TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00501 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WOG

Minute : 25/00606

S.C.I. HERAPHILI

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Madame [R] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. HERAPHILI

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Marjorie MAZURE, du cabinet de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [R] [G]

[Adresse 6]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 décembre 2017, SCI Heraphili a donné à bail à Mme [R] [G] un logement situé [Adresse 6], [Localité 8], pour un loyer hors charges de 409,14 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 30,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Heraphili a fait signifier à Mme [R] [G], par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 696,13 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, SCI Heraphili a fait assigner Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 6 juin 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2025 pour permettre la comparution de la défenderesse.

SCI Heraphili, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [R] [G] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [R] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [R] [G] ;

condamner Mme [R] [G] à payer :

la somme provisionnelle de 2 688,44 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, avec capitalisation des intérêts ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 613,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 9 décembre 2017 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [R] [G] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [R] [G], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 26 mai 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire vit seule, qu’elle a perdu son emploi, qu’elle s’est retrouvée sans emploi.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 9 décembre 2017 que Mme [R] [G] doit payer un loyer d’un montant de 409,14 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 30,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 510,53 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [R] [G] restait devoir la somme de 2 688,44 € euros à la date du 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 105,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 583,44 €, arrêtée au 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [R] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 2 583,44 €, arrêtée au 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 027,72 € à compter du 31 janvier 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 9 décembre 2017 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 696,13 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, Mme [R] [G] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que la situation personnelle de Mme [R] [G] peut s’améliorer de sorte qu’elle sera en mesure de reprendre le versement de ses loyers courants. Mme [R] [G] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par un versement volontaire de 700 euros le 23 juillet 2025, soit une somme qui représente quatre termes de loyer résiduel, une fois déduite l’APL.

Compte tenu de ces éléments, Mme [R] [G] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [R] [G] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [R] [G] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SCI Heraphili pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [G]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [R] [G], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI Heraphili une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 octobre 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 décembre 2017 entre SCI Heraphili et Mme [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Localité 8] sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à verser à SCI Heraphili la somme provisionnelle de 2 583,44 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 15 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 027,72 € à compter du 31 janvier 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE Mme [R] [G] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 2 583,44 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [R] [G] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 9 décembre 2017 entre SCI Heraphili et Mme [R] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], [Localité 8], sur la période courant du 1er octobre 2025, terme de octobre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [R] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [R] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à payer à SCI Heraphili l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE SCI Heraphili de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION