payable par trimestre et d’avance.

Une clause d’indexation a été prévue au bail et un dépôt de garantie d’un montant de 858.940,00 francs a été versé entre les mains du bailleur.

Par jugement du Tribunal de Grande instance de LYON du 6 mars 2012, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 295.000,00 € et le maintien des mêmes termes et conditions pour le surplus.

A compter du 20 septembre 2019, le bail a été tacitement reconduit.

Par courrier RAR du 24 avril 2020, la société ANIMALIS a notifié à son bailleur une demande de révision du loyer en application de l’article L145-38 du Code de commerce, considérant que la valeur locative des lieux loués avait varié de plus de 10% du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par courrier RAR du 10 juillet 2020, la société ANIMALIS a mis en demeure son bailleur de lui rembourser les sommes versées au titre de l’indexation depuis 2015, compte tenu du caractère réputé non-écrit de la clause d’indexation qui exclut de ramener le loyer indexé à un montant inférieur au loyer de base.

Par courrier signifié le 09 novembre 2020, la société ANIMALIS a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer annuel de 220.000 € HTHC.

Le renouvellement a été accepté, en l’absence de réponse contraire du bailleur, sans qu’un accord sur le loyer ne soit trouvé.

Le 5 avril 2022 le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, avant dire droit, la réalisation d’une expertise judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 28 octobre 2022, fixant le loyer du bail renouvelé à la somme de 266.000 € HTHC à compter du 1er janvier 2021.

Par lettre recommandée du 10 juillet, la SAS ANIMALIS a mis en demeure la SCI DES GAULES de lui restituer un trop perçu au titre de l’indexation des loyers à hauteur de la somme de 55.422,68 €, outre intérêts dus sur le dépôt de garantie, ce à quoi la SCI DES GAULES a opposé un refus par courrier du 30 octobre 2020.

Par exploit du 17 novembre 2021, la société ANIMALIS a assigné la SCI DES GAULES devant la présente juridiction aux fins notamment de voir réputer non-écrite la clause d’indexation du bail et condamner la SCI DES GAULES au remboursement de trop-perçus de loyers.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 04 octobre 2023, la société ANIMALIS sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-15 et L145-39 du Code de commerce ; L122-1 et L112-2 du Code monétaire et financier ; 1103 nouveau du Code civil :

— Réputer non écrite en son entier la clause d’indexation du bail, qui fausse le jeu de l’article L112-2 du Code monétaire et financier,

— Condamner la SCI DES GAULES à restituer à la SAS ANIMALIS la somme de 319.011,17 € HT, dont le montant pourra encore être actualisé en cours d’instance, à titre de trop-perçu sur les loyers indexés depuis l’année 2015, outre les intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement,

— Condamner la même à lui restituer la somme de 42.393 €, dont le montant pourra encore être actualisé en cours d’instance, à titre de trop-perçu sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de gestion de la fiscalité locale directe qui lui ont été refacturés depuis l’année 2016, outre les intérêts au taux légal jusqu’à parfait paiement,

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— Débouter la SCI DES GAULES de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI DES GAULES à payer à la SAS ANIMALIS la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Zadig Avocat représentée par Maître [K] LEONIE,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2023, la SCI DES GAULES sollicite d’entendre le Tribunal, au visa des articles L145-15 du Code de commerce ; L112-1 du Code monétaire et financier ; 1217 et 2224 du Code civil :

A titre principal,

— Débouter la société ANIMALIS de sa demande visant à réputer non-écrite dans son entier la clause d’indexation litigieuses ainsi que de ses demandes indemnitaires subséquentes,

— Rejeter la demande formée par la société ANIMALIS au titre du remboursement des taxes d’ordures ménagères.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait juger la clause d’indexation non-écrite dans son entier,

— Débouter intégralement la société ANIMALIS de ses demandes en restitutions pour les indexations survenues avant le 17 novembre 2016,

— Débouter la société ANIMALIS de ses demandes en restitution portant sur les sommes versées en application de l’indexation pour la partie excédant la différence entre le loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription et le dernier loyer appelé,

— Et à tout le moins, DEBOUTER la société ANIMALIS de ses demandes en restitution portant sur les sommes versées en application de l’indexation pour la partie excédant la différence entre le loyer issu du bail renouvelé et le dernier loyer appelé.

En tout état de cause,

— Condamner la société ANIMALIS à verser à la SCI DES GAULES la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société ANIMALIS aux entiers dépens de l’instance.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 29 avril 2024.

MOTIFS

I. Sur la prescription

En application des dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, bien que la SCI DES GAULES ne formule que des demandes de « dire et juger », elle formule dans le corps de ses conclusions une demande devant s’analyser comme tendant à voir déclarer une partie des demandes indemnitaires de la société ANIMALIS irrecevables comme étant prescrites.

Pour autant, au regard des dispositions susmentionnées, une telle demande est irrecevable et sera déclarée comme telle.

II. Sur la clause d’indexation

Au soutien de sa demande tendant à voir réputer la clause non-écrite dans son entier, la société ANIMALIS fait valoir que celle-ci est doublement illicite en ce que, d’une part, elle ne prévoit que l’augmentation à la hausse ou interdit de porter le loyer à un montant inférieur à celui de base et, d’autre part, elle est intrinsèquement imprécise en ce qu’elle ne définit pas l’indice de référence, l’indice de comparaison et les modalités de calcul.

En réponse, la SCI DES GAULES, qui ne conteste pas le caractère illicite de la disposition de la clause prévoyant que « le jeu de l’indexation de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base », soutient que seule la partie de cette stipulation créant la distorsion prohibée doit être réputée non écrite dès lors que la stipulation litigieuse est divisible de l’ensemble, pouvant ainsi être isolée sans que la cohérence de la clause dans son entier ne soit atteinte. En outre, elle défend que l’instauration d’un loyer plancher n’est pas une condition essentielle du bail, au contraire de la stipulation d’une clause d’échelle mobile.

Réponse du Tribunal,

A. Sur l’illicéité de la clause

Selon l’article L112-1 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, il résulte du bail commercial conclu entre les parties que la clause litigieuse a été rédigée comme suit :

« ARTICLE 6 – INDEXATION DU LOYER :

Le loyer de base est indexé sur l’Indice National du Coût de la Construction publié par l’Institut [5] et des Etudes Economiques base.

Le loyer sera indexé annuellement le 1er avril de chaque année.

L’indice servant de référence pour le calcul de l’indexation sera l’indice connu le 1er avril 2001. à la prise de possession.

En tout état de cause, le jeu de l’indexation du loyer de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.

Si l’indice visé au présent article venait à cesser de faire l’objet d’une publication par l’INSEE, les parties décident de se référer à tout autre publication de l’indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé de statistiques, choisi par elles d’un commun accord ou, faute d’accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance de LYON ».

Il s’en déduit que si le bail permet que la clause d’indexation puisse effectivement jouer à la hausse comme à la baisse, ce n’est que sous réserve que le loyer indexé ne puisse être inférieur au loyer de base prévu dans le bail.

Or, l’indication d’un loyer plancher apparait de nature à faire échec au jeu normal de l’indexation prévue par les dispositions du Code monétaire et financier susmentionné, en ce qu’elle induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice, dès lors que si l’application de l’indice aboutit à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plancher sur une année donnée, l’indexation ne sera pas mise en œuvre sur cette période, de sorte que la période de variation de l’indice sera ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations.

De plus, il se déduit du renvoi au jour de prise de possession pour la fixation de l’indice servant de référence pour la calcul de l’indexation, sans qu’aucune information ne soit précisée quant à la date effective de celle-ci, et du fait que l’indexation se fera de manière automatique au 1er avril de chaque année, soit à une périodicité distincte, l’existence d’une distorsion prohibée par les dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier susmentionné.

Il en résulte que la clause visée à l’article 6 du bail commercial, prévoyant une indexation du loyer, doit être réputée non écrite en son entier, la seule sanction des termes prévoyant un loyer plancher n’étant pas de nature à rendre à elle seule la clause d’indexation du loyer licite au regard de l’imprécision de celle-ci.

B. Sur la répétition de l’indu

Vu l’article 1103, anciennement 1134, du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1302, anciennement 1235, du Code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

1. S’agissant des loyers

Il s’en déduit que, dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation.

La clause d’indexation ayant été présentement considérée comme intégralement réputée non-écrite, il y a lieu de prendre comme loyer de référence celui qui résulte du jugement rendu par le Tribunal de Grande instance de LYON du 6 mars 2012, ayant renouvelé le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 295.000 € et le maintien des mêmes termes et conditions pour le surplus, et non le dernier loyer indexé comme le soutient la SCI DES GAULES, dès lors que le caractère réputé non écrit d’une clause ne souffre pas des règles de prescription.

La société ANIMALIS expose avoir versé pour la période 2015 à 2022, soit huit années, les sommes non contestées par la SCI DES GAULES de :

Année

Loyers réglés et non contestés

Loyer de référence

Indu

2015

318.814,01

295.000

23.814,01

2016

316.751,73

295.000

21.751,73

2017

320.974,42

295.000

25.974,42

2018

326.670,15

295.000

31.670,15

2019

337.275,99

295.000

42.275,99

2020

342.384,32

295.000

47.384,32

2021

345.721,33

295.000

50.721,33

2022

370.419,24

295.000

75.419,24

Total

2.679.011,19

2.360.000

319.011,19

Il en résulte que la SCI DES GAULES est redevable à la société ANIMALIS d’une somme de 319.011,17 euros (limite de la demande de la société ANIMALIS) au titre des sommes indûment perçues au titre des loyers, outre intérêts à compter de la date de l’assignation et application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

2. S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères et des frais de gestion de la fiscalité locale

Vu l’article L145-40-2 du Code de commerce ;

En l’espèce, ainsi que le soutient la société ANIMALIS, s’il est loisible au bailleur de mettre à la charge du preneur les sommes dont il est redevable en tant que propriétaire au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe foncière et autres, c’est à condition que ce transfert soit expressément visé au bail.

Or, en l’espèce, il résulte du contrat de bail que les parties se sont accordées comme suit :

« Le PRENEUR acquittera ses contributions personnelles, taxes mobilière et professionnelle, et satisfera à toutes les charges de balayage, éclairage et autres, auxquelles un preneur est ordinairement tenu, en sorte que le BAILLEUR ne soit jamais recherché à ce sujet.

En outre, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR l’impôt foncier sur présentation de justificatifs ».

Il s’en déduit, d’une part, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant distincte de la taxe foncière et n’étant pas expressément visée à la clause susmentionnée, celle-ci n’était pas due par le preneur.

De même les frais de gestion de la fiscalité locale doivent demeurer à la charge du bailleur en l’absence de toute mention de ceux-ci dans le contrat de bail et de leur caractère distinct de la taxe à laquelle ils se rapportent.

Dès lors, la société ANIMALIS exposant, de manière non contestée, avoir réglé la somme totale de 42.393 € au titre des taxes et frais indus susmentionnés pour la période de 2016 à 2023 inclus, il y a lieu de condamner la SCI DES GAULES à lui payer ladite somme, outre intérêts à compter de la date de l’assignation et application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

III. Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DES GAULES supportera les entiers dépens de l’instance.

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI DES GAULES sera condamnée à payer à la SAS ANIMALIS la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros, en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour sa défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DECLARE irrecevables les fins de non-recevoir soulevées par la SCI DES GAULES ;

DECLARE réputée non écrite la clause d’indexation des loyers prévue au contrat de bail conclu entre la SCI DES GAULES et la SAS ANIMALIS ;

CONDAMNE la SCI DES GAULES à payer à la SAS ANIMALIS les sommes de :

—  319.011,17 € au titre de l’indexation des loyers indûment perçue, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

—  42.393,00 € au titre de la taxe d’ordure ménagère et des frais de gestion de la fiscalité locale indûment perçus, outre intérêts légaux à compter de la date de l’assignation ;

DIT qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE la SCI DES GAULES à payer à la SAS ANIMALIS la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code civil ;

CONDAMNE la SCI DES GAULES aux entiers dépens de l’instance ;

ADMET les avocats pouvant y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M. CASTELBOU, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,