TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01005 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BN6

Minute : 25/00532

S.A. IN’LI

Représentant : Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0485

C/

Monsieur [J] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [R]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 14 mars 2019, la société IN’LI a donné à bail à M. [J] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] et un emplacement de stationnement n° 332136, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 693,98 euros pour le logement et 61,07 euros pour l’emplacement de stationnement, outre une provision pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la société IN’LI a fait signifier à M. [J] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 4 776,62 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 27 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la société IN’LI a fait assigner M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer et insérée au bail, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Autoriser la société IN’LI à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [J] [R] et de tous occupants de son chef des lieux soit l’appartement n°342255 – sis [Adresse 5], bâtiment 01 – escalier 01 – étage 02 – associé à un emplacement de stationnement n° 332136, avec si besoin est, l’assistance du commissaire de police et de la Force publique,

Condamner par provision M. [J] [R] à payer à la société IN’LI les sommes de :

1- 4 283,79 euros en deniers et quittances, représentant le montant des sommes dues au 06 03.2025 augmenté des intérêts légaux au jour du commandement de payer délivré le 25.09.2024 sur la somme de 4 776,62 euros et du jour de l’assignation pour le surplus,

2- Le montant des loyers et charges à courir entre le mois d’avril 2025 et la date de l’ordonnance de référé à intervenir,

3- Une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel outre les charges à compter de l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’au départ des lieux de M. [J] [R] et de tous occupants de leur chef,

4- Une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] [R] aux entiers dépens, en application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 11 avril 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, la société IN’LI, qui s’est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 3 118,41 euros et s’est déclaré favorable à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [J] [R] a comparu en personne. Il a fait valoir qu’il avait payé la somme de 465,83 euros le 1er juillet 2025. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de régler la somme mensuelle de 300 euros en plus du loyer, précisant que ses revenus mensuels étaient environ de 3100 euros mais qu’il était en litige avec les services fiscaux.

La société IN’LI s’est engagée à produire en cours de délibéré, un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu au greffe le 8 juillet 2025, la société IN’LI a adressé un décompte actualisé mentionnant une dette de 2 652,58 euros.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la société IN’LI produit le bail du 14 mars 2019 démontrant l’obligation au paiement de M. [J] [R], le commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er juillet 2025, échéance juillet 2025 incluse prenant en compte le versement du 1er juillet de 465,83 euros et mentionnant une dette de 2 652,58 euros, dont il convient de déduire des frais de procédure d’un montant de 129,27 euros inscrits au débit mais non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [R] à payer à la société IN’LI la somme provisionnelle de 2 523,31 euros (2 652,58 euros – 129,27 euros) arrêtée au 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la société IN’LI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 27 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 11 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société IN’LI aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 14 mars 2019 contient une clause à l’article 8 de ses conditions générales, qui prévoit que « le présent contrat pourra être résilié immédiatement de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiés ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat. »

La société IN’LI a fait signifier à M. [J] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 776,62 euros, le 25 septembre 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 26 novembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que M. [J] [R] a repris le paiement de l’intégralité du loyer et la société IN’LI s’est déclaré favrorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Enfin, eu égard à ses revenus, M. [J] [R] est en situation de régler sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [J] [R] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [J] [R] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [J] [R] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la société IN’LI sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où M. [J] [R] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux, manifesté par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [R], qui succombe, supportera les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IN’LI, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société IN’LI aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 mars 2019, entre la société IN’LI et M. [J] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] et un emplacement de stationnement n° 332136, situé à la même adresse, sont réunies à la date du 26 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne M. [J] [R] à payer à la société IN’LI la somme provisionnelle de 2 523,31 euros arrêtée au 1er juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [J] [R] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [J] [R] à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du loyer et des charges, le premier paiement devant intervenir en même temps que le premier loyer suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 5] et de l’emplacement de stationnement n° 332136, situé à la même adresse, de M. [J] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [J] [R] à payer à la société IN’LI une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [J] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024,

Condamne M. [J] [R] à payer à la société IN’LI une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge