TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00142 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C3FE

Suivant Assignation – procédure au fond du 30 Juin 2025, déposée le 08 Juillet 2025

code affaire : 5AC Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [X] [K] [J] [C]

né le 12 Juin 1946 à [Localité 7] (VOSGES)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

Madame [S] [P] épouse [C]

née le 07 Juin 1947 à [Localité 10] (MEUSE)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparante en personne

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [L] [R] [F] [W]

né le 10 Septembre 1998 à [Localité 8] (JURA)

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputé contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 1er mai 2022 prenant effet le jour-même pour une durée de trois ans, Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [L] [W] un logement situé au [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros ainsi que d’une provision sur charges de 50 euros par mois.

Par lettre recommandée réceptionnée par la locataire le 17 octobre 2024, Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] ont fait notifier à Monsieur [L] [W] un congé prenant effet le 30 avril 2025 pour cause de vente du logement valant offre d’achat au prix de 130 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025 délivré à étude, les bailleurs ont adressé une sommation de quitter les lieux à leur locataire.

Suivant acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, signifié à étude, Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] ont fait assigner Monsieur [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour vente du 16 octobre 2024 et la constatation que Monsieur [L] [W] est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués ;L’expulsion de Monsieur [L] [W] des lieux loués ainsi que celle de tout occupant et tous meubles de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, et faute d’avoir libéré les lieux dans les huit jours suivants la signification du jugement à intervenir, sa condamnation à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard, jusqu’à la date définitive de libération des lieux,L’autorisation de la propriétaire à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,La condamnation de Monsieur [L] [W] au paiement :de la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts,d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi, soit 535 euros par mois commencé, et jusqu’à son départ effectif,de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du congé pour motif légitime et sérieux et de la sommation de quitter les lieux ainsi que celui de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 1er juillet 2025.

À l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C], comparant en personne, ont maintenu leurs demandes, expliquant que le locataire se maintenait toujours dans les lieux sans payer le loyer ni répondre à leurs appels.

Monsieur [L] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux portant sur des logements non meublés loués à titre de résidence principale, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er mai 2022 porte effectivement sur un logement loué aux fins de résidence principale du locataire.

Le bail ayant pris effet le 1er janvier 2022 pour une durée de trois ans, le bailleur était en droit de délivrer son congé pour le 30 avril 2025, terme du bail.

Le bailleur a motivé son congé par sa volonté de vendre le logement au prix de 130 000 euros, a offert au locataire d’acheter ce bien à ce prix, respecté un délai de préavis de six mois et reproduit l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il a ainsi respecté les conditions de forme, de motivation ainsi que de délais de préavis afin de donner congé à son locataire au terme du bail conclu.

Le locataire n’a pas accepté l’offre de vente.

En conséquence, le congé délivré le 17 octobre 2024 par le bailleur sera déclaré valide.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [L] [W] n’ayant pas accepté purement et simplement l’offre d’achat dans le délai de deux mois suivant la réception du congé le 17 octobre 2024, le bail a ainsi été résilié à l’issue du délai de préavis, soit le 30 avril 2024. Depuis cette date, Monsieur [L] [W] occupe sans droit ni titre le logement loué. Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son fait du logement situé au [Adresse 6], en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, au regard du mutisme conservé par le locataire, son irrégularité dans le paiement des loyers ainsi que sa non comparution à l’audience, il apparaît nécessaire d’assortir la présente décision d’expulsion de Monsieur [L] [W] d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard si ce dernier ne libérait pas volontairement les lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir et jusqu’à la date définitive de libération des lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [W] occupant désormais les lieux sans droit ni titre, il cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision de l’indemnité d’occupation conformément aux prévisions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose l’existence d’un contrat valable, l’inexécution d’une obligation du contrat ou rattachée au contrat, que les parties au contrat soient parties à l’instance ainsi que l’existence d’un préjudice lié à l’inexécution.

Les articles 1231 et suivants du code civil disposent que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Ils se limitent à ceux qui ont été prévus ou qui pouvaient l’être lors de la conclusion du contrat et ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le bailleur soutient avoir subi un préjudice économique en raison de son impossibilité de vendre le bien loué. Toutefois, en procédant par voie d’affirmation, le bailleur n’a pas justifié de l’existence d’un tel préjudice.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W], partie succombante, doit supporter les dépens.

L’article 656 du code de procédure civile énumère limitativement ce que comprennent les dépens de l’instance. Les frais antérieurs à l’engagement de l’instance sont inclus dans les dépens lorsqu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec l’instance. Ceux qui ne sont pas juridiquement indispensables à l’introduction de la procédure judiciaire ou qui n’ont pas fait l’objet d’une décision préalable du juge ne peuvent être considérés comme des frais assimilés aux dépens.

En l’espèce, la sommation d’avoir à quitter les lieux du 3 juin 2025 n’était pas juridiquement indispensable à l’introduction de la présente procédure judiciaire.

En conséquence, les dépens ne comprendront pas le coût de réalisation de cet acte, qui demeurera donc à la charge de Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C]. En revanche, en tant que partie succombant à la prétention principale, Monsieur [L] [W] sera condamné à payer les dépens, ceux-ci comprenant le coût de l’assignation en justice du 30 juin 2025.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur est rejetée.

En application des dispositions de l’articles 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020 et aucune circonstance ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE valide le congé délivré le 17 octobre 2024 à Monsieur [L] [W] ;

ENJOINT à Monsieur [L] [W] de libérer les lieux loués situés au 1er étage du [Adresse 6] sous astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant 3 mois, ce délai débutant un mois après la signification de la présente décision, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte ;

À défaut de départ volontaire, ORDONNE l’expulsion de Monsieur [L] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au 1er étage du [Adresse 6] avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 30 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] de leur demande de dommages et intérêts ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] aux dépens de l’instance, desquels sera exclu le coût du commandement d’avoir à quitter les lieux du 3 juin 2025 ;

REJETTE la demande formulée par Monsieur [X] [C] et Madame [S] [P] épouse [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 9], le 14 Octobre 2025,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge