Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 24 novembre 2025, n° 25/07051

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Texte intégral
- Parties
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- Motifs de la décision
- SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
- SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
- SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
- Dispositif

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TJ Bobigny 24 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations contractuelles
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que le locataire, étant désormais occupant sans droit ni titre, doit être expulsé.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire doit des arriérés de loyers, justifiant la demande de paiement.
Accepté
Préjudice subi par l'occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation illicite justifie le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a condamné le locataire à payer les dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que la caution a droit à une indemnité pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 24 nov. 2025, n° 25/07051
Numéro(s) :	25/07051
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marion LACOME D'ESTALENXSébastien CAO
Parties :	Société SEYNA c/ Le Préfet de la SEINE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 25/07051 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NMJ

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Monsieur [M], [R] [F]

Société SEYNA, SA

Monsieur [V] [B]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M], [R] [F]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

Société SEYNA, SA

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Comparant en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Monsieur [V] [B]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 février 2021, Monsieur [M] [F] a donné en location à Monsieur [V] [B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 000,00 € outre provisions sur charges.

Le 5 février 2021, Monsieur [V] [B] a signé avec la SA SEYNA un acte de cautionnement solidaire concernant les loyers, charges, éventuelles indemnités d’occupation et frais.

Le 14 mars 2024, Monsieur [M] [F] a fait délivrer à Monsieur [V] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 439,28 € selon décompte arrêté au 1er février 2024.

Par notification électronique du 15 mars 2024, Monsieur [M] [F] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 26 juin 2025, Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA ont attrait Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin

Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA ont demandé à la juridiction :

De prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [V] [B] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [M] [F], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [V] [B] ; De condamner Monsieur [V] [B] au paiement des sommes suivantes :2 632,09 € au titre de l’arriéré locatif, mois de juin 2025 échu, à la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation à Monsieur [M] [F] équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € à la SA SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; – ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.Le 27 juin 2025, Monsieur [M] [F] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 22 septembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 392,66 € due à la SA SEYNA subrogée dans les droits du bailleur en sa qualité de caution.

Monsieur [V] [B], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il expose être en recherche d’emploi et ne pas percevoir de ressources. Il indique avoir deux enfants mineurs à charge et pas de possibilité de relogement.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’assignation à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 26 juin 2025, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article IV du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA versent au dossier un décompte en date du 1 septembre 2025 établissant la situation d’impayé locatif depuis le mois de décembre 2023. Le montant de la dette est maîtrisée car les versements de l’APL par la CAF n’ont pas encore été suspendus, mais les paiements faits par le locataire lui-même sont très irréguliers et d’un montant insuffisant (seulement trois paiements en 2025 dont un seul du montant du loyer).

Monsieur [V] [B] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement.

Monsieur [V] [B] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [M] [F], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [V] [B].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aux termes des articles 1346 et suivants du code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En application de l’article 2305 du même code, la caution qui a payé exerce son recours personnel contre le débiteur principal.

En l’espèce, la SA SEYNA produit trois quittances subrogatives établies par Monsieur [M] [F] attestant de son paiement, en sa qualité de caution, de la somme totale de 5 642, 10 €.

Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA versent aux débats un décompte arrêté au 1 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 392,66 €, prenant en compte les quittancements et règlements du locataire ultérieurement aux paiements de la caution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA SEYNA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [V] [B] à verser la somme de 3 392,66 € actualisée au 1 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [F] en sa qualité de caution, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 632, 09 € et à partir de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [V] [B] sera également condamné au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à la résiliation du bail.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [V] [B] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [M] [F] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [V] [B] sera condamné à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [M] [F] et la SA SEYNA concernant leur demande de résiliation du bail locatif portant sur le bien [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 février 2021 entre Monsieur [M] [F] et Monsieur [V] [B] concernant les locaux situés [Adresse 3] à compter du présent jugement ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [V] [B] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE Monsieur [M] [F] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [V] [B] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [F] en sa qualité de caution, la somme de 3 392,66 € actualisée au 1 septembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2

632, 09 € et à partir de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] au paiement des loyers et des charges dus depuis

l’échéance du mois de septembre 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [V] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à Monsieur [M] [F] ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE