TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02106 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XNB

Minute :

SA D’HLM EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [U] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

M. [M]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

EMMAÜS HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 juillet 2003, Emmaus Habitat a donné à bail à M. [U] [M] et M. [D] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 531,24 €. M. [D] est décédé, laissant M. [U] [M] seul locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Emmaus Habitat a fait signifier à M. [U] [M], par exploit de commissaire de justice du 12 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 10 610,41 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Emmaus Habitat a fait assigner M. [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Emmaus Habitat, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner M. [U] [M] à payer :

? la somme de 13 806,10 € à valoir sur l’arriéré des loyers ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 24 juillet 2003 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [U] [M] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [U] [M], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 20 mai 2025, Emmaus Habitat a adressé la copie intégrale du contrat de bail.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [U] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 24 juillet 2003 que M. [U] [M] doit payer un loyer d’un montant de 531,24 € hors charges.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [U] [M] restait devoir la somme de 13 806,10 € euros à la date du 23 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 257,16 € (frais d’enquête sociale, d’assurance et de contentieux), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 13 548,94 €, arrêtée au 23 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [M] au paiement d’une somme de 13 548,94 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 23 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juillet 2003 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 12 juillet 2024 pour la somme en principal de 10 610,41 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 septembre 2024.

L’expulsion de M. [U] [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [U] [M] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 13 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 24 juillet 2003.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2025, terme de janvier 2025, ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 13 septembre 2024, 00 heure, au 31 janvier 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 12 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2003 entre Emmaus Habitat et M. [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [M] à verser à Emmaus Habitat la somme de 13 548,94 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 23 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [U] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer à Emmaus Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025, terme de janvier 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [U] [M] à payer à Emmaus Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION