TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00737 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23YS

Minute : 25/00508

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [E] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

ADOMA – Chambre B907

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de résidence » en date du 15 juin 2022, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation du logement n°B907, [Adresse 3] à M. [E] [N] moyennant une redevance mensuelle initiale de 419,62 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 9 janvier 2025, la société ADOMA a fait signifier à M. [E] [N] un courrier le mettant en demeure d’avoir à payer la somme de 2 726,82 euros au titre de l’arriéré de redevance mensuelle arrêté au 6 janvier 2025 et l’avertissant qu’en application d’une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, la société ADOMA a fait assigner M. [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 20 juin 2025, au visa des articles L.633-2, R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater que M. [E] [N] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [E] [N] de l’établissement d’ADOMA ainsi que celle de tous occupants de son chef, ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [E] [N] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 2 762,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 28 février 2025,

Condamner M. [E] [N] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d’occupation depuis le 1er mars 2025 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [E] [N] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [E] [N] en tous les dépens du référé.

A l’audience du 20 juin 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a indiqué que M. [E] [N] a quitté les lieux, elle s’est désistée de sa demande d’expulsion et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus.

M. [E] [N], régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [E] [N] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que « le résident est tenu de payer la redevance aux termes convenus ainsi que les éventuelles prestations facultatives » et à son article 11, que " le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants :en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave et répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. "

La société ADOMA verse aux débats un courrier signifié par commissaire de justice le 9 janvier 2025 visant la clause résolutoire et demandant à M. [E] [N] de payer un solde de redevances impayées d’un montant de 2 726,82 euros dans le délai d’un mois. Il ressort du décompte que M. [E] [N] n’a pas payé dans le délai d’un mois à compter de de la mise en demeure.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 10 février 2025 et le contrat est résilié à cette date.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

La société ADOMA s’est désistée de sa demande d’expulsion de M. [E] [N]. Celui-ci, qui n’a pas comparu, n’a pas présenté de défense au fond avant le désistement, il convient donc de déclarer le désistement parfait.

Sur la demande de condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [E] [N] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 10 février 2025, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société ADOMA du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 10 février 2025 et jusqu’à la date où il a libéré les lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance et d’indemnités d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 15 juin 2022 et du décompte en date du 3 mars 2025, échéance de février 2025 incluse que la société ADOMA rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de redevances à hauteur de 2 762,82 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [N] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 762,82 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 3 mars 2025 échéance de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [N] qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 15 juin 2022 entre la société ADOMA d’une part, et M [E] [N] d’autre part, concernant l’usage exclusif du logement n°B907, [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 février 2025,

Constate la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

Constate que le désistement de la société ADOMA de sa demande d’expulsion de M. [E] [N] du logement n n°B907, [Adresse 3] est parfait,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [E] [N] à compter du 10 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la date à laquelle il a libéré définitivement les lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi,

Condamne M. [E] [N] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 février 2025, et jusqu’à la date à laquelle il a libéré les lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [E] [N] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle 2 762,82 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 3 mars 2025 échéance de février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2025,

Condamne M. [E] [N] au paiement des entiers dépens de la présente procédure,

Condamne M. [E] [N] à payer à la société ADOMA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge