TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/02266 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2X67

Minute : 25/976

Monsieur [C] [O]

Représentant : M^e Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [T]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Aurélie BODIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [S] [T]

Le

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Octobre 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [C] [O]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date 1er octobre 2021, Monsieur [C] [O] a donné à bail à Madame [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] à [Localité 6].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [C] [O] a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.146,31 euros. Les causes du commandement ont été apurées dans le délai imparti par ce dernier.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [C] [O] a fait assigner Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation équivalente aux loyer et provisions pour charges prévus contractuellement majorés de 25%,Condamner Madame [S] [T] à lui verser la somme de 3.198,91 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025, puis a été renvoyée au 4 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [C] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise le montant de la dette locative à hauteur de 12.079,74 euros au 1er septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, en ce inclus 177,84 euros de frais au titre du commandement de payer et 35 euros de frais de relance débités le 17 juin 2023, soit une dette locative hors frais d’un montant de 11.866,90 euros. Il s’oppose à tout délai. Il précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le mois de janvier 2025.

Madame [S] [T] comparaît en personne. Elle reconnaît le montant de la dette locative, et sollicite des délais de paiement ainsi qu’un délai de 4 mois avant son expulsion.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [C] [O] est recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Il ressort des articles 1217 et suivants du code civil que la résolution peut toujours être demandée en justice, en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations.

En l’espèce, le débiteur ne conteste pas ne pas avoir réglé le loyer aux termes convenus, c’est-à-dire ne pas avoir rempli son obligation principale, tant contractuelle que légale au regard des dispositions de l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cette inexécution est suffisamment grave en ce qu’elle constitue un manquement à son obligation principale, et a conduit à la constitution d’une dette locative importante.

La résiliation judiciaire du contrat sera prononcée.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de la résolution judiciaire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il se déduit de l’article 24 VII de la même loi que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et des déclarations des parties à la barre que le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il est ainsi impossible au regard des dispositions susvisées de lui accorder des délais de paiement, a fortiori suspensifs des effets de la résiliation du contrat de location.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

La demande de délais avant expulsion sera rejetée au visa des dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le locataire ayant bénéficié d’un délai de fait avant l’aboutissement de la présente procédure, et ayant vocation à bénéficier des délais légaux posés par les articles L412-1 et L412-6 du même code.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 11.866,90 euros au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025.

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois d’octobre 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [S] [T], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [C] [O] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [S] [T] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er octobre 2021 entre Monsieur [C] [O] et Madame [S] [T],

ORDONNE à Madame [S] [T] de libérer le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meubles de son choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à Monsieur [C] [O] la somme de 11.866,90 euros au titre de sa dette locative au 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse,

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à Monsieur [C] [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE Madame [S] [T] à verser à Monsieur [C] [O] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [S] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection