TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00031 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JUZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2025

MINUTE N° 25/00845

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Avril 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SAINT ANTOINE 18/30, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sarah PARIENTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0451

ET :

LA SOCIETE ENERGIE THERMIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Françoise PENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0253

LA SOCIETE CASCADE ILE DE FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 5], représentée par :

LA SOCIETE AXYME, agissant en qualité de liquidateur judiciaire, prise en la personne de Maître [W] [O] de la SCP BTSG 2, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard TRICAUD, avocat au barreau de PARIS Toque K79

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 1996, la SCI SAINT ANTOINE 18/30 a consenti à la société CASCADE Ile de France un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à MONTREUIL, rez de chaussée des bâtiments D et E et 5 emplacements de stationnement.

Puis par acte sous seing privé en date du 28 février 2006, la SCI SAINT ANTOINE 18/30 a consenti à la société CASCADE Ile de France un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à MONTREUIL, bâtiment E (rez de chassée et bureaux d’accompagnement au 1er étage) et 4 emplacements de stationnement.

Suivant acte du 30 juin 2021, la société CASCADE Ile de France a sous-loué à la société ENERGIE THERMIE une partie des locaux loués (une partie de la surface louée au rez de chaussée et au premier étage du bâtiment E ainsi que 4 emplacements de stationnement).

Par jugement du 31 mai 2024, il a été prononcé la liquidation judiciaire de la société CASCADE Ile de France et la société AXYME désignée en qualité de liquidateur, prise en la personne de Maître [K].

Par acte des 11 et 17 décembre 2024, la SCI SAINT ANTOINE 18/30 a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal statuant en référé la société ENERGIE THERMIE et la société CASCADE Ile de France, pour voir :

— constater la résiliation par Maître [K] ès-qualité, du bail dont était titulaire la société CASCADE Ile de France à la date du 4 juillet 2024 ;

— constater la résiliation du contrat de sous location conclu entre la société CASCADE Ile de France et la société ENERGIE THERMIE à la date du 4 juillet 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société ENERGIE THERMIE des lieux qu’elle occupe indûment situés à sis [Adresse 3] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de la société ENERGIE THERMIE ;

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société ENERGIE THERMIE et la société AXYME, prise en la personne de Maître [S] [K], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France, à la somme mensuelle de 2.472,48 euros TTC à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner à titre provisionnel solidairement la société ENERGIE THERMIE et la société AXYME, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France à lui payer la somme provisionnelle de 17.307,36 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues pour les mois juin à décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement la société ENERGIE THERMIE ainsi que la société AXYME, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner également en tous les dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2025 et par décision du 26 février 2025, le juge des référés a renvoyé les parties devant un médiateur pour un rendez-vous d’information sur la médiation.

L’affaire a ensuite été appelée à l’audience du 28 avril 2025 et les parties ont fait savoir qu’aucun processus de médiation n’a pas être mis en œuvre.

À l’audience du 28 avril 2025, la SCI SAINT ANTOINE 18/30 indique la société ENERGIE THERMIE a quitté les lieux loués.

Elle sollicite désormais du juge des référés qu’il :

— fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due solidairement par la société ENERGIE THERMIE et la société AXYME, es qualité de liquidateur de la société CASCADE Ile de France, à la somme mensuelle de 2.472,48 euros TTC à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux par la société ENERGIE THERMIE le 21 janvier 2025 ;

— condamne à titre provisionnel solidairement la société ENERGIE THERMIE et la société AXYME, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France à lui payer la somme provisionnelle de 18.982,26 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues du 1er juin 2024 au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamne à titre provisionnel la société ENERGIE THERMIE à lui payer la somme provisionnelle de 58.953,84 euros TTC au titre des indemnités de débarrassage et remise en état du local restitué ;

— condamne solidairement la société ENERGIE THERMIE ainsi que la société AXYME, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France, au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamne également en tous les dépens de l’instance.

Elle explique que sa locataire, la société CASCADE Ile de France, est en liquidation judiciaire depuis le 31 mai 2024, que le bail est résilié depuis le 4 juillet 2024 et que la société sous locataire s’est maintenue illégalement dans les lieux jusqu’au 21 janvier 2025. Elle précise qu’elle a déclaré sa créance auprès du liquidateur de la société CASCADE Ile de France à hauteur de 71.345,70 euros pour la période du 1er juillet au 6 décembre 2023.

Elle ajoute qu’aucune somme ne lui a été versée au titre de l’occupation des lieux malgré l’absence de restitution des locaux par la société sous locataire.

Elle indique également que le présent litige ne porte que sur la partie des locaux loués qui ont été sous-loués à la société ENERGIE THERMIE et que le montant de l’indemnité d’occupation réclamée correspond au loyer qui était payé par cette société à la société CASCADE Ile de France, et a été calculée sur la base de la facture de loyer du 1er trimestre 2024 communiquée par le dirigeant de la société CASCADE Ile de France, soit la somme trimestrielle de 7417.44 euros TTC, l’indemnité mensuelle d’occupation représentant 1/3 de ce montant soit la somme de 2.472,48 euros.

Sur la provision correspondant au coût de remise en état des lieux, elle fait valoir que le constat d’état des lieux de sortie en date du 22 janvier 2025 fait état de locaux dans un état déplorable avec l’abandon sur place de mobiliers et autres détritus.

En réplique, la société BTSG, prise en la personne de Maître [O], en sa qualité de liquidateur de la société CASCADE Ile de France depuis le 14 mars 2025, a demandé au juge des référés de :

— juger irrecevable la demande de condamnation par provision formée par la société SAINT ANTOINE 18/30 à son encontre au titre de l’indemnité d’occupation ;

à titre subsidiaire,

— débouter la société SAINT ANTOINE 18/30 de sa demande de condamnation formée à son encontre et condamner la société ENERGIE THERMIE au titre de l’indemnité d’occupation qui sera fixée;

en tout état de cause,

— condamner la partie qui succombera à lui verser, ès qualité de liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose que le liquidateur n’a pas été informé de l’existence du contrat de sous-location par le dirigeant de la société débitrice et a dû procéder à des vérifications avant d’adresser une réponse officielle à la bailleresse sur ce point.

Elle ajoute que le liquidateur a notifié la résiliation immédiate du bail principal par courrier du 4 juillet 2024, et que ce n’est qu’après avoir obtenu des précisions nécessaires qu’il a, par courrier du 12 septembre 2024, formellement notifié à la société ENERGIE THERMIE la résiliation du contrat de sous-location et exigé la restitution immédiate des lieux.

Elle relève également que les poursuites initiées par la société SAINT ANTOINE 18/30 à l’encontre du liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France interviennent après l’ouverture de la liquidation judiciaire et concernent une créance antérieure à cette ouverture de sorte que sa demande est irrecevable.

Elle ajoute qu’à compter de la cessation du bail principal, la société sous-locataire ne disposait plus d’aucun titre juridique lui permettant de demeurer dans les lieux et aurait dû les libérer immédiatement, et qu’à défaut, seule cette société doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative réelle du bien, pour toute la durée de l’occupation sans droit ni titre.

La société ENERGIE THERMIE sollicite du juge des référés qu’il :

— déboute la société SAINT ANTOINE 18/30 et la société CASCADE Ile de France de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constate l’existence d’une contestation sérieuse portant sur le montant de la créance locative et sur la demande de remise en état des locaux et de « débarrassage » et l’absence d’urgence ;

— renvoie la société SAINT ANTOINE 18/30 à se pouvoir devant les juridictions du fond ;

— condamne la société SAINT ANTOINE 18/30 au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la société SAINT ANTOINE 18/30 aux entiers dépens.

Elle indique que le propriétaire des lieux déclare n’avoir pas eu connaissance de l’existence d’un contrat de sous-location entre elle et son locataire ; qu’elle-même ne saurait en aucun cas être tenue pour responsable des loyers qui seraient dus par la société locataire ; que le fait que la société CASCADE Ile de France ait passé sous silence son existence pendant toute la durée de la procédure collective ne peut lui être reproché ; qu’elle a réglé le montant des loyers dus à la société CASCADE Ile de France et a quitté les lieux ; que dès lors, il appartenait à la société SAINT-ANTOINE 18/30 de faire valoir sa créance locative résultant du contrat de bail qu’elle a contracté avec la société CASCADE Ile de France auprès du liquidateur ; qu’elle avait également la possibilité de réclamer le montant des sous-locations susceptibles d’être qualifiées de fruits civils par accession auprès de la société SAINT ANTOINE 18/30 et de son liquidateur ce qu’elle n’a pas fait ; qu’en aucun cas, elle ne saurait donc être tenue responsable des carences de l’administrateur et du liquidateur ; et qu’il appartenait enfin à la société SAINT ANTOINE 18/30 de saisir le juge commissaire de ces questions.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Par ailleurs, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Et l’article 1240 du code civil prévoit que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Enfin, l’article L 622-17 du code de commerce dispose que :

«  I.- Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

II.- Lorsqu’elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés, à l’exception de celles garanties par le privilège établi aux articles L 3253-2, L 3253-4 et L 7313-8 du code du travail, des frais de justice nés régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure et de celles garanties par le privilège établi par l’article L 611-11 du présent code.

III.- Leur paiement se fait dans l’ordre suivant :

1° Les créances de salaires dont le montant n’a pas été avancé en application des articles L 3253-6, L 3253-8 à L 3253-12 du code du travail ;

2° Les créances résultant d’un nouvel apport de trésorerie consenti en vue d’assurer la poursuite de l’activité pour la durée de la procédure ;

3° Les créances résultant de l’exécution des contrats poursuivis conformément aux dispositions de l’article L. 622-13 et dont le cocontractant accepte de recevoir un paiement différé ;

4° Les autres créances, selon leur rang ".

En l’espèce, la SCI SAINT ANTOINE 18/30 réclame la condamnation solidaire de la société ENERGIE THERMIE et du liquidateur judiciaire de la société CASCADE Ile de France, es qualité, à lui payer la somme provisionnelle de 18.982,26 euros TTC représentant le coût de l’occupation du 1er juin 2024 au 21 janvier 2025, par la société ENERGIE THERMIE, d’une partie des locaux donnés en location à la société CASCADE Ile de France.

S’agissant de la société CASCADE Ile de France, il convient de relever que cette demande concerne une créance née à compter du 1er juin 2024, soit postérieurement au jugement prononçant sa liquidation judiciaire.

Doivent donc être appliquées les dispositions précitées de l’article L 622-17 du code de commerce.

Toutefois la question de savoir si cette créance est née pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, ne relève pas du pouvoir du juge des référés, juge de l’évidence, d’autant que les parties n’ont nullement évoqué ce point.

Du fait de cette contestation sérieuse, il n’y aura pas lieu à référé à cet égard.

Concernant la société ENERGIE THERMIE, il n’est pas contesté d’une part qu’elle a occupé les locaux objets de la présente procédure, en vertu du contrat de sous location du 30 juin 2021, au moins durant la période litigieuse du 1er juin 2024 au 21 janvier 2025.

Il n’est pas contesté non plus que la société CASCADE Ile de France, société locataire, n’a réglé aucune somme à la société demanderesse au titre de cette occupation.

En outre, le maintien dans les lieux de la société ENERGIE THERMIE a causé un préjudice à la société SAINT ANTOINE 18/30, laquelle n’a pu offrir les locaux en location après la résiliation du contrat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La société ENERGIE THERMIE sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle versait à la société CASCADE Ile de France, soit 2.472,48 euros TTC par mois, et 18.982,26 euros TTC sur toute la période considérée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

S’agissant de la demande relative à la remise en état des lieux (le devis versé aux débats ne prévoit pas de débarrassage), il convient de relever qu’il n’est pas produit d’état des lieux d’entrée, empêchant toute appréciation d’un préjudice subi de ce fait par la société demanderesse.

Succombant, la société ENERGIE THERMIE sera condamnée aux dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SAINT ANTOINE 18/30 et de la société BTSG, en sa qualité de liquidateur de la société CASCADE Ile de France l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société ENERGIE THERMIE à payer à la SCI SAINT ANTOINE 18/30 la somme provisionnelle de 18.982,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société ENERGIE THERMIE à supporter la charge des dépens;

Condamnons la société ENERGIE THERMIE à payer à la SCI SAINT ANTOINE 18/30 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 05 JUIN 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELMLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN