TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09297 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A2L

Minute :

Monsieur [B] [N]

Représentant : M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

Madame [K] [N]

C/

Monsieur [U] [R]

Madame [X] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LAURIER

Mme [N]

Copie délivrée à :

M. et Mme [R]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [B] [N], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [N], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne, assistés de M^e Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 4]

Madame [X] [C] épouse [R], demeurant [Adresse 4]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 mars 2006, M. [B] [N] a donné à bail à M. [U] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 330,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 64,34 €.

M. [B] [N] et Mme [K] [N] ont fait signifier à M. [U] [R] et Mme [X] [C], par exploit de commissaire de justice du 28 août 2023, un congé aux fins de vente à effet au 29 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, M. [B] [N] a fait assigner M. [U] [R] et Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir l’expulsion des occupants

M. [B] [N], comparant, représenté, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé ;

o constater que M. [U] [R] et Mme [X] [C] sont occupants sans droit ni titre du logement ;

o ordonner l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [X] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o condamner M. [U] [R] et Mme [X] [C] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 mars 2006 fait force de loi entre les parties, qu’un congé a été délivré dans les formes légales, que les locataires n’ont pas libéré les lieux, qu’ils sont tenus au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [K] [N], comparante, représentée, se désiste de ses demandes.

M. [U] [R] et Mme [X] [C], comparants, ne formulent aucune demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur le désistement de Mme [K] [N]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, Mme [K] [N] se désiste de ses demandes.

En conséquence, il convient de constater le désistement de Mme [K] [N] de ses demandes.

o Sur la validation du congé et l’expulsion des locataires

L’article 15, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement […]. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […]. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 1 mars 2006, M. [B] [N] a donné à bail à M. [U] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 330,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 64,34 €.

Il ressort des stipulations contractuelles que ce contrat a été conclu pour une durée de 03 ans à effet au 01 mars 2006, pour prendre fin le 28 février 2009. Il a été tacitement renouvelé les 01 mars 2009, 01 mars 2012, 01 mars 2015, 01 mars 2018 et 01 mars 2021.

Suite à la dernière reconduction du contrat, celui-ci devait arriver au terme le 29 février 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré au locataire le 28 août 2023, soit plus de six mois avant cette date, M. [B] [N] a signifié à M. [U] [R] congé à effet au 29 février 2024. Ledit congé contient une offre d’achat précise quant à son objet et ses conditions, que les locataires n’ont pas levé.

Ce faisant, le congé doit être regardé comme ayant sorti ses effets en intégralité. Le locataire a été déchu de tout titre d’occupation à compter du 01 mars 2024. Mme [X] [C], occupante du chef de M. [U] [R] ne justifie d’aucun titre d’occupation.

En conséquence, l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [X] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [U] [R] et Mme [X] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 01 mars 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 mars 2006.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [U] [R] et Mme [X] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 01 mars 2024, terme de mars 2024, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE le désistement de Mme [K] [N] de ses prétentions ;

VALIDE le congé délivré par M. [B] [N] à M. [U] [R] au titre du contrat de bail conclu le 1 mars 2006 entre eux concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à effet au 29 février 2024 ;

CONSTATE que M. [U] [R] et Mme [X] [C] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] depuis le 01 mars 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [R] et Mme [X] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [R] et Mme [X] [C] à payer à M. [B] [N] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 01 mars 2024, terme de mars 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONSTATE qu’au jour de l’audience, M. [U] [R] et Mme [X] [C] se sont acquittés régulièrement de l’indemnité d’occupation appelée par M. [B] [N] ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [R] et Mme [X] [C] à payer à M. [B] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [R] et Mme [X] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION