TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/02411 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ECE

Minute : 25/00172

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [J] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Chidé liliane ARBABI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 mai 2022 à effet au 27 mai 2022, la société IN’LI a donné à bail, à M. [J] [R], un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], et un emplacement de stationnement n° 306990 Box n°4 à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 552,34 euros pour l’appartement et 52,92 euros pour l’emplacement de stationnement outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société IN’LI, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 a fait signifier à M. [J] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 342,53 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la société IN’LI a fait assigner M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer et insérée au bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Autoriser la société IN’LI à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [J] [R] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 8] – bâtiment A – escalier A – étage 1 – porte 3 associé à un emplacement de stationnement 306990 type box numéro 4, avec si besoin est, l’assistance du commissaire de police et de la Force publique,

Condamner par provision M. [J] [R] à payer à la société IN’LI les sommes de :

5 258,07 euros en deniers et quittances, représentant le montant des sommes dues au 8.10.2024 augmenté des intérêts légaux au jour du commandement de payer délivré le 28.06.2024 sur la somme de 2 342,53 euros et du jour de l’assignation pour le surplus,

Le montant des loyers et charges à courir entre le mois de septembre 2024 et la date de l’ordonnance de référé à intervenir,

Une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter de l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’au départ des lieux de M. [R] et de tous occupants de son chef,

Une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] [R] aux entiers dépens, en application de l’article 696 et suivants du CODE DE PROCEDURE CIVILE qui comprendront notamment le coût du commandement de payer prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 22 octobre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, la société IN’LI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 9 389,82 euros.

M. [J] [R] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [J] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société IN’LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à son article 8 qui prévoit que « le contrat pourra être résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat »

La société IN’LI a fait signifier, le 28 juin 2024 à M. [J] [R] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 342,53 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 23 mai 2022 est résilié à la date du 29 août 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [J] [R] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [J] [R], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 29 août 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser la société IN’LI du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [J] [R] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 août 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Il convient de relever que M. [J] [R] est bien redevable d’une indemnité d’occupation et non d’un loyer depuis le 29 août 2024, il ne peut donc être condamné à payer un loyer entre le mois de septembre 2024 et la présente ordonnance, contrairement à ce que demande la société IN’LI.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2022, du commandement de payer délivré le 28 juin 2024 et du décompte de la créance que la société IN’LI rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et de charges impayés à hauteur de 9 389,82 euros, arrêtée au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [R] à payer à la société IN’LI la somme provisionnelle de 9 389,82 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de l’assignation sur le montant de 5 258,07 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [R], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IN’LI, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [J] [R] sera donc condamné à leur payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 23 mai 2022 entre la société IN’LI et M. [J] [R] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] et l’emplacement de stationnement associé n° 306990 Box n°4, sont réunies à la date du 29 août 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [R] des lieux situés [Adresse 8], et de l’emplacement de stationnement associé n° 306990 Box n°4 ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [R] à compter du 29 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [J] [R] à payer à la société IN’LI l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 août 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [J] [R] à payer à la société IN’LI la somme provisionnelle de 9 389,82 euros, au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de l’assignation sur le montant de 5 258,07 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Condamne M. [J] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2024,

Condamne M. [J] [R] à payer à la société IN’LI une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge