TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01459 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOVM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 FEVRIER 2025

MINUTE N° 25/00286

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 13 Décembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE JOHN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric LEVADE de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L007

ET :

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0552

Madame [S] [T] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jeacques BONOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : B692, substitué par M^e Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0552

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 janvier 2021, la SCI JOHN a donné à bail à Madame [S] [T] [H] un local à usage professionnel dans un immeuble situé [Adresse 2], entrée rez-de-chaussée côté gauche, au premier étage, bureau n° 6 d’environ 9,70 m2 pour une durée de 6 ans se terminant le 15 janvier 2027;Monsieur [F] [B] s’est porté caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, dans la limite d’un an de loyers indexés et charges TTC.

Suivant exploit du 25 octobre 2023, la SCI JOHN a fait délivrer à Madame [S] [T] [H] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail ; le commandement a été dénoncé à la caution le 2 novembre 2023.

Par exploit d’huissier du 25 juin 2024, la SCI JOHN a fait assigner Madame [S] [T] [H] et Monsieur [F] [B] pour obtenir l’expulsion de la preneuse et le paiement de l’arriéré de loyer.

Le 25 octobre 2024, Madame [S] [T] [H] a quitté les lieux loués.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 13 décembre 2024 et la décision mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SCI JOHN, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 2995 du Code civil,

Vu l’article L.145.41 du Code de Commerce, Vu l’article 1240 du Code Civil, Vu les pièces versées au débat,

— Déclarer la SCI JOHN recevable et bien fondée en son action;

En conséquence, vu l’urgence,

— Condamner in solidum Madame [S] [T] [H] et Monsieur [F] [B], en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à titre provisionnel à la SCI JOHN la somme de 13.125,41 Euros, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— Débouter Monsieur [F] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum Madame [S] [T] [H] et Monsieur [F] [B], en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à titre provisionnel, au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%, à la SCI JOHN la somme de 1.312,54 Euros,

— Acter le désistement de la SCI JOHN de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent de la demande d’expulsion.

— Condamner in solidum Madame [S] [T] [H] et Monsieur [F] [B], en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à la SCI JOHN la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner in solidum Madame [S] [T] [H] et Monsieur [F] [B], en sa qualité de caution et dans les limites de son engagement, à payer à la SCI JOHN tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 janvier 2024.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [F] [B], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

Vu l’acte de caution:

Vu la jurisprudence:

Vu les articles 1174, 1103 et 2297 du Code chil :

Vu la loi Dutreil;

Vu les pièces.

il est demande à votre juridiction de :

A titre liminaire et principal de :

— SE DECLARER incompétent du fait de Finerstence d’un contrat de bail, au jour de l’audience,

A titre subsidiaire de :

— DÉCLARER la SCI JOHN irrecevable et mal fondé en son action;

— DÉCLARER que le contrat de Cautionnement est nul;

— DÉCLARER inopposable la clause pénale a M. [B];

— DÉBOUTER la SCI JOHN de toutes ses demandes;

— CONDAMNER u SO JOHN à payer à M. [B] la somme de 1500 (UROS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le conseil de Madame [S] [T] [H] demande au juge des référés d’accorder à sa cliente des délais de paiement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Monsieur [F] [B] soutient que le juge des référés n’est pas compétent dès lors que l’urgence n’est pas caractérisée, que le bail liant les parties est résilié et que la juridiction des référés n’a pas le pouvoir d’annuler l’acte de caution.

La SCI JOHN conclut à la compétence du juge des référés dès lors que sa demande consiste en une provision au titre de l’arriéré locatif qui ne nécessite pas la preuve de l’urgence, estimant en outre que le contrat de caution ne souffre d’aucune interprétation si bien que la juridiction des référés doit l’appliquer.

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier et, à cet égard, il n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision entre dans l’office relevant du juge des référés. Le fait que l’acte de caution soit contestable sera donc analysé dans un second temps.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [F] [B] tirée de l’incompétence du juge des référés sera rejetée.

Sur le désistement partiel de la SCI JOHN

Au terme des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Enfin, le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, il apparaît que Madame [S] [T] [H] a quitté les lieux loués le 25 octobre 2024 si bien que le bail s’en est trouvé résilié et que son expulsion n’a plus à être ordonnée.

En conséquence, le désistement de la SCI JOHN de ses demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion sera constaté.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail de location du 14 janvier 2021, le commandement de payer du 25 octobre 2023 et le décompte actualisé au 5 novembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 13.125,41 euros. Il conviendra donc d’ordonner à Madame [S] [T] [H] le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date de l’assignation, sur la somme de 12.109,53 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité forfaitaire de 10 %

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande à l’égard de Monsieur [F] [B]

Monsieur [F] [B] considère que la SCI JOHN exerce une activité professionnelle, notamment de locations d’immeubles, et qu’en sa qualité de créancier professionnel l’acte de caution devait comprendre la mention manuscrite de son engagement ce qui n’est pas le cas en l’espèce si bien que l’acte de caution est nul.

La SCI JOHN réplique qu’elle n’a pas la qualité de société professionnelle dès lors qu’elle exerce son activité dans le cadre familial et qu’ainsi l’acte de caution, bien que ne comportant pas de mention manuscrite, est valable.

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier, avec l’évidence requise à la juridiction des référés, que la SCI JOHN serait ou non une société professionnelle. Or, de cette qualification, dépend la validité de l’engagement de caution de Monsieur [F] [B].

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [F] [B].

Sur la demande de délai de paiement de Madame [S] [T] [H]

Conformément aux dispositions combinées du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du Code civil, le juge des référés saisi d’une demande de moratoire présentée dans les formes et conditions prévues aux articles précités peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, Madame [S] [T] [H] ne produit aucunes pièces pour justifier de sa situation financière et donc de la faisabilité d’un étalement de l’arriéré locatif sur 24 ans.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [S] [T] [H] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI JOHN au titre de ses frais irrépétibles. Cette dernière sollicite la somme de 2.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée. Dans ces conditions, cette somme lui sera allouée.

Enfin, l’équité commande de débouter Monsieur [F] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

REJETONS l’irrecevabilité soulevée par Monsieur [F] [B] tirée de l’incompétence du juge des référés ;

CONSTATONS le désistement de la SCI JOHN de ses demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion des lieux situés [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] [H] à payer en deniers ou quittances à la SCI JOHN la somme de 13.125,41 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 sur la somme de 12.109,53 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI JOHN à l’encontre de Monsieur [F] [B] et au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % et RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ;

DEBOUTONS Madame [S] [T] [H] de sa demande de délai de paiement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] [H] à verser à la SCI JOHN la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [B] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [T] [H] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 07 FEVRIER 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stephane UBERTI-SORIN