TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/04782 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFIR

N° de MINUTE : 25/00184

DEMANDEUR

COMMUNE DE [Localité 4], représenté par son maire en exercice.

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 500

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ IMMEUBLE SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne “SELESTIM”

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0378

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93) est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par exploit du 24 avril 2024, la ville de [Localité 4], représentée par son maire en exercice, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic, la société Relais Habitat – syndic de redressement, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir ordonner la nomination d’un administrateur provisoire à l’égard de la copropriété susvisée sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2024, la société DAUMESNILS & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne SELESTIM, a été nommé en qualité de syndic.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 08 novembre 2024 et soutenues à l’audience, la ville de [Localité 4] a demandé au président du tribunal de :

DECLARER recevable la requérante en sa demande et la dire bien fondée ;

PRENDRE ACTE que la présente assignation est notifiée au Procureur de la République compétent ;

DIRE que l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], est gravement compromis ;

DIRE que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ;

DIRE que la SELARL AJAssociés prise en la personne de Maître [B] [F], a une expérience particulière au regard de la nature de l’affaire ;

En conséquence :

ORDONNER la nomination d’un administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DESIGNER la SELARL AJAssociés prise en la personne de Maître [B] [F], ou tout administrateur au choix du tribunal, en lui confiant tous les pouvoirs du syndic, ceux de l’assemblée générale (à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965) et ceux du conseil syndical, ayant pour missions de :

— Se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat ;- Régler les factures d’entretien courant de la copropriété ;- Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;- Pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

— A cette fin, solliciter toute aide financière directe ou indirecte incluant les subventions auprès de l’Anah aux travaux éligibles, contribuant à faciliter la résorption des problèmes rencontrés, notamment en assurant la solvabilité de la copropriété ;

— Déposer à l’issue des 6 premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat des copropriétaires, si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente. Ce rapport présentera :

une analyse de la situation administrative et comptable de la copropriété ;L’état de l’immeuble, les travaux à réaliser et leur degré d’urgence ;Des préconisations quant aux mesures à prendre pour assurer la conservation de l’immeuble ;- Mener toute action de médiation et négociation entre les parties.CONFIER en l’état, à l’administrateur provisoire, tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cessent de plein droit sans indemnité, et les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et du Conseil syndical, à l’exception de ceux prévu aux a)et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELER à l’administrateur provisoire qu’il exécute personnellement la mission qui lui est confiée et qu’il peut toutefois lorsque le bon déroulement de la mission le requiert se fait assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et rétribuée sur sa rémunération ;

DIRE que l’administrateur provisoire devra faire réaliser un diagnostic technique global (DTG) ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur désigné à 24 mois ;

DIRE qu’il sera statué sur les frais conformément à l’article 29-1 B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

FIXER le montant de la rémunération de l’administrateur provisoire ainsi désigné ;

DIRE que la rémunération susvisée sera supportée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 4] fait valoir que le syndicat est dans l’incapacité de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble et de régler ses dettes compte tenu de la situation financière gravement compromise de la copropriété. Elle soutient que la copropriété présentait un taux d’impayés de 512.499 euros au 04 février 2022, soit plus de 473%, et qu’en mars 2024, la somme totale des impayés aurait été actualisée à 706.992,58 euros par le syndic et ce, alors que le budget prévisionnel de la copropriété est de 90.000 euros. La ville de [Localité 4] rappelle que le lot n°35 de la copropriété fait l’objet d’un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 10 août 2023 dont la mainlevée n’a pas été prononcée à ce jour, du fait de l’absence de tous travaux. Elle affirme qu’aucune mesure n’a été mise en oeuvre pour lutter contre les fuites et les infiltrations d’eau, ce qui est de nature à terme à fragiliser les structures de l’immeuble et à mettre en danger la sécurité des habitants. Elle considère que l’encaissement de la somme de 27.557,36 euros depuis la désignation du nouveau syndic ne peut suffire au regard du montant de la dette de la copropriété ; cette somme correspondant au montant devant être encaissé par trimestre au titre des appels de fonds de charges générales. Elle fait valoir que le syndicat ne produit pas les preuves d’un rétablissement en cours de la copropriété, notamment à l’égard de la dette copropriétaires d’un montant de 512.499 euros au 22 août 2024 ainsi que de la dette fournisseur à l’égard de la société VEOLIA d’un montant de 314.329,58 euros au 23 septembre 2024. La ville de [Localité 4] met également en exergue des manquements au règlement de copropriété et la présence d’un risque pour la santé et la sécurité des occupants au regard des constats réalisés par un ingénieur sanitaire de la ville le 18 septembre 2024. Malgré les échanges avec le nouveau syndic, aucun programme de travaux n’a été discuté ou présenté. Elle déduit de ces éléments la nécessité de désigner un administrateur provisoire et ce, afin de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 et soutenues à l’audience, il a demandé au président du tribunal judiciaire de :

DIRE ET JUGER irrecevable et mal fondée la Ville de [Localité 4] en sa demande visant à voir désigner un administrateur provisoire, en l’occurrence la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [B] [F], en qualité d''administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2],

DIRE ET JUGER en effet que les deux conditions alternatives de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, en l’occurrence un équilibre financier « gravement compromis », ou une impossibilité pour le syndicat des copropriétaires « de pourvoir à la conservation de l’immeuble », ne sont pas réunies,En conséquence,

DEBOUTER la Ville de [Localité 4] de sa demande visant à voir désigner un administrateur provisoire, en l’occurrence la SELARL AJAssociés, prise en la personne de Maître [B] [F], en qualité d''administrateur provisoire de la copropriété du [Adresse 2],DIRE ET JUGER que la Ville de [Localité 4] n’apporte aucun élément démontrant que les deux conditions alternatives de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont remplies,CONDAMNER la Ville de [Localité 4] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la Société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM », une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

Le syndicat des copropriétaires soutient que la ville de [Localité 4] ne démontre pas que l’une des deux conditions visées à l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 serait constituée et qu’elle ne procède que par simples allégations. Il estime que c’est à la demanderesse qu’incombe la charge de la preuve et qu’elle ne justifie pas des sommes énoncées au titre des dettes de la copropriété. Il relève que l’arrêté du 10 août 2023 ne vise qu’un seul appartement et non l’immeuble en son entier. Il fait valoir les démarches entreprises depuis la désignation du nouveau syndic et souligne les difficultés auxquelles il a dû faire face en raison de l’absence de transmission par le précédent syndic des archives de la copropriété. Il précise que la dette dont la société VEOLIA fait état ne correspond pas à celle résultant des documents qu’il a en sa possession et a en conséquence pris attache avec ce fournisseur aux fins d’obtenir un état comptable détaillé. Un expert a été missionné en recherche de fuites et a permis d’établir l’origine des facturations particulièrement importantes mises à la charge du syndicat des copropriétaires. Il verse l’état des lieux de reprise de gestion établi par le syndic le 20 novembre 2024 pour démontrer la reprise de la copropriété par ce dernier et souligne que la somme de 45.000 euros a été recouvrée par la société SELESTIM depuis sa désignation. Il déduit de ces éléments que la ville de [Localité 4] doit être déboutée de ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constitue donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4] (93) comprend 12 bâtiments dont 2 bâtiments d’habitations et 2 pavillons correspondant chacun à un lot d’habitation. Les autres bâtiments regroupent des emplacements de parkings, garages ou remises. Ainsi, sur les 93 lots qui composent cet ensemble immobilier, 31 constituent des lots d’habitation et 3 des locaux commerciaux.

Par arrêté du 10 août 2023, le préfet de la Seine-Saint-Denis a déclaré le logement du 2e étage porte droite du bâtiment B insalubre et a précisé que le propriétaire de celui-ci disposait de trois mois à compter de la notification de l’arrêté pour justifier de la réalisation d’un certain nombre de travaux.

Il est justifié par la ville de [Localité 4], au regard des photographies versées en procédure, de l’existence de nombreux désordres dans les parties communes des bâtiments. Celles-ci, ainsi que le rapport du 18 septembre 2024 mettent notamment en exergue la présence d’un très fort taux d’humidité entraînant le développement de moisissures sur les murs et plafonds des parties communes intérieures, d’escaliers dont les marches apparaissent vermoulues, de murs dont les revêtements sont fissurés et/ou manquants en certains endroits, de plafonds dont des morceaux de revêtements se sont désolidarisés du fait de l’humidité, de circuits électriques ne respectant pas les normes de sécurité, de canalisations présentant une forte corrosion, de nombreux trous et dalles de pierre brisées voire manquantes au niveau du sol de la cour ou encore du revêtement de façade présentant des fissures en certains endroits ou mettant les pierres à nue. Un sondage effectué le 20 août 2024 démontre la présence de revêtements contenant du plomb dans les escaliers du bâtiment A, du rez-de-chaussée jusqu’au palier situé entre les 2e et 3e étage, ainsi que dans ceux du bâtiment B, du rez-de-chaussée jusqu’au palier du 3e étage.

Ces constatations ont amené les services de la mairie de [Localité 4] à saisir l’Agence Régionale de Santé de la situation le 14 octobre 2024.

Il ressort également des pièces versées en procédure qu’au 31 décembre 2020, que le montant de la dette fournisseur était de 187.642 euros tandis que le montant de la dette copropriétaires était de 512.499 euros, ce qui représentait un taux d’impayés de 473%. Dans une note du premier trimestre 2024, le précédent syndic, la société Relais Habitat, syndic de redressement, a précisé que la dette globale des impayés de la copropriété était de 706.992,58 euros et ce, alors que le budget prévisionnel était de 90.000 euros.

Si la société SELESTIM, désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2024, démontre avoir mis en œuvre de nombreuses démarches, cela ne peut suffire à établir sa capacité à procéder au rétablissement de l’équilibre financier du syndicat. Ainsi, le recouvrement de charges entre le 29 juillet 2024 et le 20 septembre 2024, à hauteur de 27.557,36 euros n’est que très légèrement supérieur au montant total des appels de charges d’un trimestre (22.500 euros). De fait, la société SELESTIM reconnaît dans un courrier du 20 septembre 2024 qu’il lui restait à encaisser 13.389,3 euros sur les 22.500 euros appelés du 3e trimestre, démontrant ainsi que les recouvrements effectués courant août et septembre ne s’ajoutaient pas au paiement par les copropriétaires de leurs charges du 3e trimestre. Elle précisait également que la trésorerie du syndicat à cette date de 21.930,52 euros. Or le paiement de l’assurance multirisques de la copropriété a représenté un coût de 7.480 euros, soit 34% de la trésorerie.

Ainsi, au regard de ces éléments, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis au sens de l’article 29-1, et il ne peut être démontré que l’investissement de la société SELESTIM dans son mandat de syndic, auquel il peut être mis fin à l’occasion d’une prochaine assemblée générale, permettra de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (93).

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

Désignons la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [B] [F], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Seine-Saint-Denis) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confions audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date de l’ordonnance ;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Disons que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT